1. Trang chủ >
  2. Luận Văn - Báo Cáo >
  3. Kinh tế - Thương mại >
Tải bản đầy đủ - 109 (trang)
Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu KINH NGHIỆM CỦA NƯỚC NGOÀI

Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu KINH NGHIỆM CỦA NƯỚC NGOÀI

Tải bản đầy đủ - 109trang

xã và đất đai canh tác nơng nghiệp. Để có thể hồ vào q trình đơ thị hố, hơn lúc nào hết vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được đặt lên
hàng đầu. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, tốc độ thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất vẫn còn chậm chạp làm ảnh hưởng đến tiến độ xây
dựng; việc thu hồi, đền bù, giải toả cũng như đảm bảo chất lượng tái định cư của nhân dân bị thu hồi đất, vấn đề việc làm, thu nhập…còn nhiều
vướng mắc nảy sinh, ảnh hưởng đến an sinh xã hội. Cách quản lý đất đai theo phương pháp hành chính tỏ ra khơng hiệu quả, quan liêu và không thu
hút được sự tham gia của chủ sử dụng đất vào phát triển đất đơ thị. Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách nhằm tháo gỡ những
vướng mắc kể trên. Tuy nhiên, các chính sách còn chưa đầy đủ, cơ sở lí luận chưa vững vàng, việc thực thi chưa đồng bộ, tổ chức triển khai còn
nhiều bất cập thậm chí tồn tại khơng ít tiêu cực. Với thực trạng trên cùng với những hiểu biết trong quá trình học tập,
nghiên cứu tại khoa Bất động sản và Địa chính trường đại học Kinh tế
Quốc dân, em xin nghiên cứu đề tài: “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đơ thị hố ở huyện Đơng Anh - thành phố Hà Nội”.

2. Mục tiêu nghiên cứu


Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn về chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội.
Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội.
Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong q trình đơ thị hố ở huyện Đơng Anh - thành phố Hà Nội.

3. Phạm vi nghiên cứu


Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện Đơng Anh, vấn đề thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng và
chính sách tái định cư cho người dân sau khi bị thu hồi đất trong q trình đơ thị hoá. Thời gian nghiên cứu từ năm 2000 đến nay trọng tâm là kỳ kế
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
hoạch đầu từ năm 2000 - 2005 của quy hoạch sử dụng đất huyện Đông Anh 2000 - 2010 và đề xuất phương hướng giải pháp cụ thể trong những năm
còn lại của kỳ kế hoạch cuối. Ví dụ thực tiễn được lấy chủ yếu từ huyện Đông Anh, có đan xen một số ví dụ điển hình của các quận, huyện khác
trên địa bàn thành phố Hà Nội để chứng minh cho tính phổ biến của tình hình và tính khái quát của các nhận xét.

4. Phương pháp nghiên cứu


Trong quá trình thực hiện, đề tài đã lấy phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu. Đồng thời kết hợp chặt
chẽ với các phương pháp khác như: phương pháp tốn học, thống kê số liệu, phân tích, tổng hợp, so sánh…và có tham khảo thêm các cơng trình
nghiên cứu đã thực hiện có liên quan đến lĩnh vực này. Các số liệu trong đề tài được lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan Nhà nước và trên
các tạp chí, sách báo, trang web chuyên ngành...

5. Kết cấu nội dung của đề tài


Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm các chương sau:
Chương I: Cơ sở khoa học của chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong q trình đơ thị hố.
Chương II: Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong q trình đơ thị hố ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội.
Chương III: Phương hướng và giải pháp thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong q trình đơ thị hố ở huyện Đông Anh - thành phố
Hà Nội trong thời gian tới. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của TS.Nguyễn Thế
Phán và các cán bộ nhân viên trong Trung tâm Nghiên cứu Chính sách - pháp luật đất đai nói riêng, Viện Nghiên cứu Địa Chính nói chung đã giúp
đỡ em hồn thành chun đề thực tập này.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHUYỂN ĐỔI MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG Q TRÌNH ĐƠ THỊ HỐ 1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN
1.1. Đơ thị hố 1.1.1. Khái niệm đơ thị hố
Trên quan điểm một vùng, ĐTH là một quá trình hình thành phát triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đơ thị.
Trên quan điểm kinh tế quốc dân, ĐTH là quá trình biến đổi về phân bố các lực lượng sản xuất trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư những
vùng không phải đô thị thành đô thị, đồng thời phát triển các đơ thị hiện có theo chiều sâu.
ĐTH là sự q độ từ hình thức sống từ nơng thơn lên hình thức sống đơ thị của các nhóm dân cư. Khi kết thúc thời kỳ quá độ thì các điều kiện
tác động đến ĐTH cũng thay đổi và xã hội sẽ phát triển trong các điều kiện mới mà biểu hiện tập trung là sự thay đổi cơ cấu dân cư, cơ cấu lao động.
ĐTH nông thôn là xu hướng bền vững có tính quy luật; là q trình phát triển nơng thơn và phổ biến lối sống thành phố cho nơng thơn phong
cách sống, hình thức nhà cửa, lề lối sinh hoạt…. Thực chất đó là tăng trưởng đô thị theo xu hướng bền vững.
ĐTH ngoại vi là quá trình phát triển mạnh vùng ngoại vi của thành phố do kết quả phát triển công nghiệp và kết cấu hạ tầng…tạo ra các cụm
đô thị, liên đô thị…góp phần đẩy nhanh ĐTH nơng thơn. ĐTH giả tạo là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân cư đô thị
và từ các vùng khác đến, đặc biệt là từ nơng thơn…dẫn đến tình trạng thất nghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trường, giảm chất lượng cuộc sống…
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
Đơ thị hố gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế- xã hội của đô thị và nông thôn trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây
dựng, dịch vụ…do vậy ĐTH gắn liền với sự phát triển kinh tế - xã hội. Theo tổ chức Urbanization ĐTH là quá trình tập trung dân vào các
điểm dân cư, đặc biệt là vào các đơ thị hiện có và sự chuyển biến các hoạt động kinh tế, chức năng sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
Q trình này đòi hỏi việc xây dựng, mở rộng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật, xây dựng các công trình nhà ở, phúc lợi và các cơng trình tạo lập đơ
thị khác. Tóm lại, ĐTH là q trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất
trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có
theo chiều sâu trên cơ sở hiện đại hố cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô dân số.

