1. Trang chủ >
  2. Luận Văn - Báo Cáo >
  3. Thạc sĩ - Cao học >

VỀ PHÍA NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC:

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (483.83 KB, 77 trang )


sản, đảm bảo an toàn về mặt pháp lý đối với tài sản thế chấp, đồng thời cũng thuận lợi hơn cho ngân hàng khi xử lý thu hồi nợ.
Một số các Ngân hàng dựa vào giá khởi điểm của bất động sản để xác đònh giá trò cho vay, điều này góp phần hạn chế rủi ro trong trường hợp giá trò
bất động sản giảm. Một số Ngân hàng có bộ phận chuyên môn độc lập để đònh giá TSĐB nhằm hạn chế rủi ro tín dụng;

2.3.2 NHỮNG VẤN ĐỀ TỒN TẠI TRONG KIỂM SOÁT CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY


2.3.2.1 VỀ PHÍA NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC


Trong thời gian qua mặc dù NHNN đã có một số biện pháp nhằm kiểm soát, đònh hướng cho các NHTM trong việc cho vay lónh vực bất động sản.
Tuy nhiên các biện pháp trên chưa thực sự hiệu quả và chưa mang tính thiết thực và còn nhiều hạn chế.
Công tác đònh hướng, cảnh báo rủi ro chưa kòp thời và mang tính thời điểm: Mặc dù NHNN đã có những chỉ đạo yêu cầu các NHTM giám sát và có
báo cáo đònh kỳ về dư nợ cho vay bất động sản nhưng việc này chỉ thật sự “nghiêm túc” vào những thời điểm thò trường bất động sản đang “sốt” và dư
nợ cho vay bất động sản tăng mạnh, sau các đợt biến động thì công tác chỉ đạo, cảnh báo hầu như không có hoặc không thực hiện một cách nghiêm túc.
Hơn nữa, NHNN chưa có một chỉ đạo mang tính dài hạn cho các NHTM khi cho vay đầu tư bất động sản, việc cảnh báo, đònh hướng chỉ mang tính thời
điểm. Công tác thanh tra, giám sát thực hiện chưa chặt chẽ: Việc yêu cầu các
NHTM thực hiện các biện pháp nhằm đảm bảo an toàn vốn tín dụng trong
cho vay bất động sản nhưng NHNN chưa kiểm tra tính chính xác các báo cáo của NHTM về cho vay bất động sản, số liệu các báo cáo đều do các NHTM
cung cấp và NHNN hầu như không kiểm tra tính trung thực của các báo cáo này.
Chưa có biện pháp kiểm soát chặt chẽ vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản của các NHTM: Cho đến nay NHNN vẫn chưa thực sự nắm rõ cơ
cấu vốn đầu tư bất động sản trong đó vốn vay bất động sản để phục vụ nhu cầu nhà ở thật sự, vốn vay để kinh doanh, đầu cơ là bao nhiêu. Vì vậy rất khó
để có biện pháp kiểm soát, điều hành hoạt động tín dụng trong lónh vực này một cách hiệu quả;

