1. Trang chủ >
  2. Luận Văn - Báo Cáo >
  3. Thạc sĩ - Cao học >

NGUYÊN NHÂN GÂY RA RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT HẬU QUẢ KHI BÙNG NỔ RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (483.83 KB, 77 trang )


Thò trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất.
Sự phát triển của thò trường bất động sản sẽ tác động trực tiếp đến thò trường tài chính.
Phát triển thò trường bất động sản thông thoáng sẽ góp phần huy động mọi nguồn lực trong xã hội phát triển nhà ở, tạo động cơ phấn đấu và đưa đến
nhiều cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động, cơ hội phát triển sản xuất các doanh nghiệp vừa và nhỏ với giá cả chấp nhận được.
Sự tăng trưởng của thò trường bất động sản sẽ góp phần làm tăng GDP và qua đó cũng tác động mạnh đến các thò trường có liên quan như thò trường
xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất...

1.3.2 RỦI RO TRONG CHO VAY BAÁT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC


NHTM 1.3.2.1. KHÁI NIỆM
Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, rủi ro trong cho vay bất động sản là sự thiệt hại có thể gây ra cho các NHTM khi cho vay các đối tượng để sử
dụng vốn vào các mục đích liên quan đến bất động sản: cho vay mua nhà để ở, cho vay đầu tư- kinh doanh bất động sản, cho vay đầu tư xây dựng dự án
nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê…

1.3.2.2. NGUYÊN NHÂN GÂY RA RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT


ĐỘNG SẢN
Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, vì vậy rủi ro trong cho vay bất động sản cũng xuất phát từ những nguyên nhân gây ra rủi ro tín dụng như đã
nêu trên. Ngoài ra, do tính đặc thù của thò trường bất động sản nên rủi ro trong cho vay bất động sản còn xuất phát từ những nguyên nhân sau:
- Tín dụng chỉ đònh hoặc quá tập trung vốn tín dụng vào cho vay bất động sản. Hoạt động tín dụng ngân hàng luôn gắn liền với rủi ro, việc đa
dạng hóa danh mục cho vay sẽ góp phần vào việc phân tán rủi ro tín dụng. Vì vậy, việc tập trung vốn tín dụng quá nhiều vào cho vay bất động sản do chạy
theo lợi nhuận hoặc do chỉ đònh trong đònh hướng điều hành sẽ tập trung rủi ro cho ngân hàng và hậu quả không chỉ cho bản thân ngân hàng cấp tín dụng mà
còn cho cả nền kinh tế, điều này sẽ được làm rõ trong mục 1.3 của đề tài này. - Huy động và sử dụng vốn bất hợp lý: Các NHTM luôn bò giới hạn về
việc sử dụng nguồn vốn huy động để cho vay. Ở nước ta hiện nay, theo quyết đònh số 4572005QĐ-NHNN ngày 19042005 của Thống đốc Ngân hàng nhà
nước các NHTM chỉ được phép sử dụng tối đa 40 vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Vì vậy, ngoài phần vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay dài
hạn, các NHTM sẽ áp đặt thời hạn vay ngắn hạn vào tín dụng bất động sản trong khi đa số các khoản vay bất động sản này có thời hạn thu hồi vốn dài,
sẽ dẫn đến rủi ro thanh toán các khoản nợ ngắn hạn khi đến hạn.