1.1.2. Xu hướng đơ thị hố ở Việt Nam


1.1.2.1. Hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ trong các đơ thị lớn.
Sự hình thành các trung tâm có tính chất chun ngành trong những đơ thị lớn là xu thế nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của đơ thị, là biểu hiện
của tính chun mơn hố cao trong sản xuất. Tất cả các hoạt động sản xuất có cùng đặc điểm, tính chất được tập trung vào một khu vực tạo điều kiện
đáp ứng các nhu cầu tốt hơn, sản xuất với năng suất và hiệu quả cao hơn và tăng sức cạnh tranh của các sản phẩm của đô thị, thị trường lao động phong
phú hơn… 1.1.2.2. Hình thành các trung tâm cơng nghiệp, dịch vụ, thương mại ở các
vùng ngoại ơ. Sự hình thành các trung tâm cơng nghiệp của mỗi vùng có tính khách
quan nhằm đáp ứng các nhu cầu của sản xuất và đời sống ngày càng tăng lên của chính vùng đó. Đó là biểu hiện của tính tập trung hố trong sản
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
xuất. Tuy nhiên quy mô sản xuất và hoạt động thương mại dịch vụ sẽ phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế - xã hội và quy mô dân số hoạt động
của vùng để đảm bảo tính hoạt động có hiệu quả. Đồng thời các trung tâm này còn là điểm mối hay sự chuyển tiếp giữa các đô thị lớn làm cho tính
hiệu quả của hệ thống đơ thị được nâng cao. Trong quá trình ĐTH, các trung tâm này sẽ trở thành những đô thị vệ tinh của các đô thị lớn.
1.1.2.3. Mở rộng các đô thị hiện có. Việc mở rộng các đơ thị hiện có theo mơ hình làn sóng là xu thế tất
yếu khi nhu cầu về đất xây dựng đô thị tăng và khả năng mở có thể thực hiện tương đối dễ. Xu hướng này tạo sự ổn định tương đối và giải quyết các
vấn đề q tải cho đơ thị hiện có. 1.1.2.4. Chuyển một số vùng nông thôn thành đô thị.
Đây là một xu hướng hiện đại được thực hiện trong điều kiện có sự đầu tư lớn của Nhà nước. Vấn đề cơ bản là tạo nguồn tài chính để cải tạo
đất, xây dựng kết cấu hạ tầng hiện đại. 1.1.2.5. Sự hình thành các khu đơ thị mới.
Khu đơ thị mới là khu đô thị đang được phát triển tập trung theo dự án đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các cơng trình kết cấu hạ tầng, các
cơng trình sản xuất và cơng trình phúc lợi và nhà ở. Trong khu đơ thị mới có ba thành phần chính: kết cấu hạ tầng, cơng
trình sản xuất, cơng trình phúc lợi và nhà ở. Quy mơ đơ thị mới có thể từ 5 - 10 ha trở lên được sử dụng vào mục
đích kinh doanh hoặc khơng kinh doanh. Các khu đô thị mới thường được gắn với một đơ thị hiện có hoặc với
một đơ thị mới đang hình thành. Trên phương diện pháp lý khu đơ thị mới phải có ranh giới và chức
năng xác định, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
Xây dựng các khu đơ thị mới thực chất là quá trình ĐTH và là “từng bước xây dựng và hồn chỉnh hệ thống đơ thị cả nước, có cơ sở hạ tầng
kinh tế, xã hội và kỹ thuật hiện đại, môi trường đô thị trong sạch được phân bố và phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước, đảm bảo cho mỗi đô thị, theo
vị trí và chức năng của mình, phát huy được đầy đủ các thế mạnh góp phần thực hiện tốt hai nhiệm vụ chiến lược là xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo
vệ Tổ quốc” quyết định số 101998QĐ-TTg ngày 2311998 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển đô
thị Việt Nam đến năm 2020. Xây dựng các khu đô thị mới là kết quả của việc thực hiện các chương
trình cơng nghiệp hoá, hiện đại hoá và ĐTH đất nước xuất phát từ yêu cầu thực tế cải tạo chỉnh trang những thành phố quá chật chội, quá tải về dân số
được xây dựng thiếu quy hoạch trong những năm trước đây. Việc xây dựng các đô thị mới kiểu hiện đại chỉ có thể thực hiện trong điều kiện kinh tế cho
phép và đặc biệt với sự đầu tư hợp tác của nước ngoài.
1.1.3. Những vấn đề thường phát sinh trong q trình thực hiện đơ thị hố ở Việt Nam
1.1.3.1. Mở rộng diện tích đất đơ thị và thu hẹp diện tích đất nơng nghiệp Cả hai hình thức ĐTH đều dẫn đến sự chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất.
Hình thức phát triển theo chiều rộng đưa đến tình trạng thu hẹp đất canh tác nơng nghiệp nhanh chóng vì một phần đất do Nhà nước thu hồi để xây
dựng các cơng trình, một phần đất dân cư bán cho những người từ nơi khác đến ở hoặc kinh doanh. Trong quá trình ĐTH, Nhà nước nắm thế chủ động
CĐMĐSDĐ tạo đà mạnh mẽ cho sự phát triển đô thị. Trong điều kiện kinh tế nước ta, ngoài mục tiêu cơng nghiệp hố thì
ĐTH tất yếu dẫn đến tình trạng thu hẹp đất canh tác nông nghiệp. Thực chất q trình đó là thay đổi mục đích sử dụng đất: từ đất nông nghiệp
chuyển sang sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất ở…Quá trình
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
này làm tăng hiệu quả sử dụng đất nói chung nhưng cũng gây ra khơng ít các vấn đề xã hội.
1.1.3.2. Vấn đề dân số, lao động, việc làm, thu nhập và đời sống đối với nông dân trong q trình đơ thị hố
Dân số và lao động ở đô thị gia tăng với tốc độ nhanh do nhiều ngun nhân, trong đó sự dơi dư về lao động nơng nghiệp bị thu hẹp dần trong q
trình ĐTH là một nguyên nhân cần quan tâm giải quyết. Điển hình là thủ đơ Hà Nội có tốc độ tăng dân số rất nhanh, đặc biệt là
trong những năm gần đây. Hàng năm dân số ở Hà Nội có khoảng gần 10 vạn lao động tìm việc, họ là những sinh viên mới ra trường, lao động nông
thôn di chuyển ra thành phố kiếm sống…trong số đó chỉ giải quyết được gần một nửa. Quá trình ĐTH làm gia tăng thu nhập của một bộ phận dân cư
do sự thích nghi nhanh chóng với điều kiện mới, nhưng cũng là nguyên nhân khiến cho một bộ phận không nhỏ dân cư rơi vào cảnh sống bấp bênh.
Đó là những mặt trái của quá trình ĐTH cần quan tâm giải quyết. 1.1.3.3. Vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực ngoại thành
Chuy ển dịch cơ cấu kinh tế nói chung
Cùng với việc tăng dân số đơ thị là sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Trên góc độ dân số lao động, ĐTH là quá trình chuyển đổi cơ cấu dân số từ
khu vực I sang khu vực II và khu vực III của nền kinh tế. Những người nơng dân trước đây gắn bó với ruộng vườn sau khi trở thành dân đô thị, họ
bị mất phần lớn ruộng đất canh tác. Với số tiền được Nhà nước đền bù, họ dùng để tạo nghề mới, xây dựng nơi cư trú mới, tìm việc làm mới…và rất
nhiều vấn đề khác cũng thay đổi theo. Trong quá trình ĐTH, cơ cấu ngành kinh tế trong vùng và cả nền kinh
tế cũng thay đổi theo hướng giảm tỷ trọng khu vực I, tăng tỷ trọng khu vực II và III. Khi đô thị mở rộng ra vùng ngoại vi nhằm giải quyết vấn đề quá
tải dân số, hình thành các khu dân cư đô thị ở các vùng ngoại vi thì các hoạt động thương mại, dịch vụ phát triển, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
hướng tăng khu vực III. Ngoại thành là nơi có sự thay đổi mạnh mẽ về các hoạt động thương mại và dịch vụ.
Chuy ển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực đô thị mới
Trong q trình ĐTH, kinh tế ở các đơ thị mới tăng trưởng nhanh chóng nhờ có sự tập trung lực lượng sản xuất, tạo ra năng suất lao động
cao, cách tổ chức lao động hiện đại. Thực chất quá trình tăng trưởng kinh tế là quá trình tăng việc làm ở đơ
thị. Q trình đó vừa làm tăng tổng việc làm vừa làm chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong kinh tế đô thị. Ngược lại việc chuyển đổi cơ cấu các ngành
kinh tế đô thị làm tăng trưởng kinh tế đô thị theo chiều sâu, tăng năng suất lao động xã hội, tăng GDP bình quân đầu người ở đô thị.
Chuy ển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực giáp ranh
Khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn luôn chịu ảnh hưởng của những ngoại ứng tích cực và tiêu cực. Mật độ dân cư ở khu vực này sẽ tăng
dần, đất đai thay đổi nhanh về mục đích sử dụng. Một phần những người dân nội thành mua làm nhà nghỉ, một phần sẽ trở thành nơi cung cấp dịch
vụ giải trí cho dân cư nội thành. Cơ cấu kinh tế thay đổi theo hướng tích cực là khu vực I giảm dần và thay vào đó là khu vực III.
1.1.3.4. Vấn đề phát triển hạ tầng kỹ thuật
H ình thành nhanh chóng kết cấu hạ tầng
Quá trình ĐTH là quá trình hình thành nhanh chóng kết cấu hạ tầng kỹ thuật như cấp điện, cấp thốt nước, hệ thống thơng tin liên lạc, trường học,
bệnh viện,đường giao thông…Đây là những yếu tố thường xuyên không phát triển kết hợp với những nhu cầu thực tế ở đô thị.
M ật độ giao thông đô thị tăng nhanh
Do tăng dân số, lao động và tăng trưởng kinh tế khá nhanh cùng với nhu cầu đi lại và vận chuyển hàng hoá tăng nhanh làm cho mật độ giao
thông phát triển mạnh. Hiện nay, việc tập trung quá cao về xe máy, xe đạp
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
ở các thành phố đang là vấn đề lớn đối với các đơ thị, tình trạng tắc nghẽn giao thông trong giờ cao điểm thường xuyên xảy ra.
1.1.3.5. Vấn đề văn hoá - xã hội - mơi trường ĐTH góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân,
hình thành lối sống công nghiệp, xây dựng xã hội mới. Tuy nhiên khi tăng quy mô thành phố bằng các giải pháp mở rộng khơng gian, hình thành các
quận mới, phường mới sẽ dẫn đến tình trạng gia tăng thất nghiệp. Số tiền Nhà nước đền bù để tạo công ăn việc làm mới khơng được người dân sử
dụng đúng mục đích sẽ làm cho tỷ lệ thất nghiệp và các vấn đề xã hội khác gia tăng nhanh chóng.
Sự thay đổi tập quán lối sống và sự phân hoá giàu nghèo diễn ra nhanh chóng, nhu cầu giáo dục y tế tăng, tệ nạn xã hội trở thành vấn đề lớn, vấn
đề nghèo đói thất nghiệp được đặt ra. Thay đổi tập quán, sinh hoạt, lối sống, phương thức kiếm sống là kết quả tất yếu của quá trình ĐTH. Người
dân của đơ thị sẽ nhanh chóng làm biến đổi tập qn của những người mới đến thông qua các hoạt động xã hội, quan hệ sinh hoạt và công việc hàng
ngày. Hơn nữa, q trình ĐTH còn làm thay đổi cơ bản mơi trường sinh thái.
Cùng với sự hình thành và phát triển của các khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất…thì chúng ta cũng phải ghánh chịu những hậu quả nặng nề
về ơ nhiễm mơi trường. Tình trạng ô nhiễm môi trường và đô thị công nghiệp Việt Nam rất đáng lo ngại nhưng đến nay không những khơng được
cải thiện mà còn trầm trọng hơn. Các loại ô nhiễm đô thị thường thấy tại các đô thị Việt Nam là ô nhiễm nguồn nước mặt, ô nhiễm bụi, ơ nhiễm khí
độc, chất thải rắn trong sinh hoạt bệnh viện. Trong thời gian gần đây, việc chỉnh trang đô thị bao gồm cả quy hoạch
trồng cây xanh đã được chú ý đầu tư. Nhưng do nhiều yếu tố khách quan như: quỹ đất hạn chế nên diện tích dành cho cây xanh chưa đạt theo tỷ lệ;
quy hoạch đô thị lại thường xuyên thay đổi nên quy hoạch cây xanh cũng
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
bị thay đổi theo; việc lựa chọn cây xanh trồng trong đô thị còn theo cảm quan nên cây xanh trong đơ thị chưa đạt được độ che phủ cũng như chưa
tạo được ấn tượng riêng cho cảnh quan môi trường… 1.1.3.6. Thay đổi hình thái kiến trúc
Hình thái kiến trúc đơ thị được biểu hiện tập trung ở các kiểu nhà ở. Kiểu nhà ở phản ánh trình độ văn hố, mức sống, đặc điểm xã hội mỗi thời
kỳ. Hiện nay, những khu đơ thị mới, những tồ nhà hiện đại đang dần được thay thế cho nhà mái ngói, mái rạ…trước kia.
1.1.3.7. Biến động về ranh giới các đơn vị hành chính và bộ máy quản lý hành chính
ĐTH theo chiều rộng bằng việc mở rộng các quy mô đô thị dưới hình thức xây dựng các phường mới, quận mới dẫn đến biến động ranh giới đơn
vị hành chính cũng như diện tích và dân số của đơ thị và của các quận, phường.
Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của đơ thị mới nhỏ khơng còn phù hợp khi quy mô đô thị tăng. Đồng thời với sự tác động mạnh mẽ đến công tác
quản lý Nhà nước về địa giới hành chính, q trình ĐTH làm xuất hiện mâu thuẫn giữa cơ cấu kinh tế - xã hội hiện thực với thể chế quản lý hành
chính Nhà nước. Quá trình ĐTH dẫn đến sự cần thiết tổ chức lại quản lý Nhà nước trên địa bàn. Về nguyên tắc thì ĐTH đến đâu cần tổ chức lại
quản lý Nhà nước trên địa bàn đến đó.