2.3.2.2 VỀ PHÍA CÁC NHTM


Chưa có chính sách đònh hướng quản lý rủi ro cho vay: dư nợ cho vay bất động sản của các NHTM biến động liên tục và tỷ lệ nợ xấu đang có xu
hướng ngày một tăng. Điều này cho thấy, hiện nay các NHTM hầu như chưa có một chính sách dài hạn về việc quản lý rủi ro trong lónh vực cho vay bất
động sản: tỷ trọng cho vay trong tổng vốn huy động; tỷ trọng cho vay trong tổng dư nợ; tỷ lệ nợ xấu... cũng như chưa xây dựng hệ thống danh mục đầu tư
tín dụng hợp lý trong đó phân đònh rõ tỷ trọng đầu tư vào từng ngành cụ thể trong từng thời kỳ để đảm bảo hiệu quả và an toàn vốn tín dụng.
Công tác báo cáo, thống kê chưa chính xác, kòp thời: việc lập các báo cáo cho vay bất động sản của các NHTM thường mang tính đối phó, luôn tìm
cách “làm đẹp” số liệu để tránh bò NHNN kiểm soát. Điều này rất rủi ro vì làm sai số liệu thống kê dẫn đến công tác giám sát đònh hướng sai vừa làm
cho các NHTM không thể nhìn thấy tình trạng tín dụng thực sự của mình để có biện pháp điều hành hiệu quả.
Thiếu chặt chẽ trong tổ chức, xây dựng quy trình cho vay: các NHTM vì chạy theo áp lực dư nợ dẫn đến việc dễ dãi trong công tác cấp tín dụng,
cho vay quá tập trung vào TSĐB, sơ sài trong việc thẩm đònh các nội dung trong quy đònh: Mục đích vay vốn, hiệu quả phương án vay, nguồn trả nợ.
Điều này làm tăng rủi ro cho các NHTM khi các khoản vay đến hạn.
2.4. BÀI HỌC KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
2.4.1. RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN- MỘT TRONG NHỮNG NGUYÊN NHÂN GÂY RA CUỘC KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH TIỀN
TỆ TẠI CÁC NƯỚC ĐÔNG Á 1997
Theo các nhà kinh tế thì việc tín dụng chỉ đònh và tập trung vốn tín dụng quá nhiều vào bất động sản cùng với cơ chế “bong bóng” giá bất động
sản, cộng thêm việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay bất động sản là một trong những nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ tại các nước
Đông Á 1997. Từ năm 1990-1997 , lượng vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu là Mỹ, Nhật
bản và các nước Châu Âu ồ ạt chảy vào các nước Đông Á dưới hình thức các khoản tín dụng thương mại ngắn hạn. Từ năm 1990 đến 1997, lượng vốn tư
nhân chảy vào các nước đang phát triển tăng 5 lần từ 42 tỷ USD lên 256 tỷ USD. Đông Á là nơi thu hút một lượng lớn dòng vốn này, chiếm tới 60
trong nửa đầu thập niên 90 theo NHTG 1998.
Bảng 2.11: Vốn tư nhân nước ngoài chảy vào 5 nước Đông Á Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Philippines, 1991-1996 - Tỷ USD
1991 1992
1993 1994
1995 1996
Vốn tư nhân ròng 24,8
29,0 31,8
36,1 74,2
65,8 Đầu tư trực tiếp ròng
6,2 7,3
7,6 8,8
7,5 8,4
Đầu tư chứng khoán ròng 3,2
6,4 17,2
9,9 17,4
20,3 Vay thương mại và đầu tư
khác 15,4
15,3 7,0
17,4 49,2
37,1
Viện trợ chính thức ròng 4,4
2,0 0,6
0,3 0,7
-0,4
Nguồn: NHTG, “World Economic Outlook”, 51998 và 32000
Hình 2.3: Vốn tư nhân nước ngoài chảy vào 5 nước Đông Á, 1990-96 Nguồn: NHTG – World Development Indicators 2002
Nguyên nhân xuất phát từ sự tăng trưởng thần kỳ của các nước Đông Á với tỷ suất sinh lời cao, thêm nữa vào thời điểm này Mỹ theo đuổi chính sách
tiền tệ mở rộng, Nhật bò hiệu ứng của đồng Yên yếu do hệ lụy nền “kinh tế bong bóng” và duy trì lãi suất nội đòa thấp, nới lỏng kiểm soát tài chính ở các
nước EU, các khỏan đầu tư vào các ngành công nghiệp then chốt tại các nước Đông Á hầu hết được chính phủ bảo lãnh theo cơ chế tín dụng chỉ đònh đã là
