1. Trang chủ >
  2. Luận Văn - Báo Cáo >
  3. Kinh tế - Thương mại >
Tải bản đầy đủ - 122 (trang)
ấn Độ với cuộc cách mạng về nhà ở.

ấn Độ với cuộc cách mạng về nhà ở.

Tải bản đầy đủ - 122trang

Vai trò của Quỹ tiết kiệm Trung ơng CPF
Quỹ này đã cung cấp tài chính cho chơng trình xây dùng nhµ ë cđa HDB. CPF lµ q tiÕt kiƯm bảo hiểm xã hội bắt buộc đối với ngời lao động và do Nhà nớc
quản lý. Ngời sử dụng lao động và ngời lao động đều phải đóng góp vào quỹ một tỷ lệ nhất định lơng tháng. Tỷ lệ này biến thiên theo từng năm và đợc phép
dao động tuỳ theo mức độ phát triển của nền kinh tế. CPF vận hành theo chu trình khép kín. Các nguồn tài chính đợc chuyển đến ngời dân qua quá trình đầu
t vốn cho các dự án xây dựng nhà ở. Đồng thời ngời đóng góp đợc sử dụng tiền tiết kiệm này để mua nhà. Khả năng tài chính của quỹ cũng đợc tăng thêm từ
các hoạt động nh mua trái phiếu Chính phủ hay cho vay u đãi. Nhờ quỹ này mà chơng trình phát triển nhà ở của Singapore tránh đợc việc phải vay vốn của các
tổ chức thơng mại với lãi suất cao.
Đối với hầu hết các nớc thuộc thế giới thứ ba, xây dựng nhà ở cho dân c đô thị nói riêng và cho ngời nghèo nói riêng luôn là một vấn đề nan giải. Trong tình
trạng nh vậy Singapore đợc coi là một ngoại lệ, chơng trình nhà ở của quốc đảo này đã thực sự mang lại lợi ích cho ngời nghèo và từ năm 1964 đến nay tình
trạng thiếu nhà ở đã phần nào đợc giải quyết, đảm bảo quyền có chỗ ở cho đa số ngời dân.

2. ấn Độ với cuộc cách mạng về nhà ở.


Thế kỷ XX thế giới đã biết đến những cuộc cách mạng lớn của ấn Độ nh Cách mạng xanh hay Công nghệ tin học và Nguyên tử hạt nhân. Sang thế kỷ XXI, ấn Độ bắt đầu
thực hiện cuộc cách mạng mới: Cách mạng về nhà ở với mục tiêu phát triển nền kinh tế thông qua việc xây dựng nhà ở cho tất cả mọi ngời. Đây là cuộc cách mạng đang
đợc triển khai mạnh mẽ ở đất nớc có dân số đứng thứ hai trên thế giới 1,2 tỷ ngời và diện tích đứng thứ bảy này.
Vấn đề nhà ở cho dân đã và đang là vấn đề mà các nhà lãnh đạo ấn Độ trăn trở và bớc đầu đã áp dụng các giải pháp sau:

ủng hộ mạnh mẽ tập đoàn phát triển nhà và đô thị HUDCO.
Thực tế hiện nay Liên đoàn các hiệp hội xây dựng kinh doanh nhà đất đã đợc thành lập với sự ủng hộ của Chính phủ bao gồm 8.000 thành viên và chếm 80
thị phần nhà đất của ấn Độ. Đóng góp của Chính phủ vào tập đoàn này đã tăng từ 80 triệu USD trớc năm 2000 đến 260,5 triệu USD năm 2000. Ngân hàng dự
trữ quốc gia cung u tiên hàng đầu cho việc phát hành trái phiếu của HUDCO để huy động vốn. Chính sách này rất cởi mở, nămg động trong thực hiện.
Sáng tạo trong cải cách ở tất cả các cấp.
Chính phủ hứa bãi bỏ các điều lệ bất hợp lý trong lĩnh vực xây dựng, kinh donha nhà ở. Công việc đợc triển khai ở các cấp nh sau:
27

Cấp Trung ơng: quán triệt tinh thần Cách mạng nhà ở phải có sự tham gia của Nhà nớc T nhân sự cộng tác của các thành phần kinh tế. Việc
cung cấp tài chính cho ngành xây dựng phải rẻ, dễ dàng và thuận tiện. Mở rộng hình thức khuyến khích bằng giảm thuế, công khai và cụ thể hoá chính
sách giá cả đất đai. Dùng công cụ quản lý vĩ mô để tăn nguồn thu cho lĩnh vực xây dựng.

Cấp bang: Chính quyền có vai trò thiết lập các quy tắc tự do trong việc linh doanh nhà đất. Giảm giá chuyển nhợng nhà từ 8- 14 xuống còn 3.
Khuyến khích các thành phần t nhân và hợp tác xã tham gia vào lĩnh vực này. Thành lập và mở rộng các cơ sở đào tạo công nhân ngành xây dựng.