1.2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất


Có nhiều tiêu chí tiếp cận khác nhau về CĐMĐSDĐ. Về mặt nội dung công việc thì CĐMĐSDĐ bao gồm các bước cụ thể
sau: thu hồi đất đai để phục vụ cho các dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy hoạch; bồi thường, hỗ trợ cho các đối tượng có đất bị
thu hồi; giải toả các cơng trình, tài sản có trên mặt đất; thực hiện các chính sách TĐC như: chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống; giao đất, cho
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
thuê đất cho các chủ dự án để họ sử dụng theo các mục đích đã được phê duyệt.
Về mặt mục đích thì CĐMĐSDĐ tạo điều kiện cần thiết cho sự phát triển. Ở nước ta hiện nay đó là sự phát triển của các ngành công nghiệp và
dịch vụ, sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng hiệu quả hơn. Xây dựng hệ thống đô thị là xây dựng những trung tâm kinh tế của một địa phương,
một vùng lãnh thổ hay trên phạm vi cả nước; chuyển từ sản xuất nông nghiệp với năng suất và hiệu quả thấp sang những ngành nghề mới có năng
suất và hiệu quả kinh tế cao. Nếu tiếp cận theo tiêu chí “tính chất”, thì CĐMĐSDĐ khơng chỉ đơn
thuần là q trình mang tính chất kỹ thuật: tạo mặt bằng cho quá trình triển khai xây dựng cơng trình…mà đó là một q trình mang tính kinh tế, chính
trị, xã hội rộng lớn. Như vậy, nhìn một cách tổng quát thì CĐMĐSDĐ là quá trình từ việc
Nhà nước ra các quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao, đến việc giao đất, cho thuê đất cho các chủ đầu tư để sử
dụng theo các mục đích mới và giải quyết hậu quả các vấn đề phát sinh trong q trình đó bằng các hình thức và phương pháp thích hợp bao gồm
bồi thường đất, bồi thường và giải toả các cơng trình trên mặt đất; TĐC, hỗ trợ, đào tạo giải quyết việc làm mới; hỗ trợ, ổn định đời sống của người bị
thu hồi đất nhằm mục tiêu thực hiện tốt kế hoạch, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, ổn định và nâng cao đời sống nhân dân, góp phần thực
hiện tốt mục tiêu xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG Q TRÌNH ĐƠ THỊ HỐ
CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH là một tất yếu khách quan. Ở nước ta sau Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng từng lơ
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
đất cho các đối tượng cụ thể để khai thác các tiềm năng đất đai. Tuy nhiên trong quá trình sử dụng nảy sinh các vấn đề thu hồi, CĐMĐSDĐ, đặc biệt
là trong giai đoạn hiện nay. Có rất nhiều lý do khách quan chung xuất phát từ: cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi, do yêu cầu phải sử dụng đất có hiệu quả
hơn, do sự đổi mới phân công lao động xã hội và tốc độ ĐTH nhanh trong quá trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước…
Thứ nhất, đất đai là tài ngun vơ cùng q giá, có vai trò hết sức quan trọng và khơng thể thiếu đối với tất cả các ngành, lĩnh vực cũng như
mọi mặt của cuộc sống. Đất đai là đầu vào mang tính chất quyết định cho tất cả mọi nhu cầu: là nơi trú ngụ của con người, là địa bàn sản xuất kinh
doanh, xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu của xã hội…phù hợp với trình độ phát triển kinh tế xã hội ở từng thời kỳ mà nhu cầu sử dụng đất là
khác nhau. Trong điều kiện tổng cung đất đai là cố định trong khi cầu đất đai lại ln có xu hướng thay đổi đòi hỏi phải sử dụng đất đai hợp lý, tiết
kiệm và hiệu quả. Do vậy, CĐMĐSDĐ là một tất yếu khách quan. Thứ hai, CĐMĐSDĐ là để đáp ứng yêu cầu sử dụng đất có hiệu quả
hơn. Trong phạm vi nhóm đất nơng nghiệp, hiện nay chúng ta đang có phong trào xây dựng cánh đồng 50 triệu đồngha hay phát triển các trang
trại có quy mơ lớn, muốn vậy phải chuyển đổi cơ cấu cây trồng, mùa vụ hay CĐMĐSDĐ từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác tốt
hơn, tạo ra cánh đồng có năng suất chất lượng cao. Hơn nữa, việc chuyển đổi đất từ đất nông thôn sang đất đô thị làm cho giá trị một đơn vị diện tích
đất tăng lên rõ rệt. Giả sử trước đây đất nơng nghiệp có giá 500.000 đồng m
2
nhưng khi chuyển đổi sang đất đô thị thì mức giá có thể tăng lên gấp 10 lần hoặc hơn thế nữa.
Thứ ba, dưới tác động mạnh mẽ của q trình ĐTH thì q trình phân cơng lao động xã hội cũng có những chuyển biến rõ rệt theo hướng lao
động nông nghiệp giảm dần, lao động công nghiệp và dịch vụ tăng lên nhanh chóng và sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị. Sự phát
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
triển của khoa học kỹ thuật đã mang lại những thành tựu đáng kể trong việc áp dụng các phát minh, sáng chế vào thực tiễn sản xuất. Đặc biệt là sản
xuất nông nghiệp với quy mô lớn, năng suất, chất lượng cao và giảm được đáng kể lực lượng lao động. Số lao động dư thừa này sẽ bổ sung vào đội
ngũ cơng nhân cơng nghiệp và dịch vụ. Họ đòi hỏi phải có hệ thống cơ sở hạ tầng: nhà ở, trường học, bệnh viện…để đáp ứng nhu cầu của cuộc sống.
Do vậy, yêu cầu mở rộng diện tích các đơ thị là tất yếu. Ngồi ra, tỷ lệ tăng dân số ở các đô thị lớn rất cao, đặc biệt là ở Hà
Nội, chủ yếu là gia tăng cơ học tỷ lệ gia tăng tự nhiên khoảng 1 trong khi tỷ lệ tăng cơ học đã lên tới khoảng 4. Tình trạng dân cư ở ngoại tỉnh
chuyển về Hà Nội ngày càng đơng, kéo theo đó là sự gia tăng nhu cầu đất đai để làm nhà ở và các dịch vụ xã hội khác tạo sức ép mạnh mẽ cho thị
trường nhà đất Hà Nội. Hơn nữa trong xu hướng hội nhập thì sự giao thoa văn hoá xã hội là tất yếu. Thị hiếu người tiêu dùng thay đổi theo chiều
hướng nhà ở cần nhiều phòng, diện tích lớn hơn; các nhu cầu giải trí gia tăng như: tennis, golf…gây áp lực về đất đai.
Hiện nay, Việt Nam đang tăng cường mở rộng hợp tác quốc tế gia nhập WTO nên Nhà nước có nhiều chính sách thơng thống hơn, thu hút
đầu tư nước ngồi, đặc biệt một vài năm gần đây thị trường BĐS hết sức sôi động nên các dự án đầu tư phát triển nhà ở gia tăng mạnh.
Việt Nam là đất nước có chính trị ổn định, là điểm đến lí tưởng của khách du lịch và tổ chức các cuộc họp mang tầm cỡ quốc tế nên đòi hỏi
tăng các dịch vụ khách sạn, nhà nghỉ để đáp ứng nhu cầu…Tất cả các lý do trên đều là những nguyên nhân tất yếu dẫn đến phải CĐMĐSDĐ để đáp
ứng nhu cầu nói trên.
3. NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG Q TRÌNH ĐƠ THỊ HỐ

3.1. Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất


Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp và cơ sở khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng
chính đã được luật đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai. Đối với công tác CĐMĐSDĐ từ đất nơng nghiệp sang đất phi nơng
nghiệp thì nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính chất định hướng từ khâu đầu hình thành dự án đến khâu cuối GPMB và lập
khu TĐC. Đối với địa phương chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc
khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng đất khơng sát với thực tế thì ở đó cơng tác đền bù, GPMB và TĐC gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp,
hiệu quả thấp.