những nguyên nhân khuyến khích cho các nhà đầu tư nước ngòai đổ vốn vào. Hơn nữa, một số chính phủ Đông Á đã tự do hóa tài khoản vốn theo hướng
khuyến khích dòng vốn nước ngoài ngắn hạn. Chẳng hạn, chính sách của Hàn Quốc là hạn chế đầu tư nước ngoài dài hạn dưới dạng FDI hay đầu tư chứng
khoán, chỉ cho phép các ngân hàng được vay ngắn hạn nước ngoài. Điều này làm cho nguồn vốn tín dụng ngắn hạn của các tổ chức tài chính các nước
Đông Á rất dồi dào. Rủi ro bắt đầu phát sinh khi các tổ chức tài chính chủ yếu là các ngân
hàng thương mại thuộc sở hữu nhà nước sử dụng nhiều nguồn vốn trên để đầu tư vào lónh vực bất động sản theo kiểu tín dụng chỉ đònh của chính phủ
mà ít quan tâm đến hiệu quả kinh tế của dự án, cụ thể là chính phủ đứng ra bảo lãnh các khỏan tín dụng cho các công ty nhà nước. Điều này xuất phát từ
mối quan hệ tay ba: Chính phủ- các tập đoàn sở hữu nhà nước- các Nhân hàng thuộc sở hữu nhà nước. Ở Indonesia, các khoản cho vay khu vực bất
động sản tăng 37năm trong giai đoạn 1992-95 trong khi tổng tín dụng ngân hàng chỉ tăng 22năm. Ở Thái Lan, các khoản cho vay bất động sản
của những công ty tài chính tăng 41năm trong giai đoạn 1990-95 trong khi tổng tín dụng chỉ tăng 33năm. Ở Hàn Quốc, các khoản cho vay của ngân
hàng được tập trung chủ yếu vào các tập đoàn lớn, tỷ lệ nợvốn cổ phần của các doanh nghiệp công nghiệp của Hàn Quốc lên tới 317 vào cuối năm
1996 trong khi tỷ lệ này ở Mỹ vào khoảng 100 . Hình 2.4 là một minh chứng cho việc tập trung vốn tín dụng cho vay bất
động sản tại Thái Lan trong giai đoạn này.
Hình 2.4: Tỷ lệ giá trò cho vay bất động sản và công nghiệp chế biến của các công ty tài chính Thái Lan trong tổng dư nợ
Nguồn
: Marcus Miller và Pongsak Luangaram-1998 Việc tập trung vốn tín dụng mà chủ yếu ngắn hạn cho vay vào các lónh
vực bất động sản với lợi nhuận cao nhưng rủi ro cũng lớn đã làm cho giá bất động sản tại các nước Đông Á tăng vọt. Hình dưới đây cho thấy giá cao ốc tại
thủ đô Bangkok và Jakarta tăng vọt trong những năm đầu cho đến giữa thập kỷ 90.
Hình 2.5: Chỉ số giá cao ốc văn phòng tại Thái Lan và Indonesia
Nguồn : Lấy từ Marcus Miller và Pongsak Luangaram-1998
Rủi ro liên quan đến quả “bong bóng” bất động sản xuất hiện khi các nhà đầu tư nước ngòai nhận ra những bất ổn trong việc sử dụng vốn đầu tư
cũng như quan hệ nội bộ của các quốc gia này nên thực hiện thu hồi các khoản nợ ngắn hạn đến hạn. Trước áp lực trả nợ nước ngoài, các ngân hàng
tiến hành thu hồi vốn vay. Điều này buộc các nhà đầu tư bất động sản trong nước phải thực hiện việc rao bán các công trình bất động sản kể cả những dự
án đang còn xây dựng dở dang . Việc rao bán hàng loạt đã làm cho giá bất động sản chựng lại và đi
xuống, thò trường bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng. Điều này càng khiến cho các ngân hàng ráo riết thu hồi nợ vì giá giảm và thò trường đóng
băng làm giảm trò giá và tính thanh khoản tài sản đảm bảo cho các khoản vay
Bangkok Jakarta
50 100
150 200
250 300
350 400
88 89
90 91
92 93
94 95
96 97
trước đây. p lực đòi nợ gia tăng từ phía ngân hàng buộc các nhà đầu tư bất động sản phải bán đổ bán tháo các công trình nhưng vẫn khó để thu hồi vốn
đầu tư do tính thanh khoản kém. Trong khi lúc này, các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang tăng cường thu hồi các khoản nợ đã cho các Ngân hàng trong nước
vay trước đây. Vòng xoáy này tiếp tục xảy ra và gây nên một cuộc khủng hỏang ngân hàng do mất khả năng thanh tóan. Cuối cùng đã dẫn đến cuộc
khủng hỏang tài chính tiền tệ năm 1997, xảy ra đầu tiên tại Thái Lan, sau đó lan ra các nước khác.