Cấp địa phơng: chịu trách nhiệm phát triển cơ sở hạ tầng nh hệ thống thoát nớc, giảm các loại thuế, thủ tục thông thoáng với tinh thần ủng hộ triệt để
các đơn vị xây dựng.
Có thể nói cuộc Cách mạng về nhà ở này của ấn Độ đã đem lại một luồng không khí mới vào đời sống kinh tế xã hội và bớc đầu đã có những thành
công nhất định, là kinh nghiệm quý báu để những nớc có tốc độ tăng dân số nhanh nh ấn Độ học hỏi.
3. Văn hoá Mỹ và quan niệm về chung c cao tầng. Mỗi đất nớc có một lối sống riêng, văn hoá riêng và những cái riêng đó đòi hởi mọi
khía cạnh cuộc sống phải phù hợp với nó. Nhà ở là một khía cạnh nh thế. ở các nớc phơng Tây nhà chung c cao tầng đã xuất hiện và thịnh hành từ cuối thế kỷ XIX, bắt
đầu tại Chicago Mỹ. Mô hình này về sau đợc áp dụng nhiều nơi trên thế giới do những u điểm của nó, tuy nhiên không phải ở đâu cũng thấy thích hợp với kiểu nhà
này và cũng có không ít nơi dân chúng đã tẩy chay chúng. Rất nhiều đô thị hiện nay trong quá trình phát triển nhà đã coi chung c cao tầng nh một sự chuẩn mực của sự
văn minh, hiện đại mà quên mất việc xem xét đến những yéu tố văn hoá- xã hội của vùng dân c dẫn đến những thành công hạn chế thậm chí cả thất bại.
Chúng ta biết rằng văn hoá Mỹ là văn hoá tiêu thụ xong rồi vứt do vậy nhà chung c đợc a chuộng vì nhiều lý do. Tuy nhiên họ cũng đa ra những điều kiện tiên quyết cho
việc xây dựng chung c cao tầng bao gồm:
Nhà cao tầng đòi hởi sự phát triển toàn diện của các trang thiết bị hiện đại của
kiến trúc nói chung và nhà ở nói riêng, đặc biệt là thang máy, thang nâng, kỹ thuật điện nớc, tính hữu hiệu của các trang thiết bị phòng cháy chữa cháy cùng
những kỹ thuật xây dựng hoàn chỉnh.
Nhà cao tầng phù hợp với quy mô gia đình nhở hoặc trung bình, đông thời nó
không thích hợp với ngời già.
28
Nhà cao tầng đòi hởi ngời sử dụng phải có thu nhập trên trung bình, hoặc cao
và có trình độ văn hoá nhất định. Ngời nghèo không thích hợp với nhà cao tầng.
Nhà cao tầng cần một trình độ quản lý phù hợp, đảm bảo vận hành bộ máy duy
tu, sửa chữa trang thiết bị một cách nhanh chóng và hoàn hảo. nhất thiết phải đảm bảo an ninh ngay từ khi bắt đầu vào khu nhà cho đến các nhà , trong thang
máy và những nơi khác.
Các khu nhà cao tầng tốt nhất là trở thành một khu vực có đầy đủ các hình thức
phục vụ sinh hoạt.
Nh vậy nhà cao tầng là mô hình phù hợp với sự eo hẹp về diện tích đất ở các đô thị nhng cha hẳn là phù hợp với lối sộng của mọi xã hội do vậy các đô thị cần chú ý đến
khía cạnh này khi tiến hành đầu t phát triển nhà ë.
29
4. Kinh nghiƯm cđa mét sè níc kh¸c trong viƯc huy động vốn phát triển đô thị và xây dựng nhà ở Anh, Hông kông, Trung Quốc
Điều kiện tiên quyết đầu tiên của một dự án xây dựng là phải có mặt bằng tức là đất đai. Mặc dù hiến pháp của đa số các nớc trên thế giới đều coi đất là tài sản
thuộc sở hữu chung và do Nhà nớc quản lý nhng khi cần đất cho một mục đích chung nào đó Nhà nớc không dễ dàng có đợc mặt bằng nh mong muốn do tâm
lý không ai muốn thay đổi chỗ ở của mình, nếu có thì Nhà nớc đôi khi phải trả giá đắt gây lãng phí cho xã hội. Đất đai là tài sản quý của toàn dân, việc sử
dụng một cách hợp lý đồng thời khai thác tốt tiềm năng của đất sẽ giúp chính quyền đô thị có nguồn vốn phục vụ cho quá trình đầu t xây dựng, phát triển
đô thị lâu dài. Dới đây là kinh nghiệm của đô thị một số nớc khi giải quyết vấn đề này.
Hồng Kông
Đã áp dụng chính sách bắt buộc các chủ thuê đất phải trả tiền ngay một lần cho toàn Bộ giá trị hợp đồng mà không thu hàng năm, nh vậy sẽ thu đợc ngay khoản
tiền lớn để phát triển hạ tầng và giảm công sức cũng nh thất thoát khi thu hàng năm. Đây là nguồn vốn quan trọng đối với tài chính đô thị Hông Kông, trong đó
một phần đợc dung để đầu t phát triển nhà ở.
Vơng quốc Anh Thì chú ý đến việc không để thát thu giá trị của đất trong tơng lai. Khi tiến hành
giao đất thì trong hợp đồng ngoài quyền sử dụng đất còn có quyền phát triển đất. Ví dụ một ngời nhận đất để xây dựng nhà 3 tầng thì phải đóng tiền sử dụng
đất hoặc tiền thuê vừa jphải đóng tiền quyền phát triển đất. Sau một thời gian, đô thị mở rộng ra khu đất đó gần những hạ tầng đô thị mới đờng sá, công
viên và những công trình do chủ đầu t
khác xây dựng nh trung tâm thơng
mại, giải trí, trờng học lúc này nếu ng
ời sử dụng đất muốn phát triển từ 3 lên thành 30 tầng thì phải làm lại hợp đồng về quyền phát triển đất lới và nộp tiền
để hởng quyền này. Chính sách này vừa tạo đợc sự công bằng vừa đóng góp vào nguồn thu của đô thị.
Để khắc phục tình trạng đầu t không đồng bộ,
Trung quốc đã đa ra chính sách
phát triển tổng hợp các khu đô thị, chia quá trình phát triển thành hai giai đoạn:
Giai đoạn một, chủ đầu t tạo ra mặt bằng, san nền và xây dựng đồng bộ hạ tầng đờng, điện, cấp thoát nớc, thông tin, chiếu sáng, công viên cây
xanh .
Giai đoạn hai, chuyển nhợng quyền sử dụng từng mảnh đất cho các chủ
đầu t khác xây dựng công trình và thu phí phát triển.
Chính sách này đã tính đủ giá trị của đất bao gồm cả hạ tầng, đảm bảo sự công bằng.
30
Sở dĩ các đô thị trên đã đạt đợc những thành công nhất định trong việc huy động vốn từ tài nguyên đất là do họ có một thị trờng bát động sản có tổ chức, giải
quyết tốt những vấn đề về đăng ký đất đai để làm rõ sản tịch và sản quyền, vấn đề thế chấp đất đai, bảo hiểm bất động sản, và nhất là vấn đề định giá đất đai, tổ
chức đấu giá và đấu thầu quyền sử dụng đất.
31
chơng II thực trạng đầu t phát triển
nhà ở theo mô hình dự án tại Hà nội
I. vài nét về kinh tế - xã hội của Thủ đô có ảnh h- ởng đến đầu t phát triển.
1. Vị trí, vai trò của Thủ đô Hà Nội là Thủ đô cđa níc Céng hoµ x· héi chđ nghÜa ViƯt Nam, là trung tâm
kinh tế chính trị, văn hóa, khoa học kỹ thuật của cả nớc. Với lợi thế về nhiều mặt nh địa lý, khí hậu thủy văn, địa hình và địa chất, đất đai, giao thông, kinh
tế, văn hóa, xã hội, con ngời... trong quá khứ đã có nhiều Triều đại chọn Hà Nội làm nơi đóng đô. Trải qua các thời kỳ lịch sử, Thăng Long - Hà Nội không
ngừng đổi thay và ngày càng phát triển, tính đến năm 2000 dân số Thủ đô là 2,756 triệu ngời c trú trên diện tích 920,97 km2 mật độ dân số trung bình là
2993 ngờikm, đơn vị hành chính đợc tổ chức thành 12 quận huyện trong đó có 6 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành.
Có thể kể đến những lợi thế mà Hà Nội có đợc cho phát triển nh sau:
Thứ nhất: Vị trí lu trong nớc và quốc tế thuận lợi.
Lợi thế này đợc xem xét trên cả hai khía cạnh điều kiện tự nhiên và hạ tầng cơ sở. Vị trí địa lý cơ bản của Hà Nội thuận lợi trong việc phát triển
toàn diện các mối quan hệ liên vùng với miền núi và miền biển, đồng thời đợc bao quanh bỏi vùng đồng bằng phì nhiêu, trù phú. Hạ tầng giao thông
Hà Nội khá đồng bộ với 6 tuyến đờng sắt, 8 tuyến quốc lộ, có sân bay quốc tế, gần cảng biển và cách cửa ngõ biên giới không xa. Có thể nói việc
liên hệ từ Hà Nội với hầu hết các địa phơng trong toàn quốc đều rất thuận lợi.
Thứ hai: Có điều kiện phát triển công nghiệp thuận lợi. Sở dĩ vậy vì đây là nơi tập trung của rất nhiều xí nghiệp Trung ơng và địa