3.2. Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai


Trong những năm gần đây, việc thu hồi đất GPMB là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án nhưng đây lại là khâu nhiều ách tắc mà chủ
yếu là do công tác quản lý Nhà nước về đất đai của các địa phương còn yếu kém, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất để tồn đọng
khá dài không giải quyết được. Khơng ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng khơng có
chứng thư pháp lý vi phạm pháp luật đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do khơng có giấy tờ hợp pháp hay vì một quyết
định khơng đúng của các cấp có thẩm quyền, hiện tượng kéo dài tiến độ GPMB các dự án do các bên không nghiêm chỉnh thi hành pháp luật…đều
xuất phát từ nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, công tác định giá đất, năng lực thể chế và tính pháp lý trong xã hội.
Đăng ký, thống kê đất đai, lập HSĐC, cấp GCNQSDĐ là nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, ngồi mục đích đảm
bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất, qua đó Nhà nước nắm được nguồn tài nguyên đất trên phạm vi toàn quốc theo quy hoạch, kế
hoạch. Hiện nay, kết quả lập HSĐC còn nhiều hạn chế; hơn nữa cơng tác
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
kiểm tra, đo đạc, sao chép hồ sơ đăng ký không được thực hiện nghiêm chỉnh nên có nhiều sai sót trong đo đạc ngoại nghiệp, tính tốn diện tích,
lưu trữ HSĐC. Những tồn tại trên làm ảnh hưởng không nhỏ đến công tác đền bù GPMB và TĐC hiện nay khi quan hệ đất đai vận động trong cơ chế
thị trường. Việc quy định cấp GCNQSDĐ theo chủ, mỗi chủ một giấy gồm tất cả
các thửa, làm giảm tính linh hoạt trong tổ chức thực hiện bắt buộc phải đo đạc trong tồn xã mới cấp được. Thực tế vẫn có hộ gia đình cá nhân được
cấp GCN do cơng tác quản lý yếu kém hoặc do cấp GCN sai thẩm quyền. Một số địa phương cấp huyện chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
ranh giới không rõ ràng, BĐĐC luôn thay đổi, hạn mức đất áp dụng khơng cơng bằng đối với người bị ảnh hưởng. Có trường hợp được giao 300m
2
sau một thời gian sử dụng lấn chiếm diện tích tăng lên 400 m
2
, khi cấp GCN lại được công nhận 700 m
2
. Để phục vụ tốt cho công tác đền bù TĐC, khoản 1 điều 6-NĐ22CP quy định một trong các điều kiện để được đền bù
là: có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, các khu vực được cấp GCNQSDĐ đúng theo quy định của pháp luật, Hội đồng
đền bù sẽ xây dựng phương án đền bù, định giá đền bù thiệt hại cho người bị ảnh hưởng thuận lợi, chính xác, cơng bằng và ngược lại.

3.3. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật


Các chính sách liên quan đến CĐMĐSDĐ đã được đề cập đến trong rất nhiều cuộc hội thảo cấp Nhà nước để tìm biện pháp sửa đổi hồn thiện
cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường BĐS. Tuy nhiên còn nhiều vướng mắc trong q trình áp dụng cụ
thể, tình trạng một chính sách có q nhiều văn bản hướng dẫn chưa được khắc phục nên hiệu quả pháp luật khơng cao, tính pháp chế trong xã hội bị
hạn chế. Thời gian qua, xét theo hệ thống pháp luật nói chung, Luật đất đai và
chính sách đền bù GPMB nói riêng đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
quyền ban hành mang tính tồn diện và chặt chẽ nhưng việc tun truyền pháp luật trong nhân dân của chính quyền các cấp khơng được quan tâm
đúng mức, trình độ dân trí chưa đồng đều. Khi áp dụng các biện pháp, nhiều địa phương triển khai thiếu dân chủ, không công khai thiếu đồng bộ,
nhất là đối với các loại văn bản pháp luật liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất.
Một số nơi, trong công tác đền bù và TĐC, nhiều cán bộ công chức lợi dụng chức quyền vụ lợi cá nhân, sách nhiễu nhân dân. Đồng thời do khơng
có các quy định áp dụng chế tài nên nhiều vụ việc tiêu cực đến nay vẫn chưa được xử lý dứt điểm. Tồn tại trên đã làm giảm hiệu lực khi thi hành
pháp luật, gây mất lòng tin của dân chúng cũng như các nhà đầu tư và là nguyên nhân trực tiếp làm ảnh hưởng đến tiến độ GPMB của các dự án và
làm giảm tỷ lệ kế hoạch đầu tư của các nhà đầu tư.

3.4. Yếu tố pháp chế xã hội chủ nghĩa


Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một chế độ đặc biệt của đời sống chính trị xã hội, là sự đòi hỏi các cơ quan Nhà nước, nhân viên Nhà nước, các tổ
chức xã hội và mọi công dân phải thực hiện đúng, chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật trong mọi hoạt động của pháp luật và trực tiếp ảnh hưởng đến
CĐMĐSDĐ. Với mục tiêu xây dựng xã hội Nhà nước pháp quyền, việc xây dựng
và củng cố nền pháp chế xã hội chủ nghĩa là vấn đề tất yếu. Cho đến nay, hệ thống pháp luật nói chung và Luật đất đai nói riêng đã đáp ứng phần nào
yêu cầu của pháp luật trong thời kỳ đổi mới. Tuy vậy chúng ta vẫn đang tồn tại những yếu kém kéo dài mà trong nhiều năm không khắc phục được. Đó
là sự chồng chéo của các văn bản pháp luật, nhiều loại văn bản pháp luật lạc hậu, lỗi thời không được thay thế, nội dung văn bản pháp luật tách rời
với tầm nhìn chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Hiện nay, không chỉ Luật đất đai mà còn nhiều văn bản dưới luật có
khơng ít các điều khoản quy định một cách chung chung, chồng chéo, tính
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
khả thi không cao nên áp dụng vào thực tiễn đời sống bị hạn chế, bất cập, phát sinh yếu kém. Bên cạnh đó việc áp dụng chính sách pháp luật đất đai
không thống nhất, thiếu đồng bộ, không triệt để của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, những cơ quan chức năng thiếu kinh nghiệm, chưa phát
huy được vai trò trách nhiệm trong việc áp dụng, triển khai thực hiện chính sách đền bù GPMB và TĐC cộng với ý thức pháp luật của người dân chưa
đầy đủ là nguyên nhân làm cho nhân dân thiếu sự tin tưởng vào chính sách pháp luật cũng như đai diện chính quyền các cấp và giảm hiệu lực của pháp
luật trong xã hội. Trong thời kỳ cơng nghiệp hố - hiện đại hoá đất nước, nhu cầu sử
dụng đất đai để xây dựng các cơng trình cơng cộng, an ninh quốc phòng… ngày càng tăng đòi hỏi Nhà nước phải thu hồi đất của các chủ thể sử dụng
đất phục vụ mục đích trên. Nghị định 221998NĐ-CP được ban hành tạo ra khung pháp lý mới thống nhất trong cả nước về việc đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất. Tiếp đó là nghị định số 1972004NĐ-CP ngày 03122004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, việc triển khai thực hiện chính sách này trên thực tế còn nhiều vướng mắc có ảnh hưởng nhất định đến
tính pháp chế trong cơng tác GPMB. Việc xây dựng các văn bản dưới luật có tác động trực tiếp đến các chủ thể thi hành pháp luật, nếu phù hợp sẽ có
tác động tích cực trong cơng tác đền bù GPMB và TĐC. Ngược lại, sẽ gây ra nhiều khiếm khuyết, hạn chế tính khả thi, làm giảm hiệu lực pháp luật,
làm giảm lòng tin của nhân dân đối với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, phát sinh khiếu kiện của nhân dân.

3.5. Yếu tố định giá đất và giá đất


Sau thời kỳ đổi mới, khái niệm nền kinh tế thị trường được hiểu và áp dụng theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời khái niệm về thị trường
BĐS đang được hồn thiện thơng qua thực tiễn của nền kinh tế đất nước mà trước hết là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật. Mặc dù
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
pháp luật nói chung và Luật đất đai khơng đề cập đến việc đất có giá nhưng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” BĐS bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng,
sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất đai có giá. Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Điều 12 Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất
đai năm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi”. Thực tiễn trong quá trình thực hiện thu hồi đất GPMB, hầu hết đều bị
ách tắc trong vấn đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất của Chính phủ tuy đã được điều chỉnh 2 lần so với khung giá đất hiện hành, nếu chỉ
đem áp dụng để tính thuế thì người dân chấp nhận. Trong khi đó, giá đất trong mối quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai với nước ta còn là một vấn đề
rất mới. Trong điều kiện hiện nay, thực hiện tốt công tác định giá đất đồng nghĩa với việc góp phần điều chỉnh những quan hệ trong việc quản lý đất
đai đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước, thu hút đầu tư nước ngoài. Xuất phát từ quan điểm trên, việc xây dựng một hệ thống giá cả thống nhất,
đồng bộ tìm ra cơ chế áp dụng hợp lý, nâng cao hiệu lực pháp luật trong quá trình định giá đền bù GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là rất cần thiết.
Mặc dù đã có những thay đổi đáng kể trong việc xây dựng giá đất để tính đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sao cho sát với giá thị
trường, Bộ Tài chính đã ban hành phương pháp xác định hệ số K theo nhiều cách tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương khi xác định giá đền
bù, nhưng việc xác định hệ số K theo các phương pháp khác nhau, làm cho người thực hiện khó vận dụng. Việc xây dựng giá đất sử dụng cho nhiều
mục đích khác nhau nên khơng thể tính đúng, tính đủ cho một mục đích cụ thể. Đồng thời giá đất trên thị trường luôn luôn biến động, trong khi đó việc
xây dựng bảng giá đất do cơ quan Nhà nước tiến hành lại dựa vào bảng giá
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
đất được xây dựng từ trước khơng được điều chỉnh, bổ sung thì dù hệ số K có được điều chỉnh tăng hay giảm đến 50 cũng khó có thể phản ánh đúng
giá trị thực tế của quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc phân loại đất, phân loại vị trí và phân hạng đất do đã
khơng phù hợp với tình hình hiện nay và cũng phần nào áp đặt chủ quan của người làm công tác định giá nên giá đất được xây dựng vẫn chưa phù
hợp với giá thực tế trên thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu của phần lớn đơn khiếu nại liên quan đến công tác đền bù thiệt hại,
GPMB trong thời gian qua.
3.6. Nhiệm vụ điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập bản đồ địa chính
Việc điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập BĐĐC thực hiện thống nhất trong cả nước theo quy định của pháp luật về đất đai,
nó có tác động trực tiếp đến công tác thu hồi đất, đền bù GPMB và TĐC của các dự án. Thông tin BĐĐC giúp hội đồng đền bù có cơ sở pháp lý xác
định các thông tin ban đầu về thửa đất, những thông tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án. Hiện nay, nhiều địa phương thực
hiện công tác này rất chậm so với nhu cầu sử dụng và nhu cầu quản lý, có khoảng 60-70 cấp xã chưa có BĐĐC, yếu tố này làm ảnh hưởng đến
nhiệm vụ quản lý của các địa phương và trực tiếp là việc xây dựng phương án đền bù thiệt hại trong công tác đền bù GPMB và TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất.
4. HỆ THỐNG CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT CỦA ĐẢNG VÀ NHÀ NƯỚC LIÊN QUAN ĐẾN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
4.1. Hệ thống chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước có liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Năm 2003, sau Hội nghị Ban chấp hành Trung ương lần thứ VII, Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
thơng qua ngày 26-11-2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2004.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
- Nghị định 1812004NĐ-CP ngày 29102004 về thi hành Luật đất đai. - Nghị định số 1972004NĐ-CP ngày 03122004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất. - Thông tư số 692006TT-BTC ngày 0282006 của Bộ tài chính sửa
đổi, bổ sung Thơng tư số 1162004TT-BTC ngày 07122004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 1972004NĐ-CP.
- Nghị định số 1882004NĐ-CP ngày 16112004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 1142004TT-BTC ngày 26112004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 1882004NĐ-CP ngày 16112004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. - Nghị định 1822004NĐ-CP ngày 29102004 của Chính phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Ngồi ra, còn một số các Nghị định, Thơng tư và Chỉ thị khác liên quan
đến CĐMĐSDĐ.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
4.2. Nội dung chủ yếu của hệ thống chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện hành