2.4.2. CUỘC KHỦNG HOẢNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN


DƯỚI CHUẨN SUBPRIME MORTGAGE CRISIS Ở MỸ
Cuộc khủng hoảng này xảy ra ở Mỹ từ tháng 72007 tiếp tục lan rộng cho đến nay trên toàn cầu. Nó bắt nguồn từ việc tập trung vốn tín dụng lớn và
sự quản lý lỏng lẻo trong cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn tại Mỹ. Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn là các khoản cho vay các đối
tượng có mức tín nhiệm thấp để mua nhà đất. Những đối tượng đi vay này thường là những người nghèo, không có công ăn việc làm ổn đònh, vò thế xã
hội thấp hoặc có lòch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn và do
đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng truyền thống vốn chỉ dành cho những đối tượng trên chuẩn nên họ buộc vay nợ dưới chuẩn với lãi
suất cao. Các tổ chức tài chính Mỹ vì chạy theo lợi nhuận đã đẩy mạnh cho vay
nợ dưới chuẩn đối với các đối tượng này và sự quản lý cũng không chặt chẽ: Các thủ tục thẩm đònh cho vay sơ sài, điều kiện vay dễ dãi và việc tiếp cận
vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ hết. Những người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân đònh cư đầu tiên có cơ hội mua nhà.
Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn lan nhanh ra toàn nước Mỹ. Mặc dù việc cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn mới bắt đầu hình thành từ những
năm đầu 90 và phát triển rất chậm trong những năm đầu nhưng trong vòng 5 năm gần đây con số này gia tăng một cách kỷ lục. Năm 2002, doanh số cho
vay dưới chuẩn là 200 tỷ USD, năm 2003 là 320 tỷ, năm 2004 là 550 tỷ, năm 2005-2006 con số này đạt gần 700 tỷ USD hàng năm, chiếm khoảng 25 thò
phần cho vay thế chấp mua nhà toàn nước Mỹ. Việc tập vốn vốn tín dụng lớn vào thò trường cho vay thế chấp mua
nhà dưới chuẩn đã góp phần đáng kể đẩy giá bất động sản tăng lên nhanh chóng. Khi nền kinh tế hoạt động không hiệu quả, từ cuối năm 2005 “bong
bóng” bất động sản bắt đầu xì hơi, giá cả nhà đất giảm mạnh, trong khi lãi suất vay quá cao tạo nên gánh nặng trả nợ với những người thu nhập thấp,
kinh tế khó khăn dẫn đến thất nghiệp gia tăng thì rủi ro cho các khoản vay nợ dưới chuẩn càng tăng mạnh mẽ.
Năm 2007, tình hình thò trường càng chuyển biến theo chiều hướng tiêu cực so với dự tính hồi cuối năm 2005 đầu 2006. Các cá nhân gặp khó khăn
trong việc trả nợ, nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi được nợ. Hàng loạt người mua nhà bò xiết nợ và phát mại tài
sản do không trả được nợ vay ngân hàng. Theo số liệu thống kê, tại Cleveland Ohio, thành phố đầu tiên bắt đầu cho cuộc khủng hoảng khoảng,
110 số nhà bò thu hồi để phát mại. Giá nhà tại Mỹ giảm thảm hại trong qúy 3 năm 2007, mức tồi tệ nhất từ sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 1930. Một
số tổ chức tín dụng của Mỹ như New Century Financial Corporation phải
tuyên bố phá sản. Một số khác thì rơi vào tình trạng cổ phiếu của mình mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation. Nhiều người gửi tiền do lo
sợ đã ào ạt đến rút tiền khiến cho tình hình càng thêm khó khăn. Việc khủng hoảng tín dụng ở thò trường thế chấp dưới chuẩn tại Mỹ
còn lây lan và ảnh hưởng nặng nề đến thò trường chứng khoán do việc chứng khoán hóasecuritisation các khoản cho vay thế chấp dưới chuẩn trước đây.
Việc không có khả năng thu hồi các khoản cho vay thế chấp và giá trò tài sản đảm bảo giảm do giá nhà đất giảm đã làm cho các loại trái phiếu, đặc biệt là
trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa nợ dưới chuẩn giảm giá không phanh. Các nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa nợ
dưới chuẩn là người chòu hậu quả nặng nề. Dự báo số tổn thất do giảm giá trò trái phiếu cho toàn thò trường lên tới khoảng 220 tỷ – 450 tỷ USD. Hàng loạt
ngân hàng đầu tư nắm giữ các gói trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa nợ dưới chuẩn đã bò tổn thất nặng nề như Citi 21 tỷ USD, Merrill Lynch 25
