1. Trang chủ >
  2. Luận Văn - Báo Cáo >
  3. Kinh tế - Thương mại >
Tải bản đầy đủ - 122 (trang)
Tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà nội từ năm 1999 đến năm 2003

Tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà nội từ năm 1999 đến năm 2003

Tải bản đầy đủ - 122trang

nhà ở theo dự án hay theo quy hoạch sẽ đảm bảo duy trì những bản sắc kiến trúc đó đồng thời còn làm giàu hơn, phong phú hơn bằng những công trình
mới.
3.3. Huy động vốn của mọi thành phần trong xã hội
Đặc điểm của mô hình phát triển nhà theo dự án cho thấy công cuộc đầu t không bó gọn trong xây dựng một công trình mà bao gồm rất nhiều các công
việc khác nhau. Khối lợng công viƯc rÊt lín còng ®ång nghÜa víi viƯc bá ra lợng vốn không nhở rải rác trong suốt quá trình từ chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t và
vận hành, hơn nữa việc thu hồi vốn trong từng giai đoạn cũng có những đặc thù riêng. Chính điều này làm cho phát triển nhà ở theo dự án trở thành một
công tác mang tính xã hội hóa cao cần thiết và thu hút đ

ợc mọi lực lợng trong xã hội: các doanh nghiệp xây lắp, kinh doanh nhà, các ban ngành của
Thành phố nh Sở Địa chính nhà đất, Sở KHĐT, Sở XD v.v... các tổ chức tài chính tín dụng nh ngân hàng, quỹ đầu t phát triển nhà và của chính những ngời
dân.
II. tình hình đầu t phát triĨn nhµ ë theo dự án tại Hà Nội từ năm 1999 đến năm 2003.

1. Tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà nội từ năm 1999 đến năm 2003


Thông thờng một dự án đầu t kéo dài nhiều năm kể từ khi nảy sinh ý tởng đến khi đa dự án vào khai thác và thu đợc hiệu quả. Đặc biệt là đối với các dự án
xây dựng do tính chất của hoạt động này là huy động nhiều nguồn lực khác nhau và sử dụng đợc trong một thời gian dài nên tốn rất nhiều thời gian, thờng
từ 5 đến 10 năm, thậm trí có công trình kéo dài hàng thập kỷ.
Hoạt động đầu t phát triển nhà ở là không thÓ thiÕu trong bÊt kú mét x· héi hay giai đoạn nào. Hà nội là Thủ đô có mật độ dân số đông nên nhu cầu về nhà ở rất
lớn cùng với nó là sự sôi nổi trong hoạt động xây dựng nhà ở. Tuy nhiên hình thức đầu t phát triển nhà ở theo dự án với nghĩa là xây dựng nhà ở đồng bộ với
hạ tầng kỹ thuật và xã hội, theo đúng quy hoạch thì mới chỉ thực sự trở thành một xu hớng phổ biến trên địa bàn Thủ đô kể từ năm 1998 trở lại đây khi chơng
trình 12 bắt đầu đợc triển khai.
Đặc điểm của hình thức đầu t này là thờng diễn ra ở các khu đô thị mới trên một quy mô đất lớn, bao gồm rất nhiều các hạng mục công trình khác nhau và do
nhiều chủ đầu t cũng nh vô số các đơn vị đầu t cùng thực hiện. Qua gần 5 năm từ cuối 1998 đến đầu 2003 thực hiện chơng trình đã xuât hiện rất nhiều dự án
lớn nhỏ nhng tính đến thời điểm này cha có một dự án nào hoàn thành toàn bộ mà chỉ hoàn thành một hay một số giai đoạn của dự án.
47
Bảng sau tổng hợp tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án thông qua chỉ tiêu vốn kế hoạch và vốn thực hiện giai đoạn từ năm 1998 đến 2003.
1 Bảng + 1 Sơ đồ
Nhìn vào bảng số liệu và sơ đồ trên có thể thấy hàng năm vốn đầu t đợc bố trí theo kế hoạch và vốn đầu t thực hiện đều tăng. Đặc biệt vốn thực hiện luôn vợt
kế hoạch xấp xỉ 10, mức vợt cao nhất là năm 2001 với hơn 50.
Trung bình các khu đô thị mới là nơi tập trung hầu hết các dự án phát triển nhà ở theo dự án hiện nay có tổng vốn đầu t phân loại theo quy mô nh sau:
Quy mô lớn: trªn 300 tỷ Quy mô trung bình: 150 – 300 tû
 Quy m« nhá: díi 150 tỷ
Do lợng vốn đầu t lớn, quá trình đầu t lại kéo dài, cộng với khối lợng công việc đồ sộ nên vốn đầu t thực hiện từng năm của các dự án rất khác nhau và thông
thờng tập trung nhiều vào giai đoạn giữa dự án khi bắt đầu tiến hành thi công các hạng mục công trình, sau đó giảm dần khi các công trình hoàn thiện và đa
vào khai thác sử dụng.
Xét vốn đầu t trên quy mô toàn Thành phố cho thấy đầu t phát triển nhà ở đang diễn ra hết sức sôi nổi, huy ®éng mét ngn lùc lín trong x· héi, nÕu đem so
sánh với tổng vốn đầu t của các ngành kinh tế trên địa bàn Thủ đô nói chung và ngành công nghiệp xây dựng nói riêng sẽ thấy đây là một con số không nhỏ.