4.2.1. Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất


Chính sách này áp dụng cho các đối tượng bị Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng
đồng, mục đích phát triển kinh tế. Tất cả các trường hợp thu hồi đất đều phải nằm trong quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt. Nội dung của chính sách bồi thường gồm có:
Ch ính sách bồi thường đất
Ngun tắc bồi thường: Người bị thu hồi đất có đủ điều kiện quy định để được bồi thường thì được bồi thường điều 8 của Nghị định
1972004NĐ-CP ngày 3-12-2004 quy định có 1 điều kiện trong 11 điều kiện quy định thì được bồi thường như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai... Trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND tỉnh,
thành phố xem xét để hỗ trợ. Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm quyết định thu
hồi, trường hợp bồi thường bằng giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch bằng giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh tốn bằng
tiền. Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
Trong Luật đất đai 2003 và các Nghị định của Chính phủ, chính sách này được cụ thể hố đến từng trường hợp và tình huống: bồi thường đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; bồi thường đất ở; bồi
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
thường đối với đất thuộc hành lang an tồn khi xây dựng cơng trình cơng cộng.
Ch ính sách bồi thường tài sản
Nguyên tắc bồi thường tài sản: chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường; chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng khơng được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản; nhà ở, cơng trình tài sản gắn
liền với đất được xây dựng hay tạo lập sau khi quy hoạch được công bố, không được Nhà nước cho phép, xây dựng sau ngày 1-7-2004 trái với mục
đích sử dụng đất được xác định trong quy hoạch sau khi có quyết định thu hồi đất...thì khơng được bồi thường.
Về hạn mức được bồi thường: Đối với nhà ở, cơng trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới
của nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ xây dựng ban hành. Đối với nhà và các cơng trình xây dựng khác khơng thuộc đối
tượng quy định tại khoản trên được bồi thường theo mức sau:
Mức bồi thường nhà
và cơng trình =
Giá trị hiện có của nhà và
cơng trình hiện tại +
Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ theo
giá trị hiện có của nhà, cơng trình
Mức bồi thường tối đa khơng lớn hơn 100 giá trị xây dựng mới của nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, cơng trình bị thiệt
hại. Trong Nghị định 1972004NĐ-CP ngày 3-12-2004, mức và phương
thức bồi thường được cụ thể hoá cho từng loại tài sản như nhà ở, cơng trình xây dựng trên đất đổi người chủ sở hữu, với người đang sử dụng nhà ở
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
thuộc sở hữu Nhà nước; đình, chùa..., cây trồng, vật ni, bồi thường cho người lao động phải ngừng việc.
V ề giá đất
Trước năm 1992, Nhà nước giải quyết các vấn đề về đất, thu hồi, CĐMĐSDĐ bằng phương pháp hành chính, kết hợp với động viên về tinh
thần, sau Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 được ban hành, ngồi phương thức hành chính, động viên tinh thần thì phương thức kinh tế
ngày càng được quan tâm, mở rộng. Một trong các biểu hiện của chủ trương trên là Nhà nước đã thể chế hoá khái niệm “giá đất”, giá đất được tính tốn
khi Nhà nước đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi phục vụ các dự án phát triển.
Nguyên tắc cơ bản trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là: Nhà nước cho phép sử dụng đất vào mục đích nào thì khi bị Nhà nước thu hồi
được bồi thường theo giá đất có cùng mục đích sử dụng. Để xác định giá đất và khung giá đất, vấn đề đầu tiên cần quan tâm là
phân vùng, phân hạng, phân loại đường phố và vị trí đất theo Nghị định số 1882004NĐ-CP ngày 16-1-2004 của Chính phủ

4.2.2. Chính sách hỗ trợ


Chính sách hỗ trợ chủ yếu thể hiện trên 3 nội dung: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo
việc làm.
H ỗ trợ di chuyển
Hộ gia đình được hỗ trợ từ 3 triệu đến 5 triệu mức cụ thể do UBND tỉnh thành phố quyết định; các tổ chức di chuyển cơ sở được hỗ trợ chi phí
thực tế về di chuyển tháo dỡ và lắp đặt; người bị thu hồi đất ở, nhà ở được tiêu chuẩn TĐC nhưng chưa kịp bố trí vào khu TĐC theo quy định và
khơng được bố trí vào quỹ nhà tạm trung chuyển của thành phố, nếu tự nguyện bàn giao mặt bằng đúng tiến độ và tự lo tạm cư thì được hỗ trợ tiền
thuê nhà tạm cư 300.000 đồngnhân khẩu thực tế ăn ở tại nơi thu hồi
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
đấttháng hoặc 600.000đồnghộ độc thântháng, nhưng mức hỗ trợ khơng q 1.800.000 đồnghộ gia đìnhtháng.
H ỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất
Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất nơng nghiệp được giao thì được hỗ trợ ổn định đời sống là 35.000đồngm
2
. Chủ sử dụng nhà ở, đất ở bị thu hồi thuộc tiêu chuẩn được TĐC hoặc
trường hợp bị phá dỡ nhà ở thì được hỗ trợ ổn định đời sống bằng tiền cho các nhân khẩu thực tế đang ăn ở tại nơi thu hồi đất. Mức độ hỗ trợ bằng
tiền cho một nhân khẩutháng tương ứng 30kg gạo tính theo thời giá trung bình ở địa Hà Nội tại thời điểm bồi thường do Sở Tài chính cơng bố.
Khi Nhà nước thu hồi đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đang sản xuất kinh doanh có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà
nước, có đăng ký kinh doanh mà ngừng sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ bằng 301năm thu nhập sau thuế theo mức thu nhập bình quân của 3
năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận. Trường hợp thời gian kinh doanh mới được từ 3 năm trở lại thì tính bình qn theo thời gian thực
tế kinh doanh.
H ỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và việc làm
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp khi bị thu hồi đất nơng nghiệp có đủ điều kiện được bồi thường thì được hỗ trợ bằng tiền để
tự chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm là 30.000đm
2
. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30 quỹ
đất nông nghiệp không bao gồm đất nông nghiệp, vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở và đất nơng nghiệp của hộ gia đình cá nhân xen kẽ trong khu
dân cư mà đất đó có đủ một trong các điều kiện được bồi thường thì việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ
trợ và số lượng lao động cụ thể được hỗ trợ do UBND thành phố Hà Nội quy định cho phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại cơ sở dạy nghề.
Ngồi ra, trong luật này còn quy định chi tiết việc hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước và hỗ trợ gia đình chính sách, gia
đình đang hưởng chế độ trợ cấp xã hội khi phải di chuyển chỗ ở.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46

4.2.3. Chính sách tái định cư Vi


ệc lập và thực hiện các dự án tái định cư
UBND cấp tỉnh và thành phố có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án TĐC, bảo đảm cho người thu hồi đất có chỗ TĐC. Căn cứ để lập các
khu TĐC là: kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Các khu TĐC phải xây dựng phù hợp quy hoạch,
tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Đặc biệt chú trọng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi cũ.
T ổ chức bố trí tái định cư
Cơ quan có trách nhiệm tổ chức TĐC phải thơng báo cơng khai đủ các phương án TĐC 20 ngày trước khi Nhà nước duyệt bao gồm các thông tin
địa bàn, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế khuôn nền lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà, dự kiến bố trí các căn hộ, chế độ ưu tiên... và cho xem xét
nhà ở mới và thảo luận công khai. Người bị thu hồi đất có quyền: đăng ký bằng văn bản đến nơi TĐC
cụ thể; được ưu tiên đăng ký hộ khẩu, chuyển trường cho con em đang đi học; được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí; được từ chối vào khu TĐC
nếu thấy nó khơng đạt các điều kiện niêm yết công khai. Đồng thời những người bị thu hồi đất cũng có nghĩa vụ thực hiện di
chuyển vào khu TĐC theo kế hoạch thời gian đã cơng bố; xây dựng nhà, cơng trình theo quy hoạch; nộp tiền mua nhà và tiền sử dụng đất...

