1. Trang chủ >
  2. Kinh tế - Quản lý >
  3. Tài chính - Ngân hàng >

Về tổ chức thực hiện dự án: Đánh giá, phân tích rủi ro: Nhận xét chung.

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (353.39 KB, 74 trang )


Các cơng trình hạ tầng kĩ thuật xung quanh lơ đất xây dựng nhà biệt thự đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước sinh hoạt, thoát nước
mưa… đã được xây dựng cơ bản hoàn chỉnh theo phê duyệt tại dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Việt Hưng - Long
Biên -Tiến độ đầu tư: Chủ đầu tư đã nhận bàn giao đất và dự kiến tiến độ
thực hiện đầu tư như sau: + Thi công lô BT05: 13 tháng, từ tháng 112006-112007.
+ Thi công lô BT06: 09 tháng, từ tháng 012008-092008.

2.5.6. Về tổ chức thực hiện dự án:


Công ty cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng HUD1 là một doanh nghiệp có truyền thống thi công xây lắp, đã quản lý, thực hiện nhiều dự án
xây dựng nhà ở. Đối với dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên, công ty có đủ khả năng để quản lý
và thực hiện dự án.
2.5.7. Phân tích, tính tốn và đánh giá hiệu quả về mặt tài chính, độ nhậy và khả năng trả nợ của dự án.
- Khi phân tích tính tốn hiệu quả của vốn vay của dự án, phòng Thẩm định- Quản lý tín dụng chỉ thẩm định khả năng trả nợ của doanh nghiệp trên
cơ sở dòng tiền vào và dòng tiền ra. - Bảng tính tốn hiệu quả kinh tế của dự án căn cứ vào các thông số sau:
+ Doanh nghiệp dự kiến vay ngân hàng 68.000 triệu đồng, thời hạn vay 03 năm, mức lãi suất hiện hành là 11,52năm 0,96tháng.
+ Nguồn vốn huy động từ khách mua nhà khơng tính lãi suất vay. + Đơn giá chuyển nhượng hạ tầng sau thuế đất kinh doanh đã có
VAT là 12,5 triệu đồng1m2. Giá bán cho phần xây lắp đã có VAT là 4,6 triệu đồng1m2.
Nguyễn Thị Vinh Kinh tế đầu tư 45B
+ Dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm: Tổng số căn hộ là 108 căn. Công ty sẽ thực hiện theo phương thức chìa khóa trao tay. Cơng ty dự kiến
bán nhà 03 đợt, thu tiền nhà 03 lần: Lần đầu 30, lần 02: 30 và lần cuối 40. Cụ thể đợt 01 bán 30 là 32 căn, đợt 02: 50 là 54 căn và đợt 03:
20 là 22 căn. + Chi phí đầu tư và tiến độ xây dựng.
+ Phương án nguồn vốn theo phương án đánh giá của phòng Thẩm định – Quản lý tín dụng tại mục
Căn cứ vào dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án, dự án” Đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng -
Long Biên” có nguồn trả nợ vốn vay ngân hàng.

2.5.8. Đánh giá, phân tích rủi ro:


Theo đánh giá thị trường của dự án thì khả năng tiêu thụ hết 108 nhà biệt thự trong thời gian ngắn là khó khăn. Do vậy, thời gian thu hồi vốn đầu tư
chậm, tiền lãi phải trả lớn ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp và hiệu quả của dự án.

2.5.9. Nhận xét chung.


Thuận lợi: DN là chủ đầu tư thứ phát nên phần đầu tư hạ tầng khu đất đã được
TCT hồn thiện theo quy hoạch chung nên khơng phải bỏ vốn đầu tư và thời gian trả nợ theo tiến độ bán nhà.
Dự án nằm trong tổng thể Khu đô thị mới được quy hoạch đồng bộ và có những sản phẩm hấp dẫn, thu hút được sự chú ý và quan tâm của khách
hàng trong tương lai từ 3 – 5 năm.
Khó khăn:
Thị trường bất động sản thời gian này đang trầm lắng không thu hút các nhà đầu tư bằng thị trường chứng khoán.
Khả năng tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế.
Nguyễn Thị Vinh Kinh tế đầu tư 45B
Các chỉ tiêu hiệu quả của dự án được tính tốn qua các bảng số liệu sau.
Bảng 8: Bảng xác định dòng tiền thu.
Đơn vị: triệu đồng
Chỉ tiêu Năm 0
Năm 1 Năm 2
Năm 3 Năm 4
Khả năng tiêu thụ 30
50 20
Số căn hộ dự kiến bán
32 54
22
Tổng thu 71.157,534 166.034,247 126.502,284 31.625,571
Thu tiền nhà đợt 1 71.157,534
47.438,356 Thu tiền nhà đợt 2
118.595,891 79.063,927
Thu tiền nhà đợt 3 47.438,356
31.625,571
Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định QLTD
Bảng 9: Bảng tính chi phí đầu tư.
Đơn vị: triệu đồng
Chỉ tiêu Năm 0
Năm 1 Năm 2
Năm 3
Chi phí nhận lại hạ tầng 219.559,922
Chi phí XD và nội ngoại thất 39.583,680
49.479,600 9.895,920
Chi phí XD hạ tầng nội bộ 2.551,730
3.827,596 Chi phí khác
437,674 2.626,043
875,348 437,674
Chi phí quản lý dự án 359,024
1.077,072 1.077,072
1.077,072 Dự phòng phí
2.854,832 2.854,832
Tổng cộng chi phí đầu tư 220.356,62
43.286,795 56.838,581 18.093,093
Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định QLTD
Nguyễn Thị Vinh Kinh tế đầu tư 45B
Bảng 10: Bảng xác định dòng tiền của dự án.
Đơn vị: triệu đồng
STT Khoản
mục Năm0
Năm 1 Năm 2
Năm 3 Năm 4
1
Dòng tiền vào
219.559,92 141.157,53
184.034,25 126.502,28
31.625,57
Nguồn vốn tự có
20.000,00 Vốn của
TCT 219.559,92
Vay ngân hàng
50.000 18.000,00
Tiền thu bán nhà
71.157,53 166.034,25
126.502,28 31.625,57
2
Dòng tiền ra
220.356,62 126.469,79
172.210,98 119.753,49
Chi phí đầu tư
220.356,62 43.286,79
56.838,58 18.093,09
Trả nợ TCT 77.423
76.534 65.702
Trả nợ gốc NH
34.000 34.000
Trả lãi 5.760
4.838,4 1.958,4
3 Dòng tiền
-796,70 14.687,74
11.823,27 6.748,79
31.625,57
Nguyễn Thị Vinh Kinh tế đầu tư 45B
trước thuế
4 Thuế
TNDN 4.112,57
3.310,51 1.889,66
8.855,16 5
Dòng tiền sau thuế
-796,70 10.575,17
8.512,75 4.859,13
22.770,41
6 NPV
33.361
Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định QLTD
Nguyễn Thị Vinh Kinh tế đầu tư 45B
Bảng 11: Bảng cân đối trả nợ.
Đơn vị: triệu đồng
STT Khoản mục
Năm 1 Năm 2
Năm 3 Năm 4
1 Nguồn trả nợ
71.157,534 166.034,247 126.502,284
31.625,571
Tổng doanh thu 71.157,534
166.034,247 126.502,284 31.625,571
Nguồn bổ sung 2
Dự kiến trả nợ hàng năm 77.423
110.534 99.702
Trả nợ NH 34.000
34.000 Trả nợ TCT
77.423 76.534
65.702 3
Cân đối = 1- 2 -6.265,466
55.500,247 26.800,284
31.625,571
Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định QLTD
2.6. Đánh giá chung về công tác thẩm định dự án tại chi nhánh. 2.6.1. Những kết quả đạt được.
a. Công tác thẩm định ngày càng được quan tâm hơn, chú ý hơn: Mục đích của ngân hàng là cân bằng giữa việc cho vay và đảm bảo an
toàn cho đồng vốn bỏ ra. Vì vậy, bên cạnh việc cho doanh nghiệp vay vốn thì ngân hàng cũng phải xem xét khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Để đảm bảo
việc đó thì ngân hàng cần kiểm tra doanh nghiệp cũng như dự án mà ngân hàng sẽ cho vay. Nhận thức được tầm quan trọng của công tác thẩm định
DAĐT nên trong thời gian qua ngân hàng Ngân hàng ĐT PT HN rất quan tâm đến lĩnh vực này.
Trước đây trước năm 1995 Ngân hàng ĐT PT HN còn hoạt động dưới hình thức cấp phát vốn theo kế hoạch của nhà nước. Khi đó cơng tác thẩm định
hầu như khơng có mà chỉ là cho vay theo chỉ tiêu của nhà nước đặt ra. Tuy nhiên, từ năm 1995 cho tới nay ngân hàng đã chuyển sang hoạt động của một
ngân hàng thương mại do đó cơng tác thẩm định là khơng thể xem nhẹ.
Nguyễn Thị Vinh Kinh tế đầu tư 45B
Dưới sự chỉ đạo của Ngân hàng ĐT PT VN, quy trình thẩm định khơng ngừng được bổ sung, hồn thiện cho phù hợp với u cầu của thời đại
mới. Các cơng trình xây dựng giờ đây không chỉ đơn giản như trước đây mà là các cơng trình hiện đại với số vốn lớn, thiết kế thi cơng phức tạp. Vì vậy
nội dung và phương pháp thẩm định luôn luôn được bổ sung nhằm đảm bảo kết quả thẩm định đạt chất lượng tốt, thẩm định kỹ lưỡng trước khi giải ngân.
Công tác thẩm định được đầu tư kinh phí nhiều hơn thông qua việc trả lương cho cán bộ thẩm định. Mặc dù chi phí cho việc thẩm định sẽ ảnh hưởng
đến lợi nhuận của ngân hàng nhưng vì tầm quan trọng của nó mà ngân hàng khơng thể xem nhẹ. Hiện nay ngân hàng đã có một phòng thẩm định với số
lượng cán bộ là 12. Trong phòng được trang bị máy móc hiện đại như máy vi tính, máy photo coppy, máy fax, điện thoại… số lượng máy tính đảm bảo mỗi
người một máy. Các máy tính được nối mạng nội bộ và kết nối internet phục vụ cho việc cập nhật thơng tin nhanh, hiệu quả. Trong phòng cũng có điện
thoại riêng để liên lạc với khách hàng kịp thời. Ngồi ra, trong ngân hàng có 4 phòng tín dụng cũng cùng thực hiện
cơng việc thẩm định. Điều đó cho thấy tầm quan trọng của cơng tác thẩm định tại Ngân hàng ĐT PT HN.
b. Cán bộ thẩm định tăng cả về số lượng và chất lượng: Đáp ứng yêu cầu ngày càng mở rộng về quy mô cũng như chất lượng
của ngân hàng, lượng cán bộ nói chung và cán bộ thẩm định nói riêng cũng tăng theo. Hàng năm ngân hàng đều tuyển thêm nhân viên mới với tiêu chí
tuyển dụng ngày càng cao, chế độ đãi ngộ ngày càng tốt. Hiện nay ngân hàng tuyển nhân sự theo chỉ tiêu của Ngân hàng ĐT
PT VN, Ngân hàng ĐT PT VN trực tiếp tuyển cho các chi nhánh. Bằng hình thức thi tuyển và phỏng vấn trực tiếp ngân hàng sẽ lựa chọn được những
ứng viên ưu tú, được đào tạo kỹ về chuyên mơn, nghiệp vụ. Bên cạnh đó ngân
Nguyễn Thị Vinh Kinh tế đầu tư 45B
hàng còn trực tiếp đến các trường đại học để lựa chọn những sinh viên đạt kết quả cao trong học tập về làm việc cho ngân hàng. Xu thế của ngân hàng là trẻ