Điều này thể hiện rõ qua bảng sau:
Bảng
Vốn đầu t phát triển nhà ở theo dự án so với tổng vốn đầu t ngành xây dựng tại Hà nội
Chỉ tiêu tỷ đồng 1998
1999 2000
2001 Tổng vốn đầu t
13.326 12.300
15.426 17.120
Nông-lâm-thuỷ sản 159
163 195
204 Dịch vụ
5.656 8.098
9.850 1.0578
Công nghiệp-xây dựng 7.510 4.038
5.380 7.421
Phát triển nhà ở 299,568
455,567 654,867
1490,39
Tỷ lệ đầu t nhà ở so với xây dựng
4 11,3
12,17 20,1
Nguồn: Tổng cục Thống kê
48
Tuy nhiên do đặc điểm của xây dựng nhà ở theo dự án và ngành xây dựng nói chung là vốn đợc chi ra và thời gian bỏ vốn không song song nếu không muốn
nói là khác hẳn so khối lợng sản phẩm hoàn thành nên cần phải thông qua nhiều chỉ tiêu khác nhau trong quá trình xem xét tình hình đầu t. Dới đây là tình hình
đầu t phát triển nhà ở qua các năm đợc xem xét dới nhiều góc độ khác nhau.
Năm 1999
Sau khi chơng trình phát triển nhà ở của Thủ đô đợc ban hành năm 1998 thì năm 1999 đợc coi là năm khởi động của chơng trình dài hạn nảy với nhiều
hoạt động mang tính định hớng. Tuy vậy, do đã có sự chuẩn bị trớc cộng với sự tham gia nhiệt tình của các đơn vị xây dựng và kinh doanh nhà trên địa bàn
Thủ đô mà ngay trong năm này đã có tới 14 dự án đã chính thức có quyết định đầu t với tổng diện tích sàn nhà là 1.746.430 m2. Đặc biệt dự án Khu nhà ở Giải
Đở Hai Bà Trng đã chuẩn bị hoàn thiện và đa vào khai thác trong năm 1999.
Năm 1999 đợc đánh dấu nh một năm đồng khởi trong phát triển nhà ở của Thủ đô bao gồm cả cải tạo và xây mới. Riêng đối với hớng phát triển nhà theo
dự án nội dung chủ yếu là:
Đẩy mạnh việc đầu t xây dựng, chuẩn bị hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
cho các khu ở mới, khu đô thị mới. Nghiên cứu phân đoạn đầu t đối với việc đầu t từng phần trong một dự án đầu t đồng bộ khu ở mới và khu đô thị mới
nhằm huy động đợc mọi thành phần kinh tế tham gia đầu t phát triển nhà ở trong mỗi dự án.
Thành phố khuyến khích mỗi sở ngành, mỗi quận huyện chọn một dự án khu
đô thị điển hình để tập trung triển khai đồng bộ trong năm 1999 và năm 2000 nhằm tập trung sực mạnh của quận, huyện của toàn ngành, tránh phân
tán vào các dự án quá lớn cha đủ sức triển khai đồng bộ ngay trớc mắt.
Tiến hành đầu t xây dựng thí điểm tại một số khu quy hoạch cho phép nhà
ở có chi phí thấp, nhà ở cho ngời thu nhập thấp, nhà ở cho các đối tợng chính sách u tiên, nhà ở cho sinh viên theo các hình thức bán, bán trả dần, cho
thuê.
Ngay trong năm đầu tiên này Thành phố đã xét duỵệt và cấp giấy phép cho nhiều dự án với quy mô lớn, đặc biệt có nhiều dự án phát triển nhà ở tiến hành
tại các khu đô thị mới mới đợc Thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết
Bảng:
Các dự án có quyết định đầu t năm 1999
49
TT Tên dự án Chủ đầu t
Quy mô đất ha
Diện tích nhà ở m2
Tiến độ thực hiện 1
Khu Yên Hoà - Cầu Giấy
Cty Xây dựng dân dụng
39 119.800
Đang điều chỉnh QHYMB
2 Khu nhà ở Định Công Cty phát triển nhà
và đô thị 35
300.000 Đang tiến hành lập
kế hoạch GPMB 3
Khu nhà ở Yên Hoà- Trung Hoà
Cty đầu t phát triển hạ tầng đô thị
37,05 349.100
Đang triền khai đền bù, GPMB
4 Lµng Quèc tÕ Thăng
Long Tổng Cty xây dựng
nhà Hà nội 10,2
123.738 Đã khởi công xây
dựng 5
Khu nhà ở Đầm Trấu- HBT
Cty đầu t phát triển nhà
6 70.346
Đang tiến hành 6
Khu nhà ở Phúc Xá 2- BĐ
Cty đầu t phát triển nhà
3,8 50.000
Đã điều chỉnh xong QHMB vµ tiÕp tơc
triĨn khai 7
Dù án Hồ Linh Đàm- Thanh Trì
Cty phát triển nhà và đô thị
184 138.000
Đang đầu t 8
Khu nhà ở hồ Giải §ë- HBT
Cty X©y dùng và phát triển nhà HBT
8,9 20.195
Đang trong giai đoạn hoàn thiện
9 Khu Trung Hoà-Nhân
Chính Tổng Cty XNKXD 65,3
212.000 10
Khu nhà ở Đại Từ-Đại Kim-Thanh Trì
Cty đầu t xây dựng nhà Thanh Trì
24,5 126.000
Đang đền bù, GPMB
11 Khu nhà ở di dân §Òn
Lõ-HBT Ban QLDA quËn
HBT 9,5
87.850 12
Khu nhà ở trị trấn Cỗu Diễn-Từ Liêm
Cty thiết kế xây dựng nhà
5,5 600.000
Đã đợc chấp thuận QHMB
Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu t Hà nội
Thống kê trên cho thấy hoạt động đầu t phát triển nhà ở theo dự án đã thu hút đ- ợc sự tham gia của nhiều Công ty và Tổng công ty chuyên ngành xây dựng trên
địa bàn Thành phố. Nhiều đơn vị cùng mét lóc tham gia nhiỊu dù ¸n kh¸c nhau nh Công ty phát triển nhà và đô thị làm chủ đầu t cả hai dự án Khu nhà ở Định
Công và Hồ Linh Đàm là hai dự án đều có quy mô lớn. Giai đoạn này hầu hết các dự án đang tiến hành quy hoạch tổng mặt bằng hoặc lập kế hoạch giải
phóng mặt bằng, có rất ít dự án có sản phẩm hoàn thành để đa ngay vào sử dụng.