5. KINH NGHIỆM CỦA NƯỚC NGỒI


Q trình ĐTH ở các quốc gia trên thế giới diễn ra hết sức mạnh mẽ. Hầu hết ở tất cả các quốc gia đó, việc CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH
đều theo hướng mở rộng diện tích đất đơ thị và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp. Dưới đây là nghiên cứu về một số vấn đề liên quan đến
CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH ở một số quốc gia trên thế giới như: Hàn Quốc, Trung Quốc, Thái Lan.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46

5.1. Kinh nghiệm của Hàn Quốc


Tại quốc gia này, Luật bồi thường thiệt hại được chia làm 2 thể chế: một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng đã
được quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật; hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới đây sẽ thực hiện theo 3 giai đoạn:
Thứ nhất, tiền đền bù, bồi thường đất sẽ được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho cơng
trình cơng cộng. Giá quy định khơng dựa vào những lợi nhuận khai thác, do đó có thể đảm bảo tính khách quan trong thực hiện bồi thường.
Thứ hai, pháp luật có quy định khơng gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Thứ
tự của quy trình chấp nhận là: cơng nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba, quy định về biện pháp di dời. Đây là một đặc điểm rất quan trọng và được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách nhằm đảm
bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do xây dựng cơng trình cơng cộng của Nhà nước. Cơng việc này
rất có hiệu quả trong việc thu hút người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới GPMB. Theo luật này, nếu tồ nhà nơi dự án chuẩn bị thực
hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này cư trú hoặc hỗ trợ 30 giá trị của tồ nhà đó. Còn nếu là dự án xây dựng nhà
chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành.
Đối với các đối tượng kinh doanh chưa có tư cách pháp nhân; các đối tượng kinh doanh nơng nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân
huệ: ngồi biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc di dời đến khu vực được phép kinh doanh.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46

5.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc


Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn chung việc chấp hành pháp luật của người Trung
Quốc là rất cao. Việc sử dụng đất đai ở quốc gia này thật sự tiết kiệm, Nhà nước hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy, thị
trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà. Về chính sách đền bù thiệt hại: do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên
khơng có chính sách đền bù thiệt hại; khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ vào từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước sẽ cấp đất mới
cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Về phương thức đền bù thiệt hại: Nhà nước thông báo cho các chủ sử
dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời gian là một năm. Người dân có quyền lựa chọn hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc
bằng nhà cửa tại nơi ở mới. Ở Bắc Kinh và Thượng Hải, người dân thường lựa chọn hình thức đền bù bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công
việc của họ. Về giá đền bù thiệt hại: tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cụ thể cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh linh hoạt cho phù hợp với thực tế. Riêng đất nơng
nghiệp sẽ đền bù thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất tốt, xấu. Về TĐC: Các khu TĐC được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường
xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các mục đích sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền địa phương
chú ý về điều kiện việc làm. Đối với các đối tượng chính sách xã hội, Nhà nước sẽ có chính sách riêng.
Về vấn đề giải quyết việc làm, giảm sức ép đơ thị: phát triển các xí nghiệp địa phương để thu hút việc làm, giảm sức ép đô thị. Đây là giải
pháp được áp dụng hết sức thành công ở Trung Quốc. Tốc độ tăng trưởng cao của các doanh nghiệp địa phương đã tạo ra rất nhiều việc làm cho lực
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
lượng lao động dôi dư ở khu vực nông thôn. Xây dựng các đô thị quy mô vừa và nhỏ để giảm bớt lao động nhập cư ở các thành phố lớn. Sự phát
triển các đô thị nhỏ ở các vùng nông thơn cùng với cơng nghiệp hố nơng thơn sẽ là một giải pháp để thu hút lao động dư thừa, góp phần tối đa hố
việc phân bổ các nguồn lực ở các khu vực và thu hẹp khoảng cách giữa các thành phố và vùng nông thôn. Các đô thị mới được thành lập ở các vùng
nông thôn thúc đẩy nhu cầu về phát triển công nghiệp nông thôn và là nền tảng cho quá trình chuyển đổi bộ mặt xã hội của nông thôn.

5.3. Kinh nghiệm của Thái Lan


Đất nước này cho phép hình thức sở hữu cá nhân đối với đất đai, do vậy về nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ
việc gì đều phải có sự thoả thuận về việc sử dụng đất giữa chủ dự án đầu tư và chủ đang sử dụng khu đất đó chủ sở hữu trên cơ sở hợp đồng.
Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ vào mức giá do một uỷ ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường
chuyển nhượng bất động sản. Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, các chủ sở hữu tự tìm đất phù hợp với điều kiện của họ. Nếu phải di
chuyển nhà ở đến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dân biết họ sẽ phải đến đâu, phải trả tiền một lần, được thuê, hay mua trả góp. Nếu người
bị thu hồi khơng chịu di chuyển sẽ áp dụng hình thức cưỡng chế. Việc bố trí khu TĐC được Nhà nước thực hiện một cách chủ động,
quan tâm đúng mức và luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu TĐC. Đài Loan rất chú trọng việc đào tạo cán bộ địa chính có đủ phẩm chất,
năng lực phục vụ cho công tác đền bù GPMB. Việc tổ chức đào tạo được chuyên nghiệp hoá với nhiều nghiệp vụ và hệ thống giáo trình chất lượng
cao. Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng phải di dời được thực hiện rất tốt. Ngay từ đầu, gần như 100 các hộ dân đã hiểu và chấp
hành chính sách pháp luật, phương án đền bù và GPMB của Nhà nước.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
Những bài học kinh nghiệm của các quốc gia này cho thấy các văn bản của họ đều đầy đủ, kịp thời và được điều chỉnh linh hoạt phù hợp với thực
tế. Việc đền bù GPMB không chỉ thực hiện với các dự án sử dụng đất mới để xây dựng các cơng trình mà còn để cải tạo chỉnh trang chính bộ mặt của
đơ thị đó. Trên đây là những bài học kinh nghiệm từ một số nước trên thế giới để
giải quyết những phát sinh trong việc CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH. Với điều kiện của nước ta hiện nay, đó là những bài học bổ ích có thể tham
khảo giúp chúng ta có bước đi thích hợp hơn.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG Q TRÌNH ĐƠ THỊ HỐ
Ở HUYỆN ĐƠNG ANH - THÀNH PHỐ HÀ NỘI
1. ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA HUYỆN ĐÔNG ANH CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Điều kiện tự nhiên 1.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên
Đông Anh là huyện ngoại thành ở phía Đơng Bắc Thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô 15 km theo đường quốc lộ số 3 Hà Nội - Thái Ngun
với tổng diện tích tự nhiên là 18.213,9 ha, có 24 đơn vị hành chính trong đó có 23 xã và 1 thị trấn.
- Phía Bắc, Đơng Bắc giáp huyện Sóc Sơn Hà Nội và
huyện Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh; - Phía Đơng giáp huyện
Gia Lâm Hà Nội; - Phía Tây giáp huyện Mê
Linh tỉnh Vĩnh Phúc; - Phía Nam giáp quận Tây
Hồ và huyện Từ Liêm Hà Nội.
Đông Anh là đầu mối giao thông thuận lợi nối liền Thủ đô Hà Nội với các vùng công nghiệp, các khu trung tâm kinh tế, dịch vụ lớn phía Bắc và
Đơng Bắc của nước ta bởi QL2, QL3, QL18 cùng tuyến đường sắt đi các tỉnh phía Bắc và đường thuỷ. Như vậy Đơng Anh có nhiều ưu thế về vị trí,
tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
kinh tế, cơ cấu cây trồng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
Đơng Anh có chung chế độ khí hậu thời tiết của Hà Nội, chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa có mùa đơng lạnh và khơ, mùa hè
nóng ẩm mưa nhiều. Với đặc điểm khí hậu trên thì Đơng Anh thuận lợi cho sản xuất được nhiều loại cây trồng, vật nuôi khác nhau để phát triển một
nền sản xuất nơng nghiệp hàng hố đa dạng. Đơng Anh có sơng Hồng, sông Đuống, sông Cà Lồ và sông Ngũ
Huyện Khê với hệ thống sơng ngòi khá dầy đặc, tài ngun nước rất phong phú. Hệ thống sơng ngòi vừa là nguồn cung cấp nước, vừa tạo điều kiện
cho Đông Anh phát triển vận tải đường thuỷ.
1.1.2. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Đơng Anh nằm ở phía Bắc Thành phố Hà Nội, có vị trí giao lưu thuận lợi với các trung tâm kinh tế lớn phía Bắc của đất nước thơng qua hệ
thống giao thông đường bộ, đường thuỷ, đường sắt và đặc biệt thuận lợi nằm cận kề với cảng hàng không Quốc tế Nội Bài đã tạo cho Đông Anh có
thế và lực mới trong q trình phát triển kinh tế xã hội nói chung và q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố nơng nghiệp nơng thơn nói riêng.
Là một huyện ven đô nên tốc độ ĐTH diễn ra nhanh chóng, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp, dịch vụ và du lịch sinh thái,
cơ cấu cây trồng vật nuôi đã được chuyển dịch theo hướng sản xuất hàng hoá cung cấp cho thị trường Hà Nội với số lượng và chất lượng tốt.
Với cấu tạo địa hình, địa chất đã hình thành nên những vùng đất trũng hay ứ đọng nước vào mùa mưa, tạo nên nền đất yếu gây nhiều tốn kém khi
phải đầu tư xây dựng các cơng trình hạ tầng tại khu vực thuộc các xã miền Đông của huyện.
1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 1.2.1. Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
Vận dụng sáng tạo các quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước cùng với sự chỉ đạo của Thành phố vào điều kiện cụ thể của
huyện Đông Anh nên đã khai thác và phát huy được tiềm năng và lợi thế của địa phương trong phát triển công nghiệp, dịch vụ, trong chuyển đổi cơ
cấu cây trồng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng được cải thiện, bộ mặt nơng thơn có nhiều khởi sắc.
Mức sống dân cư của huyện vào loại khá, bình quân thu nhập đầu người khoảng 500 USDngườinăm, tăng gấp 1,47 lần so với năm 2000.
Qua kết quả điều tra tình trạng giàu, nghèo cuối năm 2005, cho thấy tỷ lệ hộ nghèo từ 11,06 năm 2001 xuống còn 1,0 năm 2005.
Đời sống của người dân không ngừng được nâng cao với giá trị sản xuất nông nghiệp1ha đất canh tác đạt khoảng 73 triệu đồngha.
Các sản phẩm sản xuất ra có thị trường tiêu thụ, điều kiện canh tác thuận lợi, cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, phân bố tập trung, đời
sống vật chất, tinh thần của nhân dân không ngừng được cải thiện với 100 hộ gia đình có điện sử dụng, trên 90 hộ có xe máy và phương
tiện nghe nhìn với bình quân mỗi năm nhân dân xây dựng mới được 2.233 ngôi nhà mái bằng. Về cơ sở hạ tầng đã đầu tư xây mới, cải tạo,
nâng cấp đồng bộ các cơng trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội... từng bước đáp ứng yêu cầu phục vụ nhân dân, góp phần đẩy nhanh quá trình phát
triển kinh tế - xã hội của huyện. Các mặt văn hố - xã hội có sự chuyển biến tiến bộ, tình hình an ninh,
chính trị, trật tự an toàn xã hội được giữ vững. Thường xuyên làm tốt công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật trong nhân dân, lòng tin của
nhân dân vào sự lãnh đạo của Đảng ngày càng tăng và công tác quản lý điều hành của các cấp chính quyền địa phương được nâng lên.
Năm 2006, dân số của huyện Đông Anh là 301.283 người với 68.240 hộ, trong đó có 259.785 nhân khẩu nông nghiệp chiếm 86,23 tổng dân
số. Mật độ dân số trung bình tồn huyện là 1.607 ngườikm
2
, tỉ lệ tăng dân
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
số tự nhiên tăng dần từ 1,21 năm 2001 lên đến 1,82 năm 2006 do tình trạng sinh con thứ 3 tăng lên trong một vài năm trước đây.
Tồn huyện có 165.613 lao động, trong đó lao động nơng nghiệp là 108.452 lao động, chiếm 65,48 và đây cũng chính là thế mạnh để phát
triển một nền nông nghiệp sản xuất hàng hoá thực sự cũng như đáp ứng nhu cầu về lao động cho các ngành công nghiệp và dịch vụ trên địa bàn.
Nhìn chung, dân số vẫn sống bằng nghề nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn, thời gian dành cho sản xuất nông nghiệp chỉ bằng 12 thời gian trong ngày nên
thường nông nhàn mà hiệu quả kinh tế thấp. Việc chuyển dịch cơ cấu sản xuất trong nông nghiệp còn chậm, các
vùng sản xuất còn nhỏ lẻ, chưa hình thành những vùng sản xuất hàng hóa lớn, tập trung, năng suất của một số cây trồng nhìn chung còn thấp, cây và
con mũi nhọn chưa đựơc đầu tư thỏa đáng. Dự án triển khai chậm so với tiến độ vẫn tiếp diễn, tình trạng lấn
chiếm đất đai, chuyển nhượng đất, chuyển mục đích trái pháp luật vẫn còn phức tạp và chậm được khắc phục.
1.2.2. Tác động của tình hình phát triển kinh tế- xã hội đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Huyện Đơng Anh với tổng diện tích tự nhiên là 18.213,90 ha, bình qn đất đai trên đầu người vào loại khá đông 1.607 ngườikm
2
. Dân số phân bố không đồng đều, tập trung chủ yếu ở các xã trung tâm huyện và
các xã khu vực miền Đông. Là một huyện ven đô nên chịu áp lực lớn từ q trình đơ thị hố, diện tích đất nơng nghiệp đang ngày càng bị thu hẹp
để chuyển sang các mục đích phát triển cơng nghiệp, dịch vụ, xây dựng cơ sở hạ tầng... do đó áp lực đối với việc sử dụng đất đai đang là vấn đề có
tính bức xúc ở huyện. Những vấn đề đó được biểu hiện ở một số mặt sau đây:
Cơ cấu kinh tế hiện nay của huyện có sự chuyển biến kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ và nông nghiệp. Để đạt được mục tiêu phương
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
hướng phát triển kinh tế - xã hội của Đảng Bộ huyện Đông Anh lần thứ XVI đề ra thì huyện cần dành một quỹ đất nơng nghiệp khá lớn phục vụ
phát triển công nghiệp, dịch vụ thương mại, phát triển đơ thị. Nhiều cơng trình trọng điểm quan trọng của Thành phố sẽ được triển khai trên địa bàn
như mở rộng khu công nghiệp Bắc Thăng Long, các cụm công nghiệp vừa và nhỏ, đầu tư tơn tạo khu di tích Cổ Loa, mở mới cầu Nhật Tân, cầu Đông
Hội và đường 5 kéo dài, đường QL3 mới qua các xã miền Đông...cho nên trong những năm tới phải hết sức tiết kiệm đất theo hướng sử dụng triệt để
không gian, nâng cao hệ số sử dụng đất. Hiện tại huyện có 301.283 người và khoảng 165.613 lao động, để thu
hút được số lao động đông đảo này thì cần phải đẩy mạnh phát triển cơng nghiệp, dịch vụ, các cụm công nghiệp vừa và nhỏ, các làng nghề truyền
thống, cần phát triển các khu đô thị mới, dân cư tập trung để tiết kiệm đất. Để có được nền kinh tế phát triển thì hệ thống cơ sở hạ tầng hiện nay
sẽ thay đổi, nhiều hệ thống đường giao thông, thuỷ lợi sẽ được đầu tư xây dựng. Sức ép lớn trong việc dành quỹ đất để nâng cấp cải tạo, mở rộng các
tuyến đường trong khu dân cư, cơng trình thuỷ lợi, hệ thống mương máng, hồ đập trong thời gian tới cũng có một số yêu cầu rất lớn về đất đai mà chủ
yếu sẽ lấy vào đất nông nghiệp. Để cải thiện và nâng cấp chất lượng cuộc sống cho gần 30 vạn dân
hiện nay vào khoảng 38 vạn dân vào năm 2010 thì hàng loạt các cơng trình phục vụ đời sống tinh thần văn hoá thể thao, cũng sẽ được cải tạo mở rộng
kết hợp với làm mới. Hiện nay và trong tương lai việc lấy đất vào xây dựng nhà ở và các
cơng trình phục vụ đời sống của con người là tất yếu. Tới năm 2010 cần phải dành một quỹ đất để phát triển khu dân cư, các khu đô thị mới.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
2. KHÁI QT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN ĐẾN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN ĐÔNG ANH - THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai
Trong những năm vừa qua tình hình quản lý đất đai của huyện Đơng Anh có một số điểm đáng lưu ý sau:
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46

2.1.1. Thành tựu


Cơng tác quản lý đất đai được thực hiện đúng chính sách và tuân theo pháp luật hiện hành.
Do thực hiện tốt công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đã giảm thiểu mức tối đa hiện tượng tranh chấp, khiếu kiện về
sử dụng đất đai. Công tác giao đất và thu hồi đất đối với các cá nhân và tổ chức có nhu
cầu sử dụng đất được tiến hành kịp thời, đúng quy định của Luật và các văn bản dưới Luật.
Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho các xã, thị trấn trong huyện đang được triển khai đạt kết quả tốt, làm cơ sở cho việc sử dụng
đất đai hàng năm. Tất cả các xã, thị trấn đã hoàn thành công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 đã được Thành phố phê duyệt tại Quyết
định số 1062000QĐ-UB ngày 12122000 nhằm phục vụ công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, CĐMĐSDĐ, quản lý đất đai theo quy hoạch và
pháp luật.

2.1.2. Hạn chế


Việc triển khai thực hiện các dự án theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã đã được duyệt còn chậm, thường bị kéo dài so với tiến độ đặt ra.
Phương án quy hoạch sử dụng đất chất lượng chưa cao, còn chồng chéo, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương,
nhiều chỉ tiêu đưa ra không sát với thực tế, mang tính áp đặt chủ quan, nên trong q trình thực hiện tính khả thi khơng cao. Việc lập kế hoạch sử dụng
đất cho những năm còn lại của kỳ kế hoạch cuối của huyện Đông Anh vẫn đang triển khai thực hiện nhằm phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về
đất đai. Hiện nay một số cán bộ địa chính ở cấp cơ sở chưa được đào tạo
chun mơn nghiệp vụ về địa chính, còn kiêm nhiệm các cơng tác khác của địa phương nên khó khăn cho công tác quản lý đất đai ở cấp cơ sở.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
Do thường xun có sự thay đổi về bộ máy tổ chức Nhà nước ở cấp huyện nên vấn đề quản lý đất đai cũng có nhiều thay đổi. Trước đây, do
phòng Nơng nghiệp phụ trách, nay được giao cho phòng Tài nguyên và Mơi trường. Sau khi được thành lập, phòng phải đảm nhận khối lượng công
việc phát sinh nhiều hơn nhưng định biên còn thiếu, chun mơn nghiệp vụ của cán bộ về lĩnh vực tài ngun, mơi trường còn hạn chế. Tuy vậy, đến
nay công tác quản lý đất đai của huyện đã và đi vào nền nếp và ổn định. Công tác phổ biến pháp luật đất đai và các văn bản dưới luật trong
nhân dân chưa sâu rộng, việc chấp hành pháp luật, quy chế quản lý đất đai chưa nghiêm túc, tình trạng vi phạm trong cấp đất, lấn chiếm, tranh chấp
đất đai, nhất là khu vực hành lang giao thơng đường bộ… còn tiếp diễn, việc mua bán, chuyển nhượng trái phép còn xảy ra và tồn đọng trong một
bộ phận dân cư.
2.2. Các văn bản pháp luật có liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội
Trên cơ sở Luật đất năm 2003 và các văn bản hướng dẫn của Trung ương và của UBND Thành phố Hà Nội, UBND huyện Đông Anh đã tổ
chức thực hiện, tuyên truyền, phổ biến các chủ trương, chính sách mới về đất đai. Đồng thời vận dụng sáng tạo và cụ thể hoá thành một hệ thống văn
bản pháp quy là cơ sở để chỉ đạo triển khai và thực hiện. UBND thành phố Hà Nội đã có Quyết định 199QĐ-UB ngày
29-12-2004 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội để thực hiện Nghị định số 1882004NĐ-CP ngày16-11-2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Gần đây, UBND thành phố Hà Nội có Quyết định số 1372007QĐ-
UBND ngày 30-11-2007 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định số 1362007 QĐ-UBND ngày
30-11-2007 ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư và làm nhà ở giãn dân nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội.
UBND huyện Đông Anh ban hành Quyết định số 6302007QĐ- UBND ngày 2252007 quy định về đối tượng, hạn mức và trình tự, thủ tục
giao đất ở giãn dân khu vực nông thôn trên địa bàn huyện.
3. THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH ĐƠ THỊ HỐ Ở HUYỆN ĐÔNG ANH -
THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1. Hiện trạng sử dụng đất ở huyện Đông Anh
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2006, tổng diện tích tự nhiên tồn huyện là 18.213,90ha, bao gồm 9.611,34ha đất nông nghiệp; 8.231,79ha
đất phi nông nghiệp và 370,77ha đất chưa sử dụng. Cụ thể:

3.1.1. Đất nông nghiệp


Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Đông Anh thể hiện qua bảng:
Biểu 2.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Đơng Anh năm 2006
STT MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
Diện tích ha Tỷ lệ
TỔNG DIỆN TÍCH
9.611,34 100,00
1
Đất sản xuất nơng nghiệp 9.061,92
94,28
1.1
Đất trồng cây hàng năm 8.874,05
97,93
1.2
Đất trồng cây lâu năm 187,87
2,07
2
Đất nuôi trồng thuỷ sản 549,42
5,72
Nguồn: Uỷ ban nhân dân huyện Đông Anh
Bảng tổng hợp trên cho thấy, sử dụng quỹ đất trong nhóm đất nơng nghiệp như sau:
3.1.1.1. Đất sản xuất nơng nghiệp
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
Đất sản xuất nơng nghiệp tồn huyện có 9.061,92ha, chiếm 94,28 quỹ đất nông nghiệp và bằng 49,75 so với tổng diện tích tự nhiên của
huyện. Trong đó: - Đất trồng lúa: 7.955,25 ha.
- Đất trồng cây hàng năm khác: 918,80 ha. - Đất trồng cây lâu năm : 187,87 ha
Do sự khác biệt của các dạng địa hình, thổ nhưỡng và hệ thống sông suối, kênh mương nên mức độ tập trung và phân bố đất đất sản xuất nông
nghiệp không đồng đều ở các xã. - Đối với đất trồng cây hàng năm có 8.874,05 ha chiếm tỷ lệ cao nhất
quỹ đất nơng nghiệp 97,93 diện tích đất nông nghiệp được chia thành các loại đất:
+ Đất trồng lúa: 7.955,25 ha chiếm 89,65 đất trồng cây hàng năm. + Đất trồng cây hàng năm còn lại 918,80 ha, chiếm 10,35 đất cây
hàng năm. Trong đó tập trung nhiều ở các xã như Thụy Lâm 635,47 ha; Xuân
Nộn 589,09 ha; Tiên Dương 601,47 ha; Liên Hà 517,43 ha; Dục Tú 525,42 ha; Vĩnh Ngọc 522,22 ha; Cổ Loa 452,73 ha; Việt Hùng 460,79 ha....
- Đất trồng cây lâu năm có 187,87 ha, chiếm 2,07 đất sản xuất nơng nghiệp trong đó tập trung chủ yếu ở xã Xuân Nộn 38,76 ha; Nam Hồng
35,11 ha; Bắc Hồng 30,00 ha. 3.1.1.2. Đất nuôi trồng thuỷ sản
Đất nuôi trồng thuỷ sản có 549,42 ha được dùng để ni thả cá ở các hồ, ao do các hộ gia đình hoặc nhóm hộ đấu thầu ... phân bố ở các xã như
Nam Hồng 69,64 ha; Thụy Lâm 37,42 ha; Vân Nội 35,32 ha; Việt Hùng 35,98 ha; Vĩnh Ngọc 38,10 ha; Đại Mạch 55,71 ha; Cổ Loa 36,58 ha; Mai
Lâm 36,74 ha....

3.1.2. Đất phi nơng nghiệp


Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
Diện tích nhóm đất phi nơng nghiệp của Đơng Anh có 8.231,79 ha, chiếm 45,20 diện tích tự nhiên của huyện được phân bố như sau:
3.1.2.1. Đất ở Diện tích đất ở tồn huyện 2.111,67 ha chiếm 25,65 diện tích đất
phi nơng nghiệp và chiếm 11,59 diện tích tự nhiên, trong đó: - Đất ở đơ thị là 104,34 ha, chiếm 4,94 tổng diện tích đất ở, bình
qn đất ở đơ thị là 178 m
2
hộ, tập trung ở thị trấn Đông Anh. - Đất ở nông thôn là 2.007,33 ha, chiếm 95,06 tổng diện tích đất ở,
bình qn đất ở nơng thơn tồn huyện là 319 m
2
hộ. Các điểm dân cư của các xã tập trung thành những làng xóm thuận lợi trong giao thơng, giao lưu
văn hố và phát triển kinh tế. 3.1.2.2. Đất chuyên dùng
Đất chuyên dùng toàn huyện có 3.867,34 ha chiếm 46,98 quỹ đất phi nơng nghiệp và bằng 21,23 so với quỹ đất tự nhiên; bao gồm đất trụ sở cơ
quan, cơng trình sự nghiệp, đất quốc phòng an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, đất có mục đích cơng cộng...Cụ thể diện tích các loại đất
như sau: - Đất trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp: 244,67 ha, chiếm 6,33.
- Đất quốc phòng, an ninh: 94,53 ha, chiếm 2,44. - Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: 861,18 ha, chiếm 22,27.
Bao gồm các loại đất cho khu công nghiệp 231,12 ha, cơ sở sản xuất kinh doanh 566,45 ha và sản xuất vật liệu xây dựng 63,61 ha.
- Đất có mục đích cơng cộng 2.666,96 ha, chiếm 68,96 đất chun dùng.
Trong đó: + Giao thơng: 1.345,32 ha, chiếm 50,44 diện tích đất mục đích cơng
cộng; + Thuỷ lợi: 1.072,56 ha, chiếm 40,22 diện tích đất mục đích cơng
cộng;
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
+ Truyền dẫn năng lượng, truyền thơng: 2,52 ha, chiếm 0,09 đất mục đích cơng cộng;
+ Cơ sở văn hố: 19,53 ha, chiếm 0,73 diện tích đất mục đích cơng cộng;
+ Cơ sở y tế: 10,73 ha, chiếm 0,40 diện tích đất mục đích cơng cộng; + Cơ sở giáo dục - đào tạo: 68,72 ha chiếm 2,58 diện tích đất mục đích
cơng cộng; + Thể dục thể thao: 48,24 ha, chiếm 1,81 diện tích đất mục đích
cơng cộng; + Chợ: 24,57 ha, chiếm 0,92 diện tích đất mục đích cơng cộng;
+ Bãi thải, xử lý chất thải: 26,15 ha, chiếm 0,98 diện tích đất mục đích cơng cộng.
3.1.2.3. Đất tơn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nơng nghiệp khác
- Đất tơn giáo, tín ngưỡng 11,24 ha, chiếm 0,14 đất phi nông nghiệp, tập trung rải rác ở hầu hết các xã, thị trấn.
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa 171,94 ha, chiếm 2,09 nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các nghĩa trang liệt sỹ và nghĩa địa các xã, thị trấn.
- Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 2.049,66 ha, chiếm 24,90 đất phi nơng nghiệp.
- Đất phi nơng nghiệp khác có 19,94 ha, chiếm 0,24 đất phi nông nghiệp.

3.1.3. Đất chưa sử dụng


Ngồi diện tích đất đã được bố trí sử dụng cho các mục đích, Đơng Anh còn 370,77 ha đất chưa sử dụng, chiếm 2,04 diện tích tự nhiên là
tồn bộ diện tích đất bằng chưa sử dụng chủ yếu nằm ở xã Võng La 149,18 ha; Thụy Lâm 36,04 ha; Xuân Nộn 25,47 ha; Uy Nỗ 25,08 ha; Tầm Xá
28,80 ha; Hải Bối 25,21 ha...
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
3.2. Tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ kế hoạch trước 2000 -2005 của quy hoạch sử dụng đất 2000-2010 ở huyện Đông Anh

3.2.1. Biến động sử dụng đất trong kỳ kế hoạch trước


3.2.1.1. Đất nông nghiệp
a . Đất sản xuất nông nghiệp
Biến động sử dụng đất sản xuất nông nghiệp từ năm 2000-2005 được thể hiện theo bảng sau:
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
Biểu 2.2: Biến động sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2000 đến năm 2005
Đơn vị tính: ha
STT LOẠI ĐẤT
Diện tích năm 2000
Diện tích năm 2005
Tăng + Giảm -
Tổng diện tích đất SXNN
2889,90 4064,26
1174,36

1. Đất trồng cây hàng năm


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu KINH NGHIỆM CỦA NƯỚC NGOÀI

Tải bản đầy đủ ngay(109 tr)

×