tỷ USD, UBS 18 tyû USD, Morgan Stanley 10 tyû USD, JP Morgan 2,2 tyû USD, Bear Stearns 2 tyû USD, Lehman Brothers 1,5 tỷ USD, Goldman
Sachs 1,3 tỷ USD. Tổng thiệt hại tài chính của các ngân hàng đầu tư trong năm 2007 ước tính lên tới gần trăm tỷ USD. Citi và Merrill Lynch phải cầu
viện tăng vốn khẩn cấp từ các quỹ đầu tư Châu Á. Hàng ngàn nhân viên phố Wall bò sa thải. Mảng chứng khoán hóa của các ngân hàng cũng tạm ngưng
hoạt động. Cổ phiếu các ngân hàng đầu tư rớt thảm hại trong 6 tháng cuối năm 2007. Hậu quả là hàng loạt các ông chủ phố Wall lần lượt phải ra đi, cụ
thể là các ông chủ UBS, Citigroup, Merrill Lynch và Bear Stearns. Không chỉ dừng lại trong phạm vi nước Mỹ, cuộc khủng hoảng này tiếp
tục lây lan sang các nước khác. Ở Anh quốc, người dân ùn ùn kéo đến rút tiền
tại ngân hàng Northern Rock. Sự sụp đổ của thò trường nhà đất Mỹ đang lan ra và trở thành một hiện tượng toàn cầu. Tại nhiều nước Ireland, Tây Ban
Nha, Anh…, giá nhà đất sau khi tăng cao trong thập kỷ qua hiện đang sụt giảm mạnh. Nhiều chuyên gia dự báo một số nước sẽ phải trải qua thời kỳ giá
nhà đất điều chỉnh xuống còn mạnh hơn tại Mỹ. Tất cả những hiện tượng trên sẽ tạo ra xu hướng giá nhà đất sụt giảm trên toàn cầu.
Ngay khi cuộc khủng hoảng bùng nổ, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ FED đã tiến hành nhiều biện pháp nhằm giúp quốc gia này thoát khỏi cuộc khủng
hoảng: - Thông qua nghiệp vụ thò trường mở tiến hành mua vào các loại công trái
Mỹ, trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ và trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ đảm bảo theo tín dụng nhà ở nhằm tăng mức độ thanh khoản của thò trường
tín dụng.
- Từ ngày 18092007, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ FED liên tục cắt giảm lãi suất chiết khấu đồng USD từ 5,25năm xuống mức lãi suất hiện nay là
2,25 tổng mức cắt giảm cho đến nay là 3. - Từ ngày 28042008, chính phủ Mỹ đã thông qua một kế hoạch hoàn thuế
cho người dân ước trò giá khoảng 152 tỷ USD để kích thích tăng trưởng tiêu dùng bởi vì thò trường tiêu dùng đóng góp tới 70 cho tăng trưởng kinh tế
Mỹ. Cụ thể, số tiền hoàn thuế đợt này là 50 tỷ USD cho đến cuối tháng Năm. Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia kinh tế dự đoán, kế hoạch này dự kiến sẽ
không mang lại nhiều hiệu quả bởi người dân sẽ ngay lập tức dùng khoản tiền hoàn thuế để chi trả các hóa đơn điện, nước hoặc trả lãi ngân hàng. Tình
hình kinh tế khó khăn như hiện nay không cho phép người dân nghó nhiều đến tiêu dùng.
Mặc dù đã có nhiều biện pháp nhằm ngăn chặn cuộc khủng khủng này, nhưng tính đến thời điểm này, cuộc khủng hoảng của thò trường nhà đất Mỹ
vẫn chưa qua đi, theo nhận đònh của nhiều chuyên gia kinh tế thì nhiều khả năng thò trường sẽ chỉ phục hồi trở lại vào đầu năm 2009.
KẾT LUẬN CHƯƠNG II
Như vậy, trong Chương II chúng ta đã đi xem xét toàn cảnh về bức tranh thò trường bất động sản tại đòa bàn TP HCM trong thời gian qua, mặt
tích cực cũng như hạn chế của thò trường. Chúng ta cũng đã tìm hiều về nghiệp vụ cho vay bất động sản của các NHTM trên đòa bàn và các rủi ro
tiềm ẩn khi cấp tín dụng trong lónh vực này, nhìn nhận các mặt ưu điểm trong việc kiểm soát vốn tín dụng tài trợ bất động sản và các mặt chưa kiểm soát
được. Chúng ta cũng đã nghiên cứu một số bài học kinh nghiệm về rủi ro trong cho vay bất động sản và tác động của nó đối với cuộc khủng hoảng tài
chính tiền tệ tại các nước Đông á năm 1997 cũng như cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn tại Mỹ năm 2007 và đang kéo dài cho
đến hiện nay. Đây chính là những cơ sở quan trọng để đưa ra các giải pháp nhằm giúp ổn đònh thò trường bất động sản nước ta nói chung, tại đòa bàn TP
HCM nói riêng cũng như các biện pháp nhằm đảm bảo hiệu quả, an toàn vốn trong việc cho vay bất động sản các NHTM.. trong Chương III của đề tài này.
CHƯƠNG III MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM
3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ NÓI CHUNG VÀ TP HCM NÓI RIÊNG TỪ