Sự gia tăng diện tích sàn xây dựng năm 1999 so với năm 1998 có sự đóng góp đáng kể của hàng loạt nhà ở theo dự án với hơn 130.000 m2, bằng 152 của
năm 1998 trong khi diện tích do dân tự đầu t xây dựng chỉ tăng nhẹ từ 253.600 m2 lên 286.349 m2 tăng 112. Thành công bớc đầu này cho thấy một xu h-
ớng đầu t mới ngày càng rõ nét trong hoạt động đầu t phát triển nhà Hà nội.
50
Năm 2000
Năm 2000 đợc xác định là năm chuẩn bị môi trờng đầu t và tạo đà cho chơng trình phát triển nhà ở các năm tiếp theo.
Kế thừa những kết quả đã đạt đợc của năm 1999 và những năm trớc đó năm 2000 là năm thực hiện giao đất để phát triển nhà ở với diện tích đất và chỉ tiêu
kế hoạch đạt đợc cao nhất kể từ khi Thành phố xoá bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở. Trong đó có nhiều dự án lớn phát triển khu đô thị mới đồng bộ hiện đại về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nh: khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính giai đoạn i và II, Khu nhà ở Bắc Linh Đàm và Đại Kim, Khu đô thị mới Nam Trung
Yên dự án Saprop
Bảng:
Tình hình giao đất để thực hiện các dự án phát triển nhà ở thời kỳ 1998 2000

Năm Kế hoạch đợc duyệt
Thực hiện Tổng cộng
ha Đất xây dựng
nhà ở ha Diện tích
ha Số dự án
Đạt tỷ lệ
1998 2.381
254 98,13
34 38.63
1999 1.802
384 47,25
124 12.3
2000 1.340
310 197,96
148 63.86
Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu t Hà nội
Năm 2000 Thành phố đã có quyết định giao đất cho các dự án với tổng diện tích là 1.340 ha trong đó đất xây dựng nhà ở là 310 ha. Do nhiều nguyên nhân
chủ quan và khách quan khác nhau mà năm 1999 tỷ lệ đất thực hiện so với kế hoạch chỉ đạt 12,3 nhng sang năm 2000 tỷ lệ này đã tăng hơn 5 lần, đạt
63.86. Sở dĩ vậy vì sau nhiều năm tiến hành chuẩn bị đầu t đến nay đã có nhiều dự án bớc vào giai đoạn thực hiện đầu t, đặc biệt là những dự án phục vụ
di dân giải phóng mặt bằng và tái định c. Đây là những công trình trọng điểm, Thành phố có chủ trơng đẩy nhanh tiến ®é ®Ĩ phơc vơ cho viƯc thu håi ®Êt, triĨn
khai các dự án khác.
Đầu t phát triển nhà theo dự án năm 2000 cũng tăng so với năm trớc nhng không đáng kể một phần là do có khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng.
Trong khi đồng loạt các dự án cùng triển khai trên một quy mô lớn, đòi hởi một diện tích giải toả lớn, liên quan đến nhiều hộ dân cũng nh chính quyền địa ph-
ơng các cấp thì Thành phố cha kịp thời ban hành các chính sách thực sự hiệu quả để hỗ trợ cho công tác này. Chính vì vậy chủ đầu t thờng lúng túng trong
51
giải quyết, chính quyền địa phơng thì cha thấy đợc vai trò của mình, ngời dân không tự giác và có biểu hiện coi thờng pháp luật làm kéo dài công tác giải
phóng mặt bằng lãng phí thời gian và tiền của.
52
Bảng:
Một số dự án đã có quyết định đầu t và bắt đầu triển khai thực hiện năm 2000
T T Tên dự án
Chủ đầu t DTđất
m2 DT sàn xd m2
Cả DA Năm 2000 Nguồn vốn
1 Nhà ở 5 tàng 228 Đờng Láng
Cty XD sè 1 2.446 6.984
1.800 Huy ®éng + vay
Quü PTNO 2 Khu Ngọc khánh
Ba Đình Cty XDPT
hạ tầng 6.454
13.322 1.800 Huy động + vay
3 Nhà 5 tÇng sã 4 Hàm Tử Quan
Cty KDN số 2
- 1.400
Ngân sách 4 Nhà 5 tầng K21
Bách khoa Cty ĐTPT
nhà -
2.961 Ngân sách
5 Nhà tình nghĩa T- ơng Mai II
Ban QLDA
Sở ĐCNĐ
3.400 4.071
0 chờ bổ sung vốn
Ngân sách
6 Khu Phơng liệt Thanh xuân
Cty XD Hồng Hà
6.108 9.436
0 khó khăn GPMB
Huy động + tự có
7 Khu đô thị Trung hoà - Nhân chính
VINACONEX
240.000 87.399 0 đang
GPMB N.Sách
+ T.Dụng + Huy
®éng + Tù cã 8 Khu VÜnh phóc
phơc vơ di d©n, GPMB
Ban QLDA quận
8.285 15.205 0 thi công
phần thô Vay
Quỹ PTNOTP
9 DA xd HTKT khu tái định c DÞch
väng Ban QLDA
quËn 51.246
- Vốn XDCB
9 Khu nhà ở thông tầng Liễu giai
Cty XD Tây Hồ
4.200 5.800
0 đang làm thủ tơc xin
®Êt Tù cã + huy
động = vay
Nguồn: Văn phòng ban chỉ đạo chơng trình phát triển nhà ở Thành phố
Nh vậy năm 2000 có thuận lợi là có nhiều dự án lớn bắt đầu triển khai tuy nhiên mới chỉ trong giai đoạn chuẩn bị mặt bằng, bên cạnh đó các lô đất giao
cho các tổ chức, doanh nghiệp tự xây dựng nhà từ nhiều năm đã hoàn thành năm 2000 nhng lại gặp khó khăn trong giải quyết đầu ra. Sở dĩ vậy vì cơ chế,
chính sách về nhà ở cho CBCNV và ngời thu nhập thấp còn nhiều vớng mắc ch- a tạo đủ cơ hội cho họ tiếp cận những căn nhà mới mà thực chất là dành cho
họ.