phơng, các hợp tác xã tiểu thủ công nghiệp. Hơn nữa với sự có mặt của nhiều tổ chức nghiên cứu, giáo dục và đào tạo, ban, ngành trên địa bàn đã
tạo ra sự trợ giúp vô cùng quý báu giúp Thủ đô nhanh chóng tiếp cận và áp dụng những thành tựu tiên tiến vào sản xuất công nghiệp. Vùng nguyên
liệu từ đồng bằng Bắc Bộ, Việt Bắc, Tây Bắc cũng cung cấp đầu vào ổn định cho quá trình sản xuất.
Ngoài ra Hà Nội là một trong bốn địa phơng thuộc vùng tứ giác Duyên hải
32
phía Bắc có điều kiện phát triển công nghiệp thuận lợi 3 địa phơng khác là Hải Phòng, Quảng Ninh, Hà Bắc.
Thứ ba: cùng với Thành phố Hồ Chí Minh, là nơi có kết cấu hạ tầng tốt nhất so với những đô thị khác trong cả nớc.
Hà Nội có cơ sở kết cấu hạ tầng tốt nhất nh hệ thống tài chính, bu điện, khách sạn, trung tâm dịch vụ, nguồn cung cấp nớc ngọt và điện năng dồi
dào, ổn định, hệ thống giao thông không ngừng đợc nâng cấp, đầu t mới... tạo ra sức hấp dẫn lớn các nguồn vốn đầu t.
Thứ t: nền tảng chính trị ổn định và chính sách đối ngoại mở cửa linh hoạt.
Hà Nội là nơi đặt Bộ máy lãnh đạo của Đảng và Nhà nớc và luôn đợc chọn làm thí điểm tiến hành các chơng trình, chủ trơng lớn. Với vị trí Thủ đô,
Hà Nội có khả năng mở rộng quan hệ với các nớc trong khu vực và trên thế giới, thu hút đợc sự chú ý của các nhà đầu t khắp mọi nơi.
Thứ năm: có lịch sử văn hóa truyền thống và trình độ dân trí cao.
Hà Nội là nơi thu hút đợc nguồn nhân tài lớn của cả nớc đến sinh sống và làm việc tạo ra một lực lợng lao động có số lợng dồi dào và chất lợng cao,
năng động, nhanh nhạy trong việc học hởi những cái mới góp phần nâng cao năng suất lao động, đảm đơng đợc các lĩnh vực đòi hởi kỹ thuật và
trình độ.
Thứ sáu: quốc phòng an ninh đợc đảm bảo, trật tự xã hội ổn định. Hà Nội là nơi tập trung Bộ máy quản lý Trung ơng và địa phơng, Bộ máy
an ninh quốc phòng. Do đó, điều kiện an ninh, trật tự xã hội luôn đợc đảm bảo cùng với một chế độ chính trị ổn định là một điều kiện cơ bản cho sự
tăng trởng và phát triển kinh tế.
Những điều kiện thuận lợi trên đây đã xây dựng Hà Nội - Thủ đô của nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam - thành một đô thị phát triển về nhiều mặt, xứng
đáng ngang tầm với Thủ đô các nớc trong khu vực. Trong quá trình phát triển của mình Hà Nội luôn nhận đợc sự quan tâm chu đáo đặc biệt từ các cấp lãnh
Đạo Đảng và Nhà nớc, gần đây nhất ngày 28122000, lần đầu tiên trong lịch sử lập ở nớc ta, Thủ đô đợc dành riêng một văn bản pháp luật, khẳng định vị trí
trung tâm của đất nớc và quy định mục tiêu xây dựng và phát triển Thủ đô, đó là pháp lệnh Thủ đô Hà Nội đợc ủy ban thờng vụ Quốc Hội thông qua, Chủ tịch
nớc Trần Đức Lơng ký.
Vị trí của Hà Nội có thể thấy rõ hơn qua những số liệu thống kê sau:
Cơ cấu nền kinh tế hiện đại, là một trong số ít các địa phơng luôn đi đầu trong thực hiƯn c«ng nghiƯp hãa, Tû träng lÜnh vùc phi nông
nghiệp chiếm 96,5 trong đó công nghiệp là 38,5 còn dịch vụ là 58,0.
33
Nhịp độ tăng trởng cao, bằng 1,5 lần mức trung bình của cả nớc. Năm 2000 GDP theo đầu ngời của Hà Nội đạt 10,6 triệu đồng giá so sánh
năm 1994 gấp 2,1 lần mức chiếm trung bình cả nớc. Đóng góp cho ngân sách hàng năm khoản 17,20 so với 63 tỉnh và
Thành phố còn lại. Tỷ lệ tích lũy dành cho đầu t từ GDP xấp xỉ 30, đây là một mức tơng
đối lớn và đã đảm bảo cho 60 tổng nhu cầu vốn đầu t của toàn Thành phố.
Phân công lao động xã hội mạnh mẽ năng suất lao động cao thứ hai so với cả nớc, tỷ lệ thất nghiệp đợc khống chế ở mức 6-7.
Nh vậy tận dụng triệt để những lợi thế sẵn có cộng với tinh thần chủ động sáng tạo, Hà Nội đã thực sự trở thành trái tim của cả nớc, là trung tâm lớn về văn
hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế nh pháp lệnh về Thủ đô đã chỉ rõ. Tuy nhiên trong sự phát triển đó đã xuất hiện những vấn đề mang tính tất yếu khách quan,
một trong số đó là quá trình đô thị hóa.
2. Quá trình đô thị hóa và những vấn đề xã hội nảy sinh. Đô thị hoá theo cách đơn giản nhất có thể hiểu là quá trình mở rộng về diện
tích, tăng lên về dân số của một đô thị song song với quá trình phát triển
kinh tế của đô thị đó. Tuy nhiên khái niệm này cha thật đầy đủ bỏi lẽ nó mới đ- ợc hiểu trong ý nghĩa là hệ quả của quá trình phát triển đô thị nói chung của nền
kinh tế hơn là một tác nhân cần phải đợc xem xét, giải quyết. Đô thị hóa diễn ra ở hầu hết trên thế giới đặc biệt là những khu vực đang phát triển nh Châu
á
, ng- ời ta không coi đây là vấn đề tiêu cực tuy nhiên đô thị hóa nhanh một cách tự
phát hoặc do mong muốn mở mang đô thị nhng cha đủ điều kiện đảm bảo hết cấu hạ tầng thì sẽ đồng nghĩa với lạc hậu và đi ngợc lại yêu cầu văn minh vốn
cần có của đô thị.
Mặc dù đô thị hóa đợc định nghĩa là sự tăng lên về dân số nói chung ở những địa phơng nhất định nhng phần lớn trong số đó là tăng cơ học còn tăng tự nhiên
thì gần nh không đáng kể. Sở dĩ vậy vì tăng tự nhiên diễn ra tại tất cả các vùng, địa phơng dù Thành phố hay nông thôn, ®ång b»ng hay miỊn nói tuy møc ®é cã
kh¸c nhau còn sự tăng cơ học thì tập trung vào một số đô thị lớn và vừa có sức thu hút mạnh trên một hay một số mặt nào đó. Chính sự gia tăng đột biến về
dân số cơ học đã làm phá vỡ sự cân bằng của các đô thị, cung về cơ sở hạ
tầng kỹ thuật và xã hội giờ đây đã không đáp ứng đợc nhu cầu của số lợng dân số tăng lên hàng ngày. Đó chính là mặt trái của đô thị hóa.
Nh đã trình bày ở phần trên Hà Nội là một trung tâm về kinh tế của cả nớc, các lĩnh vực của nền kinh tế hoạt động rất sôi nổi đặc biệt là hai lĩnh vực công
34
nghiệp và dịch vụ thu hút một lợng lao động lớn không chỉ ở tại Hà Nội và những địa phơng lân cận mà ngay cả với các địa phơng khác trong cả nớc. Có
thể giải thích lý do chđ u cđa sù di chun lao ®éng dân c về khu vực nội thành nh sau:
Quá trình công nghiệp hóa ở Thủ đô cũng đồng thời là quá trình sắp
xếp và cơ cấu lại lực lợng lao động xã hội, chuyển dần lao động nông nghiệp sang lao động công nghiệp và dịch vụ tạo nên sự di dân từ ngoại
thành vốn tham gia sản xuất nông nghiệp vào nội thành.
Một hệ quả của công nghiệp hóa là tình trạng thiếu việc làm ở những vùng nông thôn do hai yếu tố một là bình quân diện tích đất đai trên đầu
ngời thấp, hai là quá trình cơ giới hóa, hiện đại hóa làm giảm yếu tố đầu vào là lao động. Theo thống kê ở vùng đồng bằng Bắc Bộ quỹ thời gian
lao động trong năm của một lao động nông thôn đã giảm từ 75 năm 90 xuống còn 65 năm 2000, đặc biệt những địa phơng không phát triển
đợc ngành nghề dịch vụ thì hầu hết mới chỉ sử dụng hết khoản 50 quỹ thời gian trong năm.
Do sự chênh lệch về mức sống, về thu nhập giữa nông thôn và Thành
phố khiến ngời lao động ở nông thôn luôn có xu hớng bị thu hút tới các đô thị. Hơn thế nữa một Bộ phận nông dân đặc biệt là lớp trẻ muốn
đi ra các vùng đô thị, các trung tâm công nghiệp để mu cần cuộc sống mới. Đối với nhiều ngời trong số họ đô thị là một vùng đất hứa ở đó
chẳng những điều kiện sinh hoạt khá, hạ tầng cơ sở, dịch vụ xã hội đầy đủ, đa dạng mà tìm kiếm việc làm với mức thu nhập cao cũng dễ dàng