NAY ĐẾN 2020
Thò trường bất động sản nước ta còn nhiều tiềm năng trên cơ sở tài nguyên đất đai còn dồi dào. Nhu cầu về bất động sản sẽ tăng nhanh trong
thời gian tới, nhất là nhu cầu về nhà ở. Với dân số 84 triệu người và diện tích bình quân nhà ở là 10,4m
2
người ở đô thò hiện nay, với mục tiêu phấn đấu đạt 20m
2
đầu người vào năm 2020 thì bình quân mỗi năm cần phát triển thêm trung bình 35 triệu m
2
nhà ở đô thò. Điều này cho thấy nguồn cung và cầu thò trường bất động sản vẫn còn rất lớn. Theo “Chiến lược phát triển đô thò của
Việt Nam”, diện tích đất đô thò sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thò hoá dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45
tương đương với 46 triệu người vào năm 2025. Tính đến cuối năm 2007, Việt Nam có khoảng 150 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích
đất tự nhiên trên 32.000 ha, thu hút được trên 2.500 dự án có vốn đầu tư nước ngoài và hơn 2.700 dự án đầu tư trong nước với tổng số vốn đầu tư đã đăng ký
lên tới 24 tỷ USD và 135.000 tỷ đồng. Chính phủ cũng đã quyết đònh thành lập 8 khu kinh tế, trong đó có những khu kinh tế được khởi động nhanh như
khu kinh tế Chu Lai, khu kinh tế Dung Quất, khu kinh tế Nhơn Hội, khu kinh tế Phú Quốc. Theo qui hoạch phát triển các khu công nghiệp, từ nay tới năm
2015, cả nước dự kiến thành lập mới trên 100 khu công nghiệp với diện tích đất dự kiến khoảng 26.000 ha.
Tại TP HCM, ngày 27112006 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết đònh số 1570QĐ-TTg về phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy
hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025 .
Theo đó, phạm vi, ranh giới lập đồ án Điều chỉnh quy hoạch chung bao gồm toàn bộ ranh giới
hành chính thành phố Hồ Chí Minh, với diện tích 2.095 km
2
và các tỉnh xung quanh Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Bà Ròa -
Vũng Tàu, Tiền Giang; với diện tích khoảng 30.404 km
2
. Quy mô dân số TP.HCM đến năm 2025 khoảng 10 triệu người được phân bố như sau: khu vực
nội thành cũ từ 4,0 - 4,5 triệu người; khu nội thành phát triển 6 quận mới từ 2,8 - 2,9 triệu người; khu ngoại thành khoảng 2,6 triệu người trong đó dân số
nông thôn khoảng 0,5 triệu người. Hiện nay, diện tích đất tự nhiên toàn vùng TP.HCM là 30.404 km
2
. Theo phê duyệt, tổng diện tích đất xây dựng đô thò
TP.HCM đến năm 2025 khoảng 90.000 - 100.000 ha khu noäi thành cũ khoảng 14.000 ha; khu nội thành phát triển khoảng 35.000 ha và khu ngoại
thành khoảng 40.000 - 50.000 ha.
3.2. CÁC GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM
3.2.1. GIẢI PHÁP Ở GÓC ĐỘ VĨ MÔ 3.2.1.1. ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
Cần rà soát và hoàn thiện các văn bản pháp luật liên quan đến lónh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản. Tạo một hệ thống pháp lý đồng
bộ, tránh chồng chéo, góp phần ổn đònh, lành mạnh hoá thò trường bất động
sản. Xúc tiến các giải pháp nhằm tăng cung bất động sản đáp ứng cầu thật sự về bất động sản:
Rút ngắn các thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng. Vừa qua Bộ Xây dựng và Hiệp hội bất động
sản đang trình Chính phủ rút ngắn thời gian phê duyệt dự án xây dựng còn tối đa 01 năm.
Quy trình mẫu về thủ tục thực
hiện dự án xây dựng do Bộ Xây dựng đề xuất gồm 8 bước:
- Cung cấp thông tin quy hoạch.
- Giao cho nhà đầu tư lập QHCT 12000. - Giao chủ đầu tư.
- Lập, thẩm đònh phê duyệt QHCT 1500 của dự án. - Lập, thẩm đònh, phê duyệt dự án.
- Giao đất, cho thuê đất. - Bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Thiết kế, khởi công, động thổ. Nếu thực theo quy trình trên sẽ rút ngắn rất nhiều các thủ tục hành
chính phức tạp, mất thời gian trước đây. Góp phần đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án bất động sản.
Xây dựng quy đònh cụ thể để khuyến khích xây dựng và quản lý thò trường bất động sản lành mạnh, phản ánh đúng thực trạng về cung – cầu của
thò trường.