1.3.2.3 HẬU QUẢ KHI BÙNG NỔ RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG


SẢN:
Nguyên nhân từ việc tín dụng tập trung và bất hợp lý trong sử dụng nguồn vốn huy động để cho vay sẽ làm gia tăng rủi ro trong cho vay bất động
sản, tác động xấu hệ thống tiền tệ ngân hàng, thò trường bất động sản và nền kinh tế. Điều này sẽ được thể hiện thông qua cơ chế tác động sau.
“Đòn bẩy” giá bất động sản từ vốn tín dụng ngân hàng: Các khách
hàng khi đầu tư vào bất động sản, với nguồn lực tài chính hạn chế, họ luôn
tìm cách huy động vốn tối đa để mở rộng quy mô đầu tư. Nguồn huy động vốn mà họ thường tiếp cận đó là vốn vay các ngân hàng, tỷ lệ vốn vay đầu tư
bất động sản chiếm tỷ trọng lớn gấp nhiều lần so với vốn tự có của nhà đầu tư hiện nay với một nhu cầu vay đầu tư bất động sản khách hàng chỉ cần có
từ 10-15 vốn tự có, còn lại là vốn vay ngân hàng. Đây chính là một “đòn bẩy” đưa giá bất động sản tiếp tục tăng vọt.
Những lý do làm cho các ngân hàng mạnh tay trong cho vay đầu tư bất động sản là:
- Cho vay lónh vực bất động sản là một trong những lónh vực tạo dư nợ tín dụng rất lớn và nhanh. Với việc chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây
là lónh vực hấp dẫn để có doanh số cho vay cao. - Các doanh nghiệp khi vay vốn từ ngân hàng để đầu tư bất động sản thường
dùng chính bất động sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo, điều này đem lại sự yên tâm cho các ngân hàng vì họ cho rằng giá bất động sản đang
ngày một tăng, vì vậy trong trường hợp xấu nhất họ vẫn có thể phát mãi tài sản để thu hồi nợ.
Các yếu tố trên đã đẩy giá bất động sản lên cao, là tiền đề cho những rủi ro bùng nổ mang tính dây chuyền.
Áp lực trả nợ do sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn hoặc áp đặt thời gian vay ngắn đối với các dự án bất động sản:
Các dự án đầu tư bất động sản cỡ lớn thường có thời gian hoàn vốn đầu tư dài, ít nhất phải trên 10 năm, trong khi đó nguồn huy động vốn từ các ngân
hàng thường có thời hạn ngắn hơn nhiều, vì vậy các ngân hàng rơi vào tình trạng sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn kể cả những khoản vốn huy
động dưới 12 tháng. Điều này sẽ dễ dẫn đến tình trạng mất thanh khoản trong hệ thống ngân hàng khi khách hàng gởi tiền đồng loạt rút vốn đến hạn.
Đặc biệt, điều này sẽ trở nên cực kỳ rủi ro hơn khi các NHTMVN do quy đònh giới hạn về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tối đa
40, nên áp đặt các khoản cho vay với thời hạn ngắn dưới 12 tháng đối với các dự án bất động sản. Yếu tố trên làm tăng áp lực trả nợ cho các nhà đầu tư
là khách hàng vay khi các khoản vay đến hạn trong khi dự án chưa có nguồn thu.
Tiềm ẩn rủi ro vỡ nợ:
Khi các khoản nợ vay ngắn hạn để đầu tư bất động sản đến hạn hoặc do áp lực thanh khoản các khoản rút vốn tiền gởi, các ngân hàng sẽ tiến hành
thu hồi nợ. Dưới áp lực trả nợ vay, các nhà đầu tư buộc phải bán bất động sản để trả nợ, tuy nhiên lúc này một phần là dự án chưa hoàn thành, cộng thêm
nữa việc giá bất động sản đã bò đẩy lên quá cao so với khả năng của người có nhu cầu về bất động sản thật sự, điều này làm sẽ dẫn đến tình trạng buộc các
nhà đầu tư phải bán bất động sản với giá thấp để trả nợ làm cho giá bất động sản giảm mạnh.
Khi giá bất động sản có chiều hướng đi xuống, để hạn chế rủi ro, các ngân hàng đồng loạt thu hồi vốn đầu tư kể cả các khoản vốn vay chưa đến
hạn. Bên cạnh đó, việc giá bất động sản giảm làm giảm tính thanh khoản cũng như trò giá của tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay. Điều này càng
làm cho các ngân hàng tăng cường việc thu hồi vốn tài trợ cho các dự án. Tác động này làm cho áp lực trả nợ đè nặng lên các nhà đầu tư, họ buộc phải bán
với giá rất thấp dẫn tới lỗ nặng hoặc không có khả năng trả nợ ngân hàng dẫn đến rủi ro vỡ nợ.
Tác động trên xảy ra và lây lan trong toàn bộ thò trường bất động sản dẫn đến hàng loạt những rủi ro mang tính chất hệ thống: Thò trường bất động
sản đóng băng, nhà đầu tư thua lỗ, ngân hàng đứng trước nguy cơ mất vốn, ảnh hưởng xấu đến thò trường tiền tệ-ngân hàng và cả nền kinh tế.

1.4. KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN


1.4.1 NỘI DUNG


Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản là kiểm soát chất lượng tín dụng của tất cả các khoản vay đầu tư vào bất động sản. Như vậy, để kiểm
soát được những rủi ro cho vay bất động sản bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách quan, các NHTM phải dựa trên các cơ sở sau:
- Kiểm soát khả năng rủi ro mang lại từ phía khách hàng vay: Thông qua việc thẩm đònh các điều kiện để cho vay đối với khách hàng. Cụ thể các
khách hàng phải đáp ứng các điều kiện sau: + Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự
+ Có mục đích vay vốn hợp pháp + Có tình hình tài chính lành mạnh hoặc có khả năng trả nợ
+ Có phương án kinh doanh khả thi + Thực hiện đầy đủ các biện pháp đảm bảo tiền vay theo quy đònh của
pháp luật và của NHTM; + Ngoài ra đối với khách hàng vay đầu tư bất động sản các NHTM cần
phải có sự phân biệt rõ đối tượng vay để phục vụ cho nhu cầu nhà ở thực sự hay đầu cơ để từ đó đề xuất các điều kiện tín dụng thích hợp;
- Các NHTM phải dựa vào quy mô và khả năng kiểm soát rủi ro của mình để xây dựng các chiến lược cho vay bất động sản phù hợp: Trên cơ sở
cân đối quy mô, tỷ trọng vốn huy động ngắn hạndài hạn của mình , các

Xem Thêm
Tải bản đầy đủ (.pdf) (77 trang)

×