hơn.
Những nguyên nhân trên đã giải thích cho tình trạng dân số Hà Nội tăng ngày một nhanh trong giai đoạn hiện nay. Năm 2000, dân số Hà Nội có 2734, nghìn
ngời tăng 7,1 lần so với năm 1954. Tính đến hết ngày 31122000 mật độ dân số trung bình toàn Thành phố là 2993 ngờikm2 trong đó quận Đống Đa là 34.367
ngờikm2, quận Hoàn Kiếm là 32.684 ngờikm2 - là mật độ dân số cao nhất cả nớc. Một điều đáng chú ý là trong khi mức tăng dân số năm 2000 là 3,3 thì
tăng tự nhiên chỉ 1,087 còn lại là tăng cơ học là 2,213, gáp gần 2 lần. Điều này cho thấy hàng năm Hà Nội phải tiếp nhận khoản hơn 100.000 lao
động ngoại tỉnh đấy là cha kể đến gần 20.000 lao động từ các trờng Đại học và Trung học chuyên nghiệp tốt nghiệp ở lại tìm việc làm. Tình trạng này dẫn đến
sức ép về nhiều mặt trong đó quan trọng nhất là vấn đề nhà ở cho những đối t- ợng này.
Dù làm nghề gì và thu nhập bao nhiêu thì ngời ta cũng cần một chỗ ở để duy trì cuộc sống cho dù là ổn định hay tạm bợ. Nhóm ngời lao động ngoại tỉnh có nhu
cầu về nhà ở rất đa dạng. Những ngời có khả năng mua và sở hữu một căn nhà tại Hà Nội không nhiều đa phần thuộc đối tợng có chuyên môn, trình độ, làm
việc trong những lĩnh vực có thu nhập ổn định hay đã làm ăn lâu năm tại Hà
35
Nội. Những đối tợng có thu nhập trung bình, trình độ ở mức nhất định sinh viên mới ra trờng, công nhân tại các nhà máy, xí nghiệp, lao động trong các
ngành nghề truyền thống... thì hầu nh không có khả năng mua nhà gắn với đất, mà chỉ có thể mua những căn hộ tập thể đã xuống cấp hay đi thuê nhà. Còn một
lực lợng nữa rất đông đảo là những ngời chuyên làm những công việc phổ thông, bình dân nh giúp việc, bán hàng rong bốc vác... thì khả năng chØ cho
phÐp hä ë trong những nhà trọ cũng là dạng bình dân với chi phí dới 5000đngờingày. Với nhu cầu và khả năng rất phong phú nh vậy, để giải quyết
vấn đề nhà ở cho ngời lao động ngoại tỉnh đòi hởi Thủ đô phải có những chủ tr- ơng chính sách phát triển nhà ở thích hợp vừa đảm bảo chỗ ăn ở cho họ yên tâm
làm việc vừa đảm bảo cho Thành phố phát triển bền vững.
Ii. sự cần thiết phải đầu t phát triển nhà ở theo mô hình đự án tại hà nội
1. Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội hiện nay và trong tơng lai Quỹ nhà của Hà Nội khá lớn, đứng thứ hai trong cả nớc với hơn 12 triƯu m2
trong tỉng sè 81 triƯu m2 nhµ ë, chiÕm 15. Tuy nhiên nếu so với dân số là 2734,1 nghìn ngời thì bình quân đầu ngời chỉ vào khoảng 6 m2, đây là con số
khá khiêm tốn so với thủ đô các nớc trong khu vực Bangkok: 7,41m2 ngời; Singapore: 14,95m2ngời; Manila: 12,87m2ngời và thấp hơn với ngay cả mức
của năm 1955 6,5m2ngời. Hơn nữa quỹ nhà này phân bố cũng không đều giữa các đối tợng khác nhau cũng nh giữa các khu vực của Thành phố. Loại trừ
những ngời có mức thu nhập từ mức khá trở lên có thể tự lo cho mình nhà ở thì đại Bộ phận những nghèo, ngời thu nhập thấp, cán Bộ công nhân viên thu nhập
chỉ dựa vào lơng đều không có khả năng tự lo chỗ ở. Mặc dù trong những năm còn cơ chế bao cấp, Nhà nớc đã cố gắng rất lớn, bỏ kinh phí xây dựng thêm
hàng triệu m2 nhà ở các loại để giải quyết cho hàng chục vạn gia đình, nhng cũng chỉ mới giải quyết đợc cho 30 số cán Bộ công nhân viên Nhà nớc.
Diện tích không thể thởa mãn đầy đủ nhu cầu nhà ở của ngời dân mà quan trọng hơn cả là chất lợng của nó. Hà Nội có 80 nhà thấp tầng 1-2 tầng 20 nhà
chung c cao tầng 4-5 tầng, do xây dựng bằng nguồn kinh phí hạn hẹp của Nhà nớc và một phần của nhân dân nên phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không đợc
xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá và rất thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trờng bị ô nhiễm, mất vệ sinh, úng ngập, mật độ
dân c phân bố không đều, các khu trung tâm thờng bị quá tải ví dụ khu 36 ph- ờng có mật độ là 40.000 ngời dânkm2 so với mức trung bình toàn Thành phố là
26.000ngờikm2. Hầu hết quỹ nhà cũ đã xây dựng quá lâu, nay đã hết niên hạn sử dụng. Ngoài ra còn bị chiến tranh phá hoại cộng với chế độ bao cấp về nhà ở
kéo dài trong những năm trớc đây với mức tiền cho thuê nhà chỉ bằng vài phần trăm giá trị khấu hao thực tế, nên không đủ duy trì quỹ nhà hiện tại đang sử
dụng. Hiện nay, số nhà h hởng phải sửa chữa, cải tạo chiếm 62, trong đó 5 h hởng nghiêm trọng cần dỡ bá.
36
Tõ khi xãa bá c¬ chÕ bao cÊp vỊ nhà ở thì có đến 80 diện tích đất do dân hoặc cán Bộ công nhân viên các cơ quan đầu t xây dựng. Cha bàn đến vấn đề
chất lợng của loại nhà này nhng việc thực hiện hầu hết diễn ra riêng lẻ, tự phát, không theo dự án nên tất yếu đã dẫn đến tình trạng lộn xộn trong xây dựng, cải
tạo nhà ở, làm mất sự hài hòa thống nhất, trong cảnh quan đô thị. Tuy nhiên hậu quả nghiêm trọng nhất của tình trạng buông lởng quản lý trong giai đoạn này là
diện tích đất bị sử dụng lãng phí, manh mún trong xây dựng, cản trở việc
phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu bức thiết ở những giai đoạn sau.
Trên đây là tình hình và đặc điểm xây dựng nhà ở chung của cả nớc, ngoài ra Hà Nội còn có những nét đặc thù riêng.
Nhà ở diện chính sách: phần lớn là loại nhà thuộc diện vắng chủ khoản trên
5000 nhà, nhà diện cải tạo gần 4000, nhà diện công t hợp doanh khoảng 5000, nhà diện giao Nhà nớc quản lý theo thông t, 73TTg gần 1500... những
nhà này đã tồn tại từ 40 năm nay và đặc biệt là còn nhiều vớng mắc trong chủ trơng sở hữu nên đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp, khiếu nại kéo dài trong nhiều
năm gây khó khăn trong công tác quản lý nhà đất. Nhà ở khu phố cổ: phần lớn thuộc 36 phố phờng cũ, là nhà ống xây dựng quá
lâu, hết niên hạn, hầu hết thuộc diện h hởng nặng, phải sửa chữa, vệ sinh môi tr- ờng rất kém, còn trên 4000 hố xí hai ngăn và xí thùng, cống rãnh hở, dột thấm,
thiếu ánh sáng.
Nhà ở khu phố cũ: hầu hết thuộc quận Hoàn Kiếm, một phần quận Ba Đình và
quận Hai Bà Trng, đa số là những biệt thự kiểu pháp, kiến trúc đẹp, cần đợc giữ gìn và tôn tạo. Phần lớn các khu nhà này hiện nay đã xuống cấp.
Nhà ở chung c thấp tầng dới 5 tầng: hầu hết đợc xây dựng để đáp ứng nhu cầu về số lợng sau những năm chiến tranh, nằm rải rác tại các quận Hai Bà Tr-
ng, Đống Đa, Ba Đình và các huyện, đã hết niên hạn sử dụng, h hởng nặng, thiếu hạ tầng ký thuật, công trình dịch vụ công cộng, môi sinh, môi trờng rất
kém, dân tự cơi nới bừa bãi không phép, sai quy hoạch. Nhà ở chung c cao tầng cũ 5 tầng, nh khu Giảng Võ, Trung Tự, Thành Công,
Khơng Thợng, Kim Giang, Thanh Xuân, Nghĩa Đô... phần lớn đợc xây dựng vào những năm 70-80, kiểu căn hộ khép kín, thiếu đồng bộ, kiểu dáng kiến trúc
đơn điệu, chất lợng xây dựng cha cao... hiện đã có một số nhà lún nút nghiêm trọng VD, có nguy cơ sụp đổ. Đặc biệt phổ biến là tình trạng cơi nới, làm
chuồng cọp, lấn chiếm đất lu thông xung quanh phá vỡ kết cấu chịu lực của công trình và gây mất mỹ quan đô thị.
Nhà ở ven nội: là những khu vực Nhà nớc và nhân dân cùng làm, Nhà nớc cấp giao đất, chia lô và cán Bộ công nhân viên cơ quan đơn vị tự xây dựng, hoặc