Tóm lại mặc dù là năm cã diƯn tÝch ®Êt thùc hiƯn lín gÊp 3,5 so với năm 1999 nhng diện tích hoàn thành bàn giao trong năm tăng ít, chỉ đạt 420.000 m2 trong
đó tỷ lệ nhà ở đợc đầu t xây dựng đồng bộ trong các dự án là 150.000 m2 tăng 13 so với 130.000 m2 của năm 1999.
53
Năm 2001
Từ khi triển khai chơng trình 12 đã có nhiều dự án Khu đô thị mới đợc xây dựng dựa trên quy hoạch tổng thể Thành phố đợc duyệt. Tuy nhiên trong quá trình
thực hiện cũng còn tồn tại một số vấn đề và Thành phố cũng đã kịp thời rút
kinh nghiệm theo hớng sau:
- Rà soát, điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới cha triển khai xây dựng, để nâng cao chất lợng quy hoạch kiến trúc, cơ cấu căn hộ, kiến
trúc cảnh quan. Điều chỉnh quy hoạch đảm bảo có tỷ lệ 60 nhà cao tầng và không chia lô.
- Để nâng cao chát lợng phục vụ cuộc sống hiện đại. Trong phát triển khu đô thị mới Thành phố chủ trơng xây dựng các căn hộ có diện tích rối thiểu là
50 đến 60 m2 xen kẽ
những căn hộ có diện tích lớn hơn từ 70 dến trên 100 m2, có cơ cấu căn hộ đa dạng, thích hợp.
Tính đến 2001trong số 14 dự án khu đô thị mới đợc xác định là trọng điểm để hoàn thành Bộ mặt đô thị thì có 7 dự án đang trong thời gian đẩy nhanh thi
công để nhanh chóng đa vào sử dụng, 4 trong số đó là:
Bảng:
Hiện trạng của một số dự án tính đến thời điểm Tháng 10 2001
STT Tên dự án
Năm kết thúc
Quy mô đấtha
VĐT thực hiện Tổng vốn
Tiến độ 1
Làng Quốc tế Thăng long
2005 10, 20
56,4
Đang xây khu biệt thự và nhà ở
2 Khu ĐTM Định
công 2001
24,00 86,1
Đã x©y dùng xong phần HTKT, bắt đầu triển khai xd
công trình 3
Khu dịch vụ tổng hợp hồ Linh Đàm
2001 35,00
91,2
Đã hoàn thiện một số khu nhà và tiếp tục những nhóm
nhà cao tầng khác 4
Khu ĐTM Trung hoà - Nhân chính
2004 32,86
34,8
Đang thi công HTKT và xây dựng nhà cao tầng
nguồn: Sở Kế hoạch và đầu t Hà nội
Có đợc kết quả trên là do năm 2001 Thành phố Hà nội đã đầu t 201.251 triệu đồng nhằm tăng quỹ nhà Thành phố và hỗ trợ các doanh nghiệp trong phát
triển nhà ở trong đó có việc đầu t vào HTKT ngoài hàng rào dự án các khu đô thị mới kể trên.
54
Một nét nổi bỏt trong đầu t phát triển nhà năm 2001 là ngoài tổng diện tích nhà ở tăng với tốc độ nhanh hơn so với các năm trớc thì cơ cấu đầu t theo dự án đã
có xu thế lấn át so với dân tự xây dựng, tốc độ tăng của hai hình thức này lần l- ợt là 223 và 104,1. Tính về số tuyệt đối phát triển nhà ở theo dự án đạt
417.585 m2 xấp xỉ với do dân tự xây là 425.825 m2.
Năm 2001 nhiều dự án chính thức đa vào khai thác một số hạng mục công trình đáp ứng đợc nhu cầu về chỗ ở cho nhiều đối tợng. Do tính chất mới mẻ và vừa
túi tiền của nhiều chung c nên trong giai đoạn này đã xuất hiện tình trạng
cung không đủ cầu, đặc biệt một phần của khu Bắc Linh Đàm sau khi hoàn thành đã bán hết ngay lập tức, chủ đầu t nhanh chóng thu đợc vốn để tiếp tục
triển khai các hạng mục còn lại của dự án.
2002
Bảng
Kết quả thực hiện các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố năm 2002.