Đưa ra các chính sách thuế phù hợp cho các đối tượng tham gia trên thò trường bất động sản. Việc giá bất động sản bò đẩy lên rất cao phần nhiều do
tác động từ các đối tượng đầu cơ, kinh doanh bất động sản. Việc ban hành các chính sách thuế phù hợp, để hạn chế tình trạng đầu cơ sẽ góp phần đáng kể
vào việc lành mạnh hóa thò trường bất động sản, giúp thò trường này phát triển một cách bền vững.
Thực hiện các giải pháp để hỗ trợ các NHTM hạn chế rủi ro tín dụng bất động sản:
Cơ quan quản lý nhà nước về thò trường bất động sản phải tăng cường công tác phổ biến, cập nhật thông tin về thò trường bất động sản, thường
xuyên tổ chức các hội nghò, hội thảo về lónh vực này cho các đối tượng liên quan, các TCTD để nâng cao sự hiểu biết về thò trường bất động sản, tình
hình biến động của thò trường; đồng thời giúp các TCTD cập nhật những thông tin về chủ trương, văn bản pháp lý có liên quan nhằm tạo cơ sở cho
việc thẩm đònh các dự án kinh doanh và đònh giá bất động sản sát giá thực tế hơn.
UBND các tỉnh, thành phố cần thường xuyên cập nhật và điều chỉnh khung giá đất sát với giá thò trường, tạo điều kiện thuận lợi và giảm thiểu rủi
ro cho các NHTM trong việc đònh giá bất động sản. Xây dựng văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về bảo đảm tiền vay
bằng QSD đất và tài sản gắn liền trên đất phù hợp quy đònh của Luật Đất đai và Bộ Luật dân sự mới.
Hướng dẫn quy đònh về thủ tục, trình tự công chứng hồ sơ đăng ký thế chấp, bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Điều chỉnh quy đònh về thời hạn đăng ký giao dòch bảo đảm là QSD đất, tài sản gắn liền với đất không bò hạn chế trong vòng 05 ngày kể từ ngày
ký hợp đồng tín dụng mà có thể kéo dài hơn, tạo điều kiện cho các NHTM hoàn tất đầy đủ thủ tục pháp lý về TSĐB.
Thường xuyên tổ chức các đợt tập huấn, hướng dẫn thủ tục đăng ký GDBĐ cho các cán bộ đòa chính các cấp để thực hiện đúng quy đònh về đăng
ký GDBĐ. Cơ quan đăng ký GDBĐ cần nghiên cứu rút ngắn thời gian giải quyết
hồ sơ đăng ký GDBĐ, thực hiện nối mạng giữa Phòng Công chứng, UBND quậnhuyện với các Phòng đăng ký hồ sơ nhà đất để có thể vừa công chứng
thế chấp và đăng ký giao dòch bảo đảm ngay trong ngày hoặc chuyển lại chức năng này cho UBND cấp phường xã.
3.2.1.2. ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án bất động sản nên thực hiện việc chứng khoán hóa các khoản đầu tư bất động sản. Đây là một giải
pháp quan trọng nhằm tạo một kênh huy động vốn nhanh chóng và thuận lợi cho việc đầu tư các dự án bất động sản. Từ trước tới nay các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản chủ yếu huy động vốn từ vốn chiếm dụng của khách hàng mua bất động sản và vốn vay ngân hàng, điều này đã làm giới hạn kênh
huy động vốn đầu tư và tạo ra nhiều rủi ro thanh khoản cho thò trường bất động sản. Một trong những hình thức chứng khoán hóa các khoản đầu tư bất
động sản bằng cách chia nhỏ giá trò bất động sản đầu tư thành các chứng chỉ có giá giao dòch trên thò trường bất động sản. Các chủ thể tham gia kinh
doanh chứng chỉ bất động sản này bao gồm: đơn vò phát hành chủ đầu tư dự
án, đơn vò phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng. Trong
quá trình thực hiện dự án, chứng khoán bất động sản sẽ được tự do chuyển nhượng. Tất cả các thông tin về chứng khoán tại thời điểm phát hành, trong
quá trình thực hiện dự án được công bố công khai cho các nhà đầu tư với sự giám sát của một tổ chức trung gian là ngân hàng giám sát. Điều này đảm
bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết. Sau khi hoàn thành dự án đầu tư bất động sản, toàn bộ dự án được bán đấu
giá, người mua sản phẩm bất động sản sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ bất động sản. Còn các nhà đầu tư sẽ được
chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành. Điều này sẽ giúp các các chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận được các nguồn vốn lớn
không quá phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, vừa chia sẻ rủi ro trong quá trình thực hiện dự án.

3.2.1.3 ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC:


NHNN cần có các biện pháp điều hành thiết thực, nhằm tạo điều kiện cho các NHTM thực hiện việc cho vay đối với lónh vực bất động sản một cách
hiệu quả, an toàn, đảm bảo mục tiêu điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng của Chính phủ, NHNN. Về phía NHNN cần thực hiện các giải pháp sau:
Tăng cường công tác cảnh báo các NHTM về các rủi ro mang tính hệ thống được đúc kết từ thực tiễn cho vay bất động sản trong thời gian qua.
Ban hành các văn bản chỉ đạo trong cho vay lónh vực bất động sản nhằm giúp các NHTM thực hiện một cách có hiệu quả nguồn vốn cho vay,
kiểm soát nợ xấu, đảm bảo an toàn trong việc sử dụng vốn tín dụng.
Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát quản lý hoạt động tín dụng của các NHTM trong lónh vực cho vay bất động sản, thông qua yêu cầu các
TCTD và các chi nhánh NHNN tỉnh, thành phố đònh kỳ báo cáo NHNN về diễn biến cho vay đối với lónh vực bất động sản, các khó khăn, vướng mắc
phát sinh, đề xuất kiến nghò và giải pháp xử lý. Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong việc gửi báo cáo không kòp thời, thiếu trung thực, hoặc các
trường hợp cho vay khi khách hàng không đáp ứng đủ các điều kiện cấp tín dụng.
3.2.2 GIẢI PHÁP Ở GÓC ĐỘ VI MÔ ĐỐI VỚI CÁC NHTM 3.2.2.1 XÂY DỰNG CHIẾN LƯC CHO VAY PHÙ HP VỚI ĐẶC THÙ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Mỗi ngân hàng cần xây dựng một chiến lược cho vay lónh vực bất động sản phù hợp, ban hành các sản phẩm đặc thù cho vay bất động sản trong từng
thời kỳ trong đó quy đònh cụ thể về nghiệp vụ cho vay, đảm bảo kiểm soát rủi ro mang tính hệ thống, khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho
vay bất động sản ở mức hợp lý, phù hợp với quy mô của từng ngân hàng trên cơ sở cân đối nguồn vốn huy động để đảm bảo tính thanh khoản của các
NHTM trong từng thời kỳ: - Mỗi NHTM nên xây dựng các sản phẩm cho vay bất động sản đặc
biệt là các dự án vay có giá trò lớn trên cơ sở nguồn vốn tự có và vốn huy động trung và dài hạn của mình, nên hạn chế sử dụng vốn huy động ngắn hạn
để cho vay bất động sản để tránh rủi ro do khó khăn về thanh khoản.
- Tỷ trọng dư nợ bất động sản trên tổng dư nợ vay nên giới hạn ở tỷ lệ 10 tổng dư nợ, điều này sẽ giúp các NHTM hạn chế tập trung vốn tín
dụng vào bất động sản, góp phần hạn chế rủi ro mang tính hệ thống; Cần có sự phân loại từng nhóm đối tượng khách hàng vay đầu tư bất
động sản để đánh giá mức độ rủi ro theo từng nhóm, và có biện pháp giám sát chặt chẽ hơn đối với các nhóm đối tượng vay đầu tư bất động sản có mức
độ rủi ro cao, dựa vào các tiêu chí sau để phân loại: -
Dựa vào tài sản đảm bảo: Khách hàng vay đầu tư bất động sản với tài sản đảm bảo bằng chính bất động sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro
cao hơn so với khách hàng vay đầu tư bất động sản với tài sản đảm bảo bằng một bất động sản đã có sẵn, do tại thời điểm giải ngân các bất động sản thế
chấp chưa đầy đủ về giấy tờ sở hữu vì vậy chưa thể hoàn thành thủ tục pháp lý công chứng thế chấp, đăng ký GDĐB về tài sản đảm bảo. Với nhóm đối
tượng này bên cạnh các biện pháp kiểm soát thông thường cần phải tăng cường công tác giám sát, theo dõi chặt chẽ tiến độ hoàn thành bất động sản
để hoàn thiện thủ tục thế chấp tài sản. -
Dựa vào nguồn trả nợ: các khách hàng vay đầu tư bất động sản với nguồn trả nợ bằng chính việc bán bất động sản đầu tư có mức độ rủi ro cao
hơn so với khách hàng vay đầu tư bất động sản với nguồn trả nợ từ thu nhập hàng tháng như nguồn thu nhập từ lương đối với khách hàng cá nhân hoặc
nguồn thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh đối với khách hàng doanh nghiệp, vì khi thò trường bất động sản đóng băng sẽ khó khăn trong việc trả
nợ do bất động sản khó bán. Đối với đối tượng này các NHTM cần thẩm đònh các nguồn trả nợ dự phòng trong trường hợp thò trường bất động sản biến
động xấu và cần phải dự báo biến động thò trường để đề xuất biện pháp quản lý rủi ro phù hợp;
- Dựa vào mục đích đầu tư bất động sản: Đối tượng đầu tư bất động sản với mục đích đầu cơ có mức độ rủi ro cao hơn so với khách hàng đầu tư bất động
sản để phục vụ nhu cầu thật sự ví dụ như: mua nhà để ở, vì đối tượng đầu cơ sẽ góp phần làm tăng rủi ro cũng như gây biến động thò trường bất động sản.
Chính vì vậy các NHTM cần tập trung vốn tín dụng bất động sản vào các khách hàng vay bất động sản để phục vụ nhu cầu nhà ở thật sự, hạn chế tập
trung vốn tín dụng vào đối tượng đầu cơ. Tuỳ từng thời điểm và sự biến động của thò trường bất động sản, các
NHTM nên giới hạn một tỷ lệâ cho vay dựa trên giá trò tài sản đảm bảo là bất động sản cho phù hợp: khi thò trường bất động sản ổn đònh và phát triển, tỷ lệ
cho vay dựa trên gía trò bất động sản có thể ở mức tương đối cao khoảng 70 giá trò bất động sản, tuy nhiên khi thò trường bất động sản có chiều hướng
biến động xấu hoặc có dấu hiệu đóng băng như hiện nay thì nên giảm tỷ lệ này xuống còn khoảng 50. Điều này vừa giảm thiểu rủi ro khi giá bất động
sản sụt giảm mạnh vừa tăng được tỷ trọng vốn tự có tham gia của khách hàng vay, hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản.
Tổ chức thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, các biến động trên thò trường bất động sản để kòp thời đề xuất hướng
kiểm soát rủi ro trong cho vay, bảo đảm an toàn trong hoạt động cấp tín dụng.

3.2.2.2 TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC KIỂM TRA TRƯỚC, TRONG VÀ SAU KHI CHO VAY


Xem Thêm
Tải bản đầy đủ (.pdf) (77 trang)

×