nhân dân tự xây dựng trên đất cũ của cha ông để lại, hoặc xây dựng trên đất đã sử dụng vài chục năm nay. Những nhà này tơng đối hoàn chỉnh, khang trang
37
hơn, tiện nghi hơn, tập trung ở các khu vực Láng Hạ, Nam Thành Công, Thái Hà, Nguyễn Văn Cừ, Gia Lâm, Thanh Xuân, Mai Động, Thanh Nhàn, Kim Ng-
u, Quảng Bá, Nghi Tàm... nhng trong số đó cũng có những nhà xây dựng lộn xộn, lấn không gian, vụn vặt, chắp vá, phá vỡ cảnh quan, kiến trúc đô thị. Một
số nhà đã lún nứt, không an toàn cho ngời ở.
Nguyên nhân chính của thực trạng trên là:
Sau khi Nhà nớc không còn bao cấp trong vấn đề nhà ở thì cha có chính sách thay thế để phát triển nhà ở cũng nh những định hớng thích hợp.
Nhà ở cha đợc coi là hạ tầng xã hội thiết yếu trong kết cấu hạ tầng nói chung.
Đầu t cho nhà ở cha đợc quan tâm đúng mức và chủ yếu mới đáp ứng nhu cầu của ngời có tiền mà cha quan tâm thích đáng đến tầng lớp
những ngời thu nhập thấp, những ngời làm công ăn lơng của Nhà nớc và các đối tợng khác trong xã hội.
Thực trạng về nhà ở tại Hà Nội trên đây cùng với nhu cầu về chỗ ở ngày càng cao của nhân dân Thủ đô do kinh tế d dả hơn đã tạo ra một lợng cầu rất lớn về
nhà ở đa dạng. Hơn thế Đảng Bộ và nhân dân Thành phố đã xác định vấn đề phát triển nhà ở trong thời kỳ đổi mới công nghiệp hóa, hiện đại hóa có ý nghĩa
kinh tế, chính trị - xã hội to lớn, là một trong những nhiệm vụ vừa cấp bách vừa lâu dài. Một trong những mục tiêu cơ bản của chơng trình phát triển nhà ở
Hà Nội đến năm 2000 và 2010 là.
Thực hiện dân sự công bằng xã hội, bảo đảm cơ hội tạo lập và quyền có nhà ở, giảm chênh lệch quá lớn về điều kiện nhà ở trong các tầng lớp
dân c. Phát triển đồng bộ cân đối giữa xây dựng mới với sửa chữa nhà cũ, nhất
là nhà lún nứt, h hởng nặng. Bảo tồn tôn tạo phố cổ và có quy chế bảo tồn, giữ gìn biệt thự kiến trúc kiểu pháp, chỉnh trang khu nhà tập thể và
phát triển các khu đô thị mới, tăng thêm 12-13 triệu m2 nhà ở đến năm 2010.
Bình quân diện tích ở đầu ngời đến năm 2010 tối thiểu là 8m2. Giải quyết về cơ bản những trờng hợp ở dới 3m2ngời, loại bỏ hố xí
thùng, xí hai ngăn trong khu vực phố cổ, phố cũ vào năm 2003, giảm dần các khu nhà ổ chuột ven nội và nội thành.
Nh vậy xuất phát từ thực tế khách quan của quá trình đô thị hóa và nhu cầu cải tạo, nâng cấp tình trạng nhà ở hiện nay của nhân dân Thủ đô cho thấy
nhu cầu phát triển nhà của Hà Nội trong những năm trớc mắt và lâu dài là vô cùng lớn. Để giải quyết nhu cầu này đòi hởi phải có sự tham gia của toàn
38
xã hội bao gồm nhân dân, Nhà nớc, tổ chức kinh tế xã hội và các tổ chức khác nhằm làm cho nhà ở không những không trở thành lực cản mà là lực
đẩy trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội Thủ đô nói chung.
2. Ưu điểm và nhợc điểm của các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội trong những năm trớc đây.
Cùng với nhu cầu ăn no, ăn ngon, nhu cầu về chỗ ở là một nhu cầu cơ bản nhất đồng thời cũng là quyền của mỗi con ngời, hơn nữa nó cũng là vấn đề có tính xã
hội sâu sắc. Đảm bảo cho mỗi ngời dân đều có một chỗ ở phù hợp, có những tiện nghi thiết yếu vừa là mong ớc và cũng là trách nhiệm của toàn xã hội.
Trải qua quá trình phát triển của thủ đô, trong từng hoàn cảnh kinh tế - chính trị - xã hội nhất định, Thành ủy, ủy ban nhân dân Thành phố đã có những chủ tr-
ơng, chính sách phát triển nhà ở khác nhau tạo nên những mô hình phát triển đặc thù trong từng giai đoạn. Mỗi mô hình đều phát huy tác dụng nhất định của
mình nhng khi những điều kiện khách quan và chủ quan thay đổi thì nó lại trở nên không phù hợp, đòi hởi phải đợc thay thế bằng mô hình khác thích hợp
hơn. Đây chính là lý do làm xuất hiện nhiều mô hình phát triển nhà lại Hà Nội đôi khi là xen kẽ, có lúc lại nối tiếp nhau. Xem xét lại các mô hình từ đó tìm ra
u, nhợc điểm, rút kinh nghiệm nhằm tìm ra một mô hình thật sự phù hợp, khả thi với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô hiện nay và trong tơng lai
là điều cần thiết.
2.1. Từ năm 1989 trở về trớc: mô hình nhà chung c.
Điều kiện kinh tế - xã hội: áp dụng cơ chế bao cấp cho hầu hết các loại sản phẩm hàng hóa trong đó có nhà ở, nền kinh tế gồm hai thành phần chính là
Nhà nớc và tập thể, sự tồn tại của thành phần t thơng không đợc pháp luật công nhận. Đời sống của đại Bộ phận dân Hà Nội ở mức trung bình, đủ ăn
ngoài ra những nhu cầu khác chỉ đợc đáp ứng ở mức tối thiểu ở, vui chơi giải trí, giáo dục.
Đặc điểm của mô hình: những chung c cao tầng 4-5 hoặc thấp tầng 1-2
dành cho nhiều gia đình cán Bộ công nhân viên. Hạ tầng kỹ thuật và xã hội thiếu đồng bộ, mới chỉ dừng lại ở cấp thoát nớc, chiếu sáng mà những yếu tố
khác cha đợc quan tâm nh khu vui chơi, chợ, bệnh viện, những công trình phúc lợi xã hội.
Ưu điểm
+ Phù hợp với cán Bộ công nhân viên làm công ăn lơng vì chỉ phải trả tiền thuê thấp.
+ Các hoạt động t thơng đều bị pháp luật cấm nên ngời dân không có nhu cầu ở nhà mặt đờng, chung c trở thành một mong ớc đối với nhiều ngời.
39
Nhợc điểm
+ Kiến trúc các chung c đều bị bó buộc, không tạo không gian mở cho phát triển trong tơng lai.
+ Giá tiền cho thuê nhà quá thấp, chỉ bằng vài giá trị khấu hao thực tế nên không đủ để duy trì sửa chữa, chống xuống cấp quỹ nhà đang sử dụng. Hầu
hết kinh phí do những bao cấp nên chất lợng khó đảm bảo. + Dù Nhà nớc đã rất cổ gắng nhng cũng chỉ mới đảm bảo cho 30.
2.2. Mô hình Nhà nớc và nhân dân cùng làm 1989-1993
Điều kiện kinh tế - xã hội: chế độ bao cấp bị xóa bỏ thay vào đó là nền
kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nớc. Nhiều ngời nhanh chóng nắm bắt đợc cơ hội trở nên giàu có, của ăn của để.
Giai đoạn này chứng kiến sự tăng lên mạnh mẽ về số lợng và chất lợng của thành phần kinh tế t nhân, nhiều doanh nghiệp Nhà nớc thích ứng đợc với
điều kiện mới nên đã nâng cao đợc hiệu quả sản xuất kinh doanh, cải thiện một bớc đời sống cán Bộ công nhân viên. Kinh tế phát triển tạo ra nhu cầu
lớn về nhiều loại hàng hóa trong đó có nhà ở, nhiều ngời đã có đủ khả năng tự lo cho mình một chỗ ở khang trang hơn mà không cần sự bao cấp của Nhà
nớc.
Đặc điểm của mô hình
+ Phát triển nhà ở đợc thực hiện kết hợp giữa Nhà nớc và nhân dân với vai trò khác nhau.
+ Nhà nớc gần nh không hoàn toàn bỏ tiền làm hoàn chỉnh một công trình mà chỉ hỗ trợ về cơ chế chính sách, đầu t hạ tầng kỹ thuật.
+ Những ngời có nhu cầu và khả năng tự bỏ vốn cải tạo, xây dựng nhà ở mới.
Ưu điểm
+ Giải quyết đợc phần nào nhu cầu cấp bách về nhà ở của một Bộ phận nhân dân
+ Tạo ra đợc một lợng lớn quỹ nhà ở.
Nhợc điểm
+ Vai trò quản lý trong xây dựng của Nhà nớc khá mờ nhạt, kém hiệu quả. + Đáp ứng đợc nhu cầu của những ngời có khả năng trong khi cha có sự quan
tâm đúng mức tới các đối tợng khác nh cán Bộ công nhân viên, đối tợng chính sách, ngời nghèo.
+ Xuất hiện tình trạng lộn xộn trong xây dựng, không có một quy hoạch đồng bộ.
2.3. Mô hình cấp đất cho các cơ quan xây dựng nhà cho cán Bộ công nhân viên bằng ngn vèn tù cã 1990-1996.