Chỉ tiêu Kế hoạch
m2 Thực hiện
m2 Tỷ trọng
Tổng diện tÝch sµn nhµ ở, trong đó:
- Theo các dự án - Dân tù x©y dùng có
phép. - Dân tự xây dựng trong
các dự án 720.000
420.000 320.600
420.000 900.600
580.000 250.000
170.600 125
138.1 78.1
40.6
Nguồn: Sở Địa chính Nhà đất
Kết quả khả quan mà công tác phát triển nhà, đặc biệt là theo dự án của Thành phố đã đạt đợc năm 2002 cho thấy sự phù hợp của chơng trình đang đợc tiến
hành. Qua hơn 4 năm triển khai, từ các bài học kinh nghiệm tại các Hội nghị phát triển nhà ở, Thành phố quyết tâm giữ vững chủ trơng phát triển nhà ở
theo dự án, phù hợp với định hớng phát triển đất đai, đô thị bền vững, phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật xã hội, không tách rời quá trình công

nghiệp hoá, hiện đại hoá của Thủ đô. Các kết quả cụ thể của năm 2002:
55
Thành phố đã tập trung chỉ đạo thực hiện dự án Làng sinh viên tại phờng Nhân chính, quận Thanh xuân, đã hoàn thành giai đoạn I với tổng diện tích
sàn xây dựng là 42.789 m2 đa vào sử dụng cho sinh viên thuê, đang tiếp tục thực hiện tiếp giai đoạn II với 32.164 m2 sàn xây dựng.
Đã tiến hành thực hiện thí điểm đầu t xây dựng nhà ở 5 tầng bán trả góp cho CBCNV có thu nhập tại 228 đờng Láng Công ty xây dựng số 1làm chủ đầu
t với quy mô 20 căn hộ, tổng diện tích sàn xây dựng là 1.654 m2 bằng nguồn vốn vay từ Quỹ phát triển nhà ở Thành phố lãi suất 0.1. Đồng thời
cũng giao cho Tổng công ty đầu t và phát triển nhà Hà nội và Tổng công ty đầu t phát triển nhà Bộ xây dựng lập dự án đầu t xây dựng nhà ở cho ngời
thu nhập thấp mua trả góp hoặc cho thuê tại Cỗu Diễn, Xuân La, Tứ Hiệp theo nguyên tắc bảo toàn vốn, không bao cấp áp dụng cho các đối tợng có
khó khăn về nhà ở, khó khăn về kinh tế, không có khă năng trả tiền mua nhà một lần.
Triển khai khởi công xây đựng tại các diện tích đất 20 30 diện tích sàn thuộc các dự án phần đất bắt buộc chủ đầu t phải dành cho Thành phố trong
các khu đô thị mới để phục vụ các nhiệm vụ chính trị, phát triển kinh tế xã hội Thành phố nh tại khu đô thị mới Định Công năm 2002:
Khởi công nhà căn hộ cao tầng 9 15 tầng với 583 căn hộ và 45.201 m2 sàn.
Nhà ở phục vụ di dân GPMB với các chung c 9 12 tầng với 123 căn hộ và 14.685 m2 sàn.
5 nhà 14 17 tầng tại khu 5,3 ha phờng Dịch vọng với 886 căn hộ với 82.111m2 sàn.
Nh vậy trong năm từ 1998 đến năm 2002 công tác chỉ đạo và thực hiện phát triền nhà ở Hà nội khá toàn diện từ xây dựng văn bản pháp quy, sắp xếp tổ chức
Bộ máy, chỉ đạo điều hành trực tiếp chơng trình nên đã thực hiện đợc nhiều việc: tạo ra nhiều phơng thức huy động vốn, phát huy sức mạnh của các thành
phần kinh tế trong xây dựng và phàt triển nhà ở, các khu đô thị, phát triển bền vững, phơng thức phân phối cũng có nhiều hình thức, công tác GPMB đã có
nhiều kinh nghiệm và cố gắng đợc d luận xã hội thừa nhận. Đặc biệt là cơ cấu và phơng thức đầu t đã có sự chuyển biến thật sự: tỷ trọng đầu t xây dựng
nhà ở theo các dự án tăng lên, dân tự đầu t giảm xuống, thể hiện sự điều tiết, định hớng và quản lý của Nhà nớc trong lĩnh vực phát triển nhà ở, khai thác
hiệu quả quỹ nhà, đất. 2003
56
Tính đến những tháng đầu năm 2003, trên địa bàn Thành phố đang triển khai 35 khu đô thị mới, 55 dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở sử dụng vốn
XDCB Thành phố, trong đó bao gồm các loại hình:
Xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 14 dù ¸n  Nhà ở xây dựng mới: 31 dự án
Cải tạo xây ốp tờng mở rộng: 8 dự án Phục hồi, cải tạo nhµ cò: 2 dự án
Các chỉ tiêu nhiệm vụ trọng tâm năm 2003 về phát triển nhà ở là:
Tiếp tục đẩy mạnh đầu t nhà ở theo dự án, phấn đấu đạt tỷ lệ hơn 60 trong
tổng diện tích sàn xây dựng
Tập trung cho công tác soạn thảo các văn bản pháp quy
Đẩy mạnh công tác cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt theo hớng
đơn giản về thủ tục hành chính, phấn đấu cơ bản hoàn thành vào năm 2004. Hoàn chỉnh, thờng xuyên theo dõi Hồ sơ địa chính.
Tiếp tục đồng khởi về công tác giải phóng mặt bằng, hoàn thiện cơ chế
chính sách đồng bộ, phù hợp với điều kiện thực tế trên địa bàn, góp phần đẩy nhanh chơng trình phát triển nhà ở của Thành phố.

Tập trung đầu t, phát triển hạ tầng kỹ thuật đầu mối của Thành phố đồng bộ với các dự án phát triển khu đô thị mới, khu công nghiệp, các công trình
trọng điểm. Đây là trách nhiệm của Thành phố nhằm nhanh chóng đa các dự án phát triển nhà ở vào khai thác đợc thuận tiện, đồng thời thu hút sự tham
gia đầu t của các thành phần trong xã hội.
Giải quyết nhà ở cho ngời thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở, hoàn thành
Đề án và kế hoạch thực hiện chi tiết nhằm đảm bảo mục tiêu cuối năm 2005 hoàn thành 10.000 căn hộ với diện tích khoảng 450.000m2 để giải quyết nhu
cầu về nhà ở cho đối tợng này.