hóa đội ngũ nhân sự. Những cán bộ mới được tuyển lựa đều là những sinh viên được đào tạo chính quy tại các trường đại học trong và ngoài nước. đội
ngũ này còn trẻ trung năng động nhiệt tình và sáng tạo nên họ làm việc rất hiệu quả. Thông qua thi tuyển trực tiếp ngân hàng có được cán bộ tốt đồng
thời tránh tình trạng như trước đây là con em cán bộ trong ngành được tuyển thẳng vào, cho nên rất nhiều người không được đào tạo chuyên sâu nhưng vẫn
được làm trong lĩnh vực đó. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng có những cán bộ làm việc lâu năm nên
nhiều kinh nghiệm , những cán bộ trẻ có thể học hỏi ở họ nhiều kinh nghiệm. Hàng năm ngân hàng đều thực hiện các khóa tập huấn về nghiệp vụ cho cán
bộ mới. Đây là hoạt động bổ ích nhằm nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. c. Công tác thẩm định được thực hiện kỹ lưỡng:
Công việc thẩm định dự án ở ngân khơng chỉ do phòng thẩm định thực hiện mà còn ở phòng tín dụng. Như vậy một dự án xin vay vốn không chỉ
được thẩm định một lần mà là hai lần. Mỗi phòng sẽ thẩm định và nộp hai báo cáo thẩm định trình giám đốc. Tất nhiên mỗi phòng sẽ đứng trên góc nhìn
khác nhau để thẩm định. Điều đó giúp ngân hàng có cái nhìn tổng quan hơn về dự án. Phòng tín dụng trực tiếp tiếp xúc với khách hàng và đưa hồ sơ về dự
án sang bên phòng thẩm định. Phòng thẩm định dựa vào hồ sơ đó để tiếp tục đánh giá dự án thơng qua việc tính tốn, phân tích các chỉ tiêu.
d. Chất lượng của báo cáo thẩm định ngày càng được nâng cao. Để đánh giá chất lượng cơng tác thẩm định có thể dựa vào chất lượng
của các quyết định cho vay. Điều này thể hiện qua tình hình thu nợ của ngân hàng. Số dự án thuộc lĩnh vực xây lắp xin vay vốn có khả năng trả nợ trước và
đúng thời hạn ngày càng tăng. Nợ quá hạn và lãi treo đối với các doanh nghiệp xây lắp giảm đáng kể. Có thể nhận thấy điều này qua bảng số liệu sau:
Nguyễn Thị Vinh Kinh tế đầu tư 45B
Bảng 12 : Khả năng trả nợ của các doanh nghiệp xây lắp giai đoạn 2004 – 2006.
Đơn vị: triệu đồng
Chỉ tiêu 31122004
31122005 31122006
Tổng dư nợ 2.689.447
2.432.180 3.468.425
Dư nợ đối với doanh nghiệp xây lắp 1.882.612
1.702.526 2.427.897
Nợ quá hạn đối với xây lắp 86.062
72.965 93.647
Tỷ lệ NQH xây lắp Tổng dư nợ 3,2
3 2,7
Tỷ lệ NQH xây lắp Dư nợ xây lắp 4,6
4,3 3,9
Nguồn: Phòng nguồn vốn kinh doanh Ngân hàng ĐT PT HN Báo cáo thẩm định được thực hiện theo mẫu quy định của Ngân hàng
ĐT PT VN. Nhờ vậy đảm bảo tính nhất qn, khoa học trong việc trình bày, thể hiện kết quả thẩm định .
Thời gian thẩm định cũng được rút ngắn hơn. Trước đây, nhiều dự án thẩm định kéo dài ảnh hưởng đến việc giải ngân, làm chậm tiến độ của dự án.
Hiện nay theo quy định của ngân hàng thời gian thẩm định được thực hiện trong vòng 15 ngày. Quy định này giúp cho doanh nghiệp sớm nhận được quyết định
của ngân hàng và bản thân ngân hàng cũng sẽ phải làm việc hiệu quả hơn.

2.6.2. Những hạn chế.


Xem Thêm
Tải bản đầy đủ (.docx) (74 trang)

×