§iỊu kiƯn kinh tÕ - x· hội: nh đã nói ở trên nền kinh tế thị trờng mở cửa với bên ngoài đã tạo điều kiện cho sự phát triển của mọi thành phần kinh tế
40
trong đó có các doanh nghiệp Nhà nớc. Đời sống của đại Bộ phận cán Bộ công nhân viên đợc cải thiện và nâng lên rõ rệt, họ cũng có nhu cầu lớn về
nhà ở do hầu hết những chung c đợc Nhà nớc xây dựng trong thời kỳ bao cấp đã xuống cấp và Bộc lộ nhiều hạn chế diện tích, tiện nghi hơn thế cũng chỉ
có hơn 30 cán Bộ công nhân viên đợc Nhà nớc lo cho chỗ ở còn lại gần 70 là cha đợc hởng và đang trong tình trạng rất khó khăn. Đồng lơng Nhà
nớc dù có khá hơn trớc nhng cũng không đủ để họ mua hay thuê nhà với mức giá trên thị trờng.
Đặc điểm của mô hình
+ Nhà nớc sử dụng quyền sở hữu đất của mình để cấp cho các cơ quan, đơn vị thuộc Nhà nớc sử dụng để giải quyết chỗ ở cho cán Bộ công nhân viên đủ
những tiêu chuẩn nhất định. + Kinh phí xây dựng nhà hoàn toàn bằng nguồn vốn tự có của đơn vị đợc
cấp đất. + Hầu hết nhà ở thuộc diện chung c hay nhà cấp bốn