Trong 5 tháng đầu năm các dự án vẫn tiếp tục triển khai thuận lợi và ngày càng phát huy hiệu quả rõ rệt. Ước thực hiện đầu t phát triển nhà ở theo dự án 6
tháng đầu năm cho thấy mô hình dự án sẽ đạt và vợt kế hoạch đề ra là 650.000 m2 sàn xây dựng và con số nhà cao tầng khởi công mới cũng sẽ
không thấp hơn 50 nhà kế hoạch đề ra là 61 nhà.
57
Bảng: Kế hoạch nhà cao tầng khởi công năm 2003
TT Danh mục Chủ đầu t
Dự kiến nhà ở cao tầng khởi công
Số tầng
Tổng số 61
1 Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân
Chính N2A, N2B, N2F, N3AB, N4AB, N4CD, N6B, N6C
Cty XDKDPT nhà Đống Đa
12 6 đến
11 tầng
2 Khu đô thị Mễ Trì Hạ
Cty Tu tạo Phát triển nhà
9 9
3 Khu đô thị mới Nam Đại Cồ
Việt Cty Tu tạo
Phát triển nhà 1
24 4
Khu di dân Phúc Xá II Cty ĐT PT
nhµ Hµ néi 2
6, 12 5
Khu đô thị mới Đại Kim - Định Công O.15
Cty §T PT nhà Hà nội
1 15
6 Khu di dân Hồ Ba Mẫu
BQLDA quận Đống Đa
1 11
7 Nhà ở cao tầng phờng Láng
BQLDA quận Đống Đa
2 9, 11
8 Nhà ở di dân Phơng Liên
BQLDA quận Đống Đa
1 11
9 Khu di dân Đền Lừ II
BQLDA quận H.B.Trng
2 9
10 Nhµ ë khu 2,1 ha Cống Vị
nhà A, B BQLDA quận
Ba Đình 2
6 11
Khu nhà ë di d©n Kim Giang BQLDA quËn
Thanh Xu©n 1
9 12
Khu nhµ ë di d©n 5,03 ha Dịch Vọng
BQLDA quận Cầu Giấy
4 6
13 Khu đô thị Pháp Vân Tứ
Hiệp Tổng Cty ĐT
PT nhà và đô thị 10
9, 10 14
Khu nhà ở Bắc Linh Đàm mở rộng
Tổng Cty ĐT PT nhà và đô thị
7 9, 15
15 Khu đô thị mới Trung Hoà -
Nhân Chính Vinaconex
2 18
16 Khu đô thị Hoàng Văn Thụ
Cty XDKD nhà H.B.Trng
1 11
17 Khu nhà ở Cầu Diễn D4, B1,
B2 Tổng Cty ĐTPT
nhà Hà nội 3
5
Nguồn: Sở Kế Hoạch và Đầu T Hà nội
58
2. Nguồn vốn đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà nội
Với chủ trơng do chơng trình 12 đề ra là phát triển nhà ở theo mô hình dự án, đảm bảo sự đồng bộ thống nhất trong kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội hoàn chỉnh, đầu
t phát triển nhà ở tại Hà Nội đã trở thành một sự nghiệp chung đòi hởi nguồn
vốn lớn mà không một đối tợng nào có thể tự mình đứng ra đảm trách mà phải có sự phối hợp nhiều nguồn khác nhau: Nhà nớc, các tổ chức tài chính, tín dụng, các
doanh nghiệp, ngời dân... Việc huy động mỗi nguồn vốn này có những đặc điểm riêng đòi hởi phải có sự phối hợp linh hoạt khai thác...điểm hạn chế nhợc điểm để
đầu t phát triển nhà ở tại Hà Nội đạt đợc hiệu quả cao nhất.
Sơ đồ sử dụng các nguồn vốn xây dựng nhà ở mới
gdfg
59 Ngân sách
Nhà nớc Tài trợ của
các tổ chức nớc
Tổ chức Ngân hàng,
Tín dụng Các quỹ
phát triển Tổ chức, cá
nhân, doanh nghiệp
Hạ tầng ngoài hàng rào các dự án
Hạ tầng trực tiếp + nhà ở trong hàng rào các dự án
Cho vay xây dựng theo tiêu chÝ: - l·i suÊt thÊp 0.81
- thêi h¹n vay Ýt nhất 3 5 năm - ân hạn 1 năm nếu CP phê duyệt
Đối t- ợng
chính sách
xã hội Đối t-
ợng quá
nghèo Nhà ở
di dân, GPMB
Nhà lún nứt
nguy hiểm
Đối t- ợng thu
nhập thấp,
Cán bộ CNV
Đối t- ợng thu
nhập cao
Đứng trên giác độ chủ đầu t thì một dự án phát triển nhà ở hiện nay có thể huy động vốn từ những nguồn sau:

Ngân sách Thành phố để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án và những công trình hạ tầng xã hội thiết yếu khác. Đây là
trách nhiệm của Thành phố để cùng phối hợp với chủ đầu t tạo ra quỹ nhà có đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
Vốn tự có: đây phải đợc xác định là nguồn vốn cơ bản trong bất cứ dự án
nào, quyết định sự thành hay bại.
Vốn vay: nguồn vốn này là không thể thiếu đối với những dự án lớn nh đầu t phát triển nhà ở.
Vốn huy động từ khách hàng: do nhu cầu về nhà ở của ngời dân rất lớn
cùng với sự cho phép của Thành phố, các chủ đầu t có thể khai thác nguồn vốn đầy tiềm năng này thông qua hình thức ứng trớc tiền mua nhà.