Ưu điểm + Giải quyết đợc tình trạng căng thẳng về nhà ở cho đối tợng là cán Bộ công
nhân viên, đối tợng chính sách. + Nhà nớc không phải bỏ kinh phí, giảm gánh nặng cho ngân sách Thành
phố + Các đơn vị đợc chủ động trong xây dựng, phù hợp với nhu cầu và điều
kiện tài chính của mình.
Nhợc điểm
+ Đối với các đơn vị eo hẹp về vốn thì chất lợng công trình không đợc đảm bảo, nhanh chóng bị xuống cấp, ảnh hởng đến sinh hoạt của ngời dân.
+ Do toàn quyền xây dựng trên mảnh đất đợc Nhà nớc giao gây nên tình trạng thiếu đồng bộ thống nhất giữa các khối nhà của những đơn vị khác
nhau trên cùng một địa bàn. + Không quan tâm đến hoạt động duy trì, bảo dỡng thờng xuyên, hầu hết
những h hởng nhở đều do ngời dân tu sửa chữa và cũng không loại trừ tình trạng lấn chiếm đất của các hộ dân.
2.4. Mô hình đầu t xây dựng hạ tầng phân đất chia lô.
Điều kiện kinh tế - xã hội: sau một thời gian áp dụng mô hình kinh tế thị tr-
ờng bên cạnh nhiều thay đổi của nền kinh tế là sự xuất hiện của một thị tr- ờng khá đặc biệt đó là thị trờng nhà đất. Cho đến nay pháp luật cha công
nhận cũng nh cha có văn bản chính thức hớng dẫn cho các hoạt động trên thị trờng này, tuy nhiên nó vẫn tồn tại cho dù dới hình thức thị trờng đen. Đối
với nhiều ngời đây là thị trờng vô cùng hấp dẫn đối với hoạt động đầu cơ. Chính sự buông lởng quản lý của Nhà nớc đã tạo cho trình trạng đầu cơ diễn
ra mạnh mẽ đẩy giá đất lên cao mà chỉ những ngời giàu mới có điều kiện sở
41
hữu với số lợng lớn. Hà Nội đã chứng kiến ít nhất hai lần sốt đất vào những năm 90 của Thế kỷ trớc. Hậu quả của tình trạng này là các khu đất, đặc biệt
vùng ven ngoại thành và những vùng sắp đợc mở rộng bị chia lô thuộc quyền sở hữu của t nhân.
Đặc điểm của mô hình
+ Quá trình đầu t phát triển chủ yếu theo quy luật thị trờng, thiếu sự quản lý của Nhà nớc.
+ Đã có sự phát triển theo hớng mở rộng ra ngoại thành và ven đô.
Ưu điểm
+ Tạo điều kiện cho các đối tợng có khả năng về tài chính, tạo lập đợc nơi ở cho mình theo quy hoạch, hình thành các khu dân c đồng bộ về mặt kỹ thuật
nh Nam Thành Công, khu Hoàng Cầu... + Thúc đẩy thị trờng xây dựng phát triển.
Nhợc điểm
+ Hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ hoặc không có, Bộ mặt kiến trúc đô thị mạnh mún do bị phân lô khó khăn cho công tác quy hoạch sau này.
+ Lãng phí đất. + Giá thành rất cao.
Điểm lại các mô hình phát triển nhà từ năm 1998 trở về trớc cho thấy một vấn đề bao trùm lên tất cả là sự thiếu đồng bộ trong hạ tầng kỹ thuật cũng
nh hạ tầng xã hội, vai trò của công tác quy hoạch, kiến trúc không đợc coi trọng gây nên tình trạng lộn xộn trong xây dựng, cải tạo nhà ở. Nguyên nhân
chính của vấn đề này là quản lý Nhà nớc bị phân tán, buông lởng, cha có những chủ trơng chính sách mang tính định hớng cho lĩnh vực rất nhạy cảm này, tình
trạng vi phạm trật tự xây dựng và quản lý đô thị diễn ra thờng xuyên và ngày càng nghiêm trọng.
Có thể nói vấn đề nhà ở cha ở đâu bị coi nhẹ, nó không chỉ là nhu cầu cơ bản của mọi ngời dân, là vấn đề toàn xã hội phải quan tâm, giải quyết mà xét trên
khía cạnh về kinh tế thì còn là một lĩnh vực quan trọng thúc đẩy sự phát triển của nhiều ngành khác. Đứng trớc thực trạng tình hình phát triển nhà ở Hà Nội
nh vậy, việc ra đời chơng trình phát triển nhà ở Hà Nội năm 2000 và 2010 của thành ủy Hà Nội có ý nghĩa hết sức quan trọng, tạo ra một chiến lợc chung, dài
hạn, thể hiện sự quan tâm đúng mức kịp thời của ủy ban nhân dân Thành phố đối với nhu cầu hết sức chính đáng này. Chơng trình 12 đã thực sự coi nhà ở
là một Bộ phận của hạ tầng xã hội thiết yếu trong kết cấu hạ tầng nói chung,
cần có định hớng đầu t mới phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của thủ đô hiện nay và trong tơng lai.
42
Những quan điểm chỉ đạo trong chơng trình này bao gồm
Bảo đảm thực hiện từng bớc quyền có nhà ở, quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở của dân c thủ đô công bằng.
Tăng cờng vai trò của Nhà nớc trong quản lý và xây dựng nhà ở Xã hội hóa việc xây dựng nhà ở huy động sự tham gia của nhiều thành
phần trong xã hội Phát triển nhà ở theo dự án và quy hoạch đợc duyệt.
Thực hiện đồng bộ trong xây dựng
Những quan điểm trên đây đã khắc phục đợc hạn chế trong các mô hình trớc và đặc biệt quan tâm phát triển nhà ở theo dự án và quy hoạch đợc duyệt đã
đem lại một sự khác biệt hoàn cho hoạt động đầu t phát triển nhà ở tại Hà
Nội. 3. Tính tất yếu của mô hình phát triển nhà theo dự án chơng trình
12CTRTV của Thành uỷ Hà nội. Mô hình phát triển nhà ở theo dự án điều đó có nghĩa là phải đảm bảo sự đồng
bộ về kiến trúc - quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xã hội đảm bảo tính đồng bộ và hiện đại của khu đô thị mới. Huy động đợc các nguồn vốn để phát
triển nhà ở nh vốn đầu t của Nhà nớc, vốn tự có của đơn vị, vốn của CBCNV và nhân dân đóng góp. Đây là mô hình đang đợc áp dụng tại Hà Nội và thể hiện
một xu thế vợt trội so với các mô hình trớc đây, việc áp dụng mô hình này ngoài nỗ lực chủ quan từ phía cơ quan quản lý Nhà nớc quan trọng hơn là phản ánh đ-
ợc đúng nhu cầu của khách quan trong vấn đề nhà ở tại Hà Nội.
Trớc khi đi vào nghiên cứu chi tiết cần tìm hiểu rõ thế nào là đầu t phát triển nhà ở theo dự án hay nói cách khác thế nào thì đợc gọi là một dự án phát
triển nhà ở ?
Dự án phát triển nhà ở là các dự án đầu t

xây dựng nhà ở, nhằm tạo ra quỹ nhà ở, các khu ở đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo
quy hoạch chi tiết đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nghị định 712001
NĐ - CP.
Nh vậy dự án phát triển nhà ở đợc nói tới ở đây khác với những mô hình khác ở chỗ:
Xây dựng nhà ở nhằm mục đích cung cấp cho các đối tợng có nhu
cầu,
Mọi hoạt động xây dựng đều đợc tiến hành theo quy hoạch tổng thể và chi tiết.
Các khu nhà ở bắt buộc phải có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội
đồng bộ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của ngời dân
43
Từ những đặc điểm trên có thể rút ra nhận xét sau:
Hầu hết các dự án đều đợc tiến hành trong các khu đô thị mới.
Có hai loại hình nhà ở phổ biến trong các khu đô thị mới là chung c cao tầng và nhà biệt thự. Nhng vì mục đích nghiên cứu mang tính
tổng quát, xem xét đầu t nh một hoạt động kinh doanh nên chỉ đề cập đến chung c cao tầng.
Dự án thuộc loại này đợc coi là hoàn thành nếu đảm bảo các yếu tố
về hạ tầng kỹ thuật và xã hội do đó nguồn vốn đầu t bao gồm không chỉ của chủ đầu t.
Những đặc điểm trên đợc trình bày chi tiết sau đây.
3.1. Hớng đầu t phát triển nhà ở xây mới là tại các khu đô thị mới
Việc cải tạo, nâng cấp diện tích nhà ở hiện có là việc làm thờng xuyên và cần thiết nhằm đảm bảo chất lợng cho quỹ nhà tuy nhiên nó không đáp ứng đợc nhu
cầu tăng thêm hàng ngày hàng giờ về nhà ở do quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Do vậy việc mở rộng không gian hành chính đô thị Hà Nội, cùng
với việc hình thành những khu đô thị mới thu hút sự tập trung dân c không những trong nội thành mà còn cả dân nhập c mới từ ngoại thành là tất yếu.
Sự ra đời của các khu đô thị mới sẽ giải quyết đợc những vấn đề sau:
Dãn dân trong khu vực trung tâm, cải thiện điều kiện giao thông, sinh hoạt và môi trờng tại đây.
Có điều kiện thiết lập sự đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong xây dựng phát triển nhà nhằm đạt đợc mục đích phục vụ sinh hoạt
vật chất và tinh thần của c dân đô thị ngày càng cao. Tạo hớng mở, giải quyết nhu cầu nhà ở trong tơng lai.
Hà Nội đã xác định đợc cho mình định hớng tổ chức không gian trong những năm tới nh sau: ngoài khu vực hạn chế phát triển thì không gian sẽ đợc mở
rộng theo 2 hớng.
Phát triển và mở rộng phía hữu ngạn sông Hồng. Hớng này bao gồm đất đai thuộc các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân Nam
Quận HBT, huyện Từ Liêm và Thanh Trì. Hiện tại đây là những khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh với 358, 1000 ngời và 2.271,3ha xây dựng. Nam khu đô
thị mới mở rộng phía hữu ngạn sông Hồng đợc phân ra.
Khu vực Tây Bắc Hồ Tây một phần nằm trong quận Tây Hồ và một phần nằm ở phía Nam Thăng Long: định hớng xây dựng khu đô thị
44
mới hiện nay, xây dựng đồng bộ, phát triển theo các dự án. Khu vực Tây Nam Hồ Tây chủ yếu thuộc quân Cầu Giấy cũng là khu
vực xây dựng đồng bộ, theo dự án. Khu vùc Thanh Tr× n»m trong khu vùc phÝa Nam đờng Minh Khai
đẩy nhanh đô thị hóa, xây dựng mới, khu cây xanh và khu đầu mới kỹ thuật.
Khu vực Thanh Trì - Từ Liêm thuộc quận Thanh Xuân phát triển trung tâm đô thị chuyên ngành, nghỉ dỡng...
Khu vực Từ Liêm: khu đô thị mới hiện đại, công nghiệp và dân c.
Khu vực phát triển xây dựng mới phía Bắc sông Hồng.
Trong khu vực đã có khoảng 246,6 ngàn ngời cả dân đô thị và nông thôn dự kiến năm 2005 dân số sẽ phát triển tới 325 ngàn ngời với 3234,0 ha đất và năm
2010 sẽ lên tới 1000 ngàn ngời với 12.820 ha.
Nh vậy việc mở rộng không gian đô thị, phát triển những khu đô thị mới đã giải quyết đợc nhu cầu về nhà ở của dân c đô thị trớc mắt và trong lâu dài.
3.2. Nhà ở theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc, quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
Khắc phục những tồn tại của những mô hình trớc là hầu hết ®Ịu thiÕu ®ång bé trong kiÕn tróc, quy ho¹ch, kÕt cấu hạ tầng và xã hội dẫn đến những bất tiện
trong sinh hoạt và làm việc, mô hình phát triển nhà ở theo dự án xác định nhà ở là một Bộ phận của kết cấu hạ tầng và xã hội dẫn đến những bất tiện trong sinh
hoạt và làm việc, mô hình phát triển nhà ở theo dự án xác định hạ tầng nói chung. Nh vậy nhà ở không còn bị bó hẹp với nghĩa là nơi c trú, che ma, che
nắng cho mỗi cá nhân hay một nhóm cá nhân mà đợc mở rộng ra thành một kết cấu hạ tầng xã hội. Điều đó đòi hởi mỗi căn nhà phải có sự phù hợp với môi tr-
êng xung quanh nã vỊ kiÕn tróc, vỊ quy m«, ngợc lại môi trờng xung quanh hay cụ thể hơn là hạ tầng xã hội và kỹ thuật phải đáp ứng đợc những nhu cầu thiết
yếu và ngày càng nâng cao của mọi c dân trong mỗi căn nhà nh đi lại, làm việc, học hành, ăn uống, vui chơi giải trí v.v.
Trong một thời gian dài chúng ta đã vận hành nền kinh tế theo cơ chế tập trung, kế hoạch hóa các chỉ tiêu, chính sách đợc xác định đợc xác định rõ cho từng
ngành từng đơn vị và buộc phải tuân theo. Tuy nhiên đó mới chỉ là quy hoạch trong kinh tế, còn lại những lĩnh vực khác nh xã hội, văn hóa trong đó có kiến
trúc thì cha có quy hoạch cụ thể. Tác hại của vấn đề này đến phát triển nhà ở nói riêng và phát triển đô thị nói chung đã thực sù Béc lé khi nỊn kinh tÕ chun
sang c¬ chÕ thị trờng gây nên sự lộn xộn, tự phát trong đầu t phát triển nhà ở và cho Bộ mặt toàn đô thị Hà Nội.
45
Nhận thức đợc vấn đề này, Hà Nội là một trong số ít các địa phơng đã có quy hoạch kiến trúc cho riêng mình nhằm đảm bảo cho sự phát triển đồng bộ thống
nhất của Thủ đô.
Sự cần thiết của quy hoạch và kiến trúc đô thị thể hiện ở những góc độ sau.
Quy hoạch tạo tiền đề cho việc quản lý và sử dụng đất đô thị, đợc lập
trên cơ sở sự phát triển của đô thị trong nền kinh tế thị trờng, sát với thực tế và đáp ứng đợc nhu cầu phát triển trong tơng lai.
Quy hoạch chung là để định hớng phát triển không gian vừa lấy phát
triển kinh tế - xã hội làm tiền đề vừa nhằm phục vụ phát triển kinh tế xã hội việc đa ra một quy hoạch phải do một cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền thực hiện đợc xây dựng theo một quy trình chặt chẽ, khoa học và có tính pháp lý buộc mọi công cuộc xây dựng, đặc biệt là xây dựng nhà
ở phải tuân theo. Tuy nhiên tùy theo những biÕn ®éng vỊ kinh tÕ - x· héi - qc phòng an ninh mà quy hoạch đợc điều chỉnh phù hợp. Quy hoạch
là nhằm phục vụ mục đích lâu dài và mang tính khách quan cao.
Quy hoạch chi tiết và chuyên ngành là cụ thể hóa của quy hoạch
chung. +
Quy hoạch chi tiết dùng để quản lý các khu vực đợc cải tạo và xây dựng nhất là các khu sắp phát triển. Trong quy hoạch này sẽ bao gồm
những yêu cầu cụ thể mà việc xây dựng công trình phải tuân thủ và vạch ra sơ đồ bố trí kết cấu hạ tầng tại khu vực đó.
+
Quy hoạch chuyên ngành dùng để xác định hay ít nhất cũng là định hớng địa điểm cho các công trình công cộng, công trình công nghiệp,
thơng mại, du lịch dịch vụ, văn hóa, giáo dục, y tế, mạng lới cơ sở hạ tầng kỹ thuật v.v... nhằm cân đối, hài hòa các nhu cầu của phát triển
kinh tế - xã hội với việc sử dụng đất đai hợp lý và bảo vệ môi trờng.
Lập dự án đợc tiến hành trên cơ sở quy hoạch chi tiết, dự án có thể là phát
triển cơ sở hạ tầng kết hợp với xây dựng các công trình nhà ở hoặc các dự án riêng rẽ. Tuy nhiên cơ sở hạ tầng phải đi trớc và chỉ khi nào việc hoàn thành
các công trình nhà ở song song với hoàn thiện các hạ tầng thiết yếu thì mới đợc coi là một dự án phát triển nhà ở hoàn chỉnh.
Mỗi đô thị đều có bản sắc riêng của mình và chính kiến trúc hay Bộ mặt đô thị là biểu hiện rõ ràng nhất cái riêng đó. Vẻ đẹp của kiến trúc một Thành
phố không chỉ là vẻ đẹp của từng công trình mà còn là cả quần thể công trình, sự hòa quyện giữa thiên nhiên và xã hội, giữa hiện tại và tơng lai, giữa lợi ích
cục Bộ của từng công trình với mục đích tổng thể toàn đô thị. Phải triển khai
46
nhà ở theo dự án hay theo quy hoạch sẽ đảm bảo duy trì những bản sắc kiến trúc đó đồng thời còn làm giàu hơn, phong phú hơn bằng những công trình
mới.
3.3. Huy động vốn của mọi thành phần trong xã hội
Đặc điểm của mô hình phát triển nhà theo dự án cho thấy công cuộc đầu t không bó gọn trong xây dựng một công trình mà bao gồm rất nhiều các công
việc khác nhau. Khối lợng công việc rất lớn cũng đồng nghĩa với việc bỏ ra lợng vốn không nhở rải rác trong suốt quá trình từ chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t và
vận hành, hơn nữa việc thu hồi vốn trong từng giai đoạn cũng có những đặc thù riêng. Chính điều này làm cho phát triển nhà ở theo dự án trở thành một
công tác mang tính xã hội hóa cao cần thiết và thu hút đ

ợc mọi lực lợng trong xã hội: các doanh nghiệp xây lắp, kinh doanh nhà, các ban ngành của
Thành phố nh Sở Địa chính nhà đất, Sở KHĐT, Sở XD v.v... các tổ chức tài chính tín dụng nh ngân hàng, quỹ đầu t phát triển nhà và của chính những ngời
dân.
II. tình hình đầu t phát triển nhà ë theo dù ¸n tại Hà Nội từ năm 1999 đến năm 2003.

1. Tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà nội từ năm 1999 đến năm 2003


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

ấn Độ với cuộc cách mạng về nhà ở.

Tải bản đầy đủ ngay(122 tr)

×