Theo ớc tính dựa trên số liệu thống kê các dự án đang đợc triển khai trên địa bàn Thành phố cho thấy tỷ trọng trung bình các nguồn vốn trên nh sau:
Tỷ trọng các nguồn vốn trong đầu t phát triển nhà tại Hà nội

1.1. Vốn ngân sách Nhà nớc.


Nhà ở là một hàng hóa đặc biệt cã hai thuéc tÝnh: hµng hãa vµ x· héi, tïy vào những thời điểm kinh tế - xã hội - chính trị khác nhau mà thuộc tính nào đợc coi
trọng hơn và do vậy sẽ do một đối tợng chính trong xã hội đứng ra giải quyết. Trớc đây trong thời kỳ bao cấp, thuộc tính xã hội đợc đẩy lên cao hơn và hoàn
toàn do NSNN tài trợ. Dần dần khi chế độ bao cấp bị xóa bỏ tính xã hội cũng vì thế cũng giảm dần và thay vào đó là tính hàng hóa lại tăng lên biểu hiƯn b»ng sù
tham gia cđa nhiỊu ngn vèn h¬n nh doanh nghiƯp, ngêi d©n, tỉ chøc tÝn dơng
60
10 10
29 51
Ng©n sách Tự có
Khách hàng Vay tín dụng
và thương mại
tài chính... Đến mô hình phát triển theo dự án nh hiện nay thì vai trò của 2 thuộc tính là ngang nhau, tuy nhiên Nhà nớc không còn tham gia trực tiÕp, bao cÊp
vỊ nhµ ë nh tríc mµ vèn NSNN giữ vai trò nh nguồn vốn mồi, thu hút sự
tham gia của các nguồn vốn khác, cụ thể đợc dùng để đầu t:
Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính và hạ tầng xã hội, u tiên đầu t hỗ trợ cải tạo nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đi liền với
các dự án phát triển nhà ở, đặc biệt là đầu t đồng bộ công trình kỹ thuật ngoài hàng rào để khai thác đợc ngay dự án.
Hỗ trợ xây dựng nhà ở phục vụ các đối tợng đợc hởng chính sách u đãi trong xã hội có nhu cầu về nhà ở theo kế hoạch hàng năm.
Đầu t xây dựng quỹ nhà phục vụ các công tác giải phóng mặt bằng. Thành lập quỹ phát triển nhà của Thành phố, hình thành ngân hàng phát
triển nhà ở để tập trung và thu hút các nguồn vốn cho nhà ở không nằm chung trong quỹ phát triển hạ tầng đô thị.
Cấp vốn cho xây dựng kết cấu hạ tầng là trách nhiệm quan trọng của Nhà nớc để đáp ứng về nhu cầu về chỗ ở, chăm lo cho đời sống tinh thần và vật chất của
nhân dân. Sở dĩ nh vậy vì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nớc là đại diện, giá trị của đất sẽ tăng lên rất nhiều nếu đợc đầu t kết cấu hạ tầng.
Đầu t nhà ở theo mô hình dự án chủ yếu đợc tiến hành trong các khu đô thị mới đã đợc quy hoạch chi tiết, do vậy vốn ngân sách đợc đầu t để xây dựng
các hạng mục công trình xã hội nh trờng học, nhà trẻ, công viên, cây xanh, trạm y tế, trụ sở hành chính... và một số công trình hạ tầng kỹ thuật mà một
chủ đầu t khó đảm đơng vì chủ yếu phục vụ lợi ích công cộng nh đờng nội và ngoại khu, hệ thống cấp, thoát nớc, điện, chiếu sáng...
Xác định đợc vai trò không thể thiếu của nguồn vốn ngân sách, ngay từ năm đầu triển khai chơng trình 12, Thành phố đã chi 114 tỷ đồng cho đầu t phát triển
nhà ở 1998 con số này lại tiếp tục tăng về tuyệt đối qua các năm nh 1999 là 125 tỷ đồng, 2000 là 145 tỷ đồng, 2001 là 201 tỷ đồng, tuy nhiên tỷ trọng của
vốn ngân sách trong tổng vốn ngày càng giảm từ 18, năm 1998 xuống 12,4 năm 2000. Sù suy gi¶m vỊ tû träng cđa ngn vèn này một mặt cho thấy vai trò
của Nhà nớc trong lĩnh vực này không còn là độc quyền nh trớc mà nhà ở thật sự đã trở thành một yếu tố của thị trờng bất động sản, mặt khác trong khi sự mở
rộng của các khu đô thị mới diễn ra rất nhanh thì giảm tỷ trọng nguồn vốn ngân sách cho thấy đang xảy ra tình trạng dàn trải trong sử dụng vốn ngân sách ảnh
hởng đến hiệu quả các dự án nói chung.
Vốn ngân sách hỗ trợ các dự án đầu t phát triển nhà ở tại Hà nội qua các năm
61
Vốn Ngân sách không chỉ có tính chất hỗ trợ cho các dự án mà còn giữ vai trò chủ đạo trong những công tác mang tính xã hội cao nh giải phóng mặt bằng,
và đặc biệt Hà nội là nơi có đông các đối tợng chính sách đòi hởi Thành phố phải có cơ chế sử dụng vốn để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tợng này.
Cùng với quá trình phát triển của các khu đô thị mới, hàng năm Thành phố vẫn trích một phần Ngân sách để đầu t trực tiếp vào phần đất xây dựng mà các chủ
đầu t phải dành lại cho Thành phố 30 hay hỗ trợ các đối tợng chính sách mua nhà tại đây.
Tính đến đầu năm 2003, riêng trong lĩnh vực nhà ở phục vụ di dân giải
phóng mặt bằng và các đối tợng chính sách trên địa bàn Thành phố đã có 60 dự án đang triển khai với tổng mức đầu t là 6.853 tỷ đồng, trong đó vốn Ngân
sách cần cân đối là 4.287 tỷ đồng từ 2001 đến 2005.
Đầu t nhà ở phục vụ GPMB và các đối tợng chính sách bằng nguồn vốn của Thành phố
Năm Vốn NS Thành phố
Căn hộ hoàn thành
2001 187
445 2002
320 624
2003 1.123
2.485 2004
1.736 4.505
2005 926
-
Tổng cộng 4.287
8.059
Nguồn: Sở Kế Hoạch và Đầu T Hà nội
Đầu t phát triển hạ tầng trong dự án xây dựng nhà ở thờng đòi hởi nguồn vốn lớn, dài hạn trong khi nguồn thu không phải lúc nào cũng có thể tự bù đắp cho
62
50 100
150 200
250
1998 1999
2000 2001
Năm G
iá tr
ị t uy
ệt đ
ối t
ỷ đồ
ng
5 10
15 20
1998 1999
2000 2001
Năm G
iá tr
ị t ươ
ng đ
ối
việc đầu t. Sức ép về xây dựng nhà ở phải đồng bộ với cơ sở hạ tầng cùng với sự eo hẹp của ngân sách khiến Thành phố có xu hớng áp dụng nhiều biện pháp
khác nhau trong việc phối hợp với chủ đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng làm hài hòa giữa lợi ích xã hội của Nhà nớc và lợi ích tài chính của chủ đầu t. Vốn ngân
sách có thể góp dới những hình thức sau:

Thứ nhất, góp vốn trực tiếp vào các dự án.
Mặc dù hiện nay Nhà nớc không còn bỏ vốn xây dựng nhà ở để cấp nữa nhng một đặc điểm của Hà Nội là số lợng đối tợng chính sách rất lớn, bên cạnh đó sự
phát triển không ngừng của thủ đô làm gia tăng sức ép về quỹ nhà phục vụ công tác giải phóng mặt bằng. Đây là lĩnh vực thuộc về trách nhiệm của Thành phố
và Thành phố sẽ đóng vai trò là chủ đầu t trực tiếp bỏ vốn nh dự án di dân đền Lừ, khu 7,2 ha Vĩnh Phúc, khu 5,03 Dịch Vọng hay dự án nhà ở tình
nghĩa Tơng Mai.
Trên thực tế ngoài những dự án nh trên, Thành phố không trực tiếp cấp ngân sách cho từng dự án mà chủ yếu áp dụng các hình thức hỗ trợ sau
Thứ hai, hỗ trợ bằng quỹ đất.
Để đẩy nhanh xây dựng thủ đô Hà Nội giàu đẹp, văn minh hiện đại, bền vững nhằm huy động mọi nguồn nội lực đầu t để phát triển kinh tế - xã hội, khai thác
tối đa tiềm năng của đất đai nhất là lợi thế về giá trị quyền sử dụng đất của thủ đô, UBND Thành phố đã trình Chính phủ cho phép đợc thực hiện các dự án
theo phơng thức dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Sau khi đợc TTCP cho phép, căn cứ vào quy hoạch chi tiết đợc duyệt Thành phố xác định đợc các dự án xây dựng hạ tầng đô thị và các dự án phát triển khu đô
thị mới, tổ chức lựa chọn chủ đầu t có đủ kinh nghiệm và năng lực tài chính để đồng thời thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật và dự án đợc giao đất để
xây dựng nhà ở. Trong năm 2002, Thành phố đã lập hồ sơ trình TTCP giao đất theo quy định của Luật Đất đai và dự kiến năm 2003 sẽ triển khai thực hiện một
số dự án thí điểm. Cụ thể là chủ đầu t của những dự án này sẽ đợc phép sử dụng khoản tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở để đầu t xây dựng các công trình hạ tầng
theo yêu cầu của Nhà nớc và sẽ đợc khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nớc trớc khi kết thúc dự án. Trong trờng hợp chi phí xây dựng phải nộp
khoản chênh lệch đó. Đây là một chủ trơng đúng đắn của Thành phố làm giảm bớt gánh nặng cho ngân sách đồng thời phát huy đợc giá trị của đất phục vụ cho
sự nghiệp phát triển nhà của thủ đô.
Thứ ba, góp vốn vào Quỹ Hỗ trợ phát triển Hà nội nay là Quỹ hỗ trợ phát
triển nhà ở Hà nội.
Để tập trung và thu hút các nguồn vốn cho phát triển nhà ở của thủ đô đồng thời
63
tạo lập một cơ quan chuyên trách quản lý Nhà nớc về tín dụng. Đối với lĩnh vực này Quỹ phát triển nhà ở ra đời trong năm 1998 với vốn điều lệ ban đầu đợc cấp
là 200 tỷ, hàng năm Quỹ còn nhận đợc nguồn thu chính nh:
100 tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời đang thuê
60-70 tỷnăm.
20 tiền sử dụng đất khoảng 100 tỷnăm.
Tiền đầu t xây dựng quỹ nhà GPMB 100 tỷnăm.
Tiền đầu t của TW và địa phơng đóng góp cho Quỹ để xây dựng nhà ở cho CBCNV
50 tỷnăm.
Khoản tiền NSNN đầu t cho nhà ở của các cơ quan TW đóng trên
địa bàn Thành phố
30-40 tỷnăm.
Trái phiếu, tín phiếu nhà ở đợc phát hành. Tiền tài trợ từ thiện của các tổ chức trong và ngoài nớc.
Tiền vay trong nớc và ngoài nớc dài hạn với lãi suất u đãi cho phát
triển nhà ở. Tiền tiết kiệm để mua nhà của dân gửi vào quỹ.
Đối tợng đợc vay từ Quỹ phát triển nhà ở Thành phố là các doanh nghiệp Nhà
nớc của Thành phố có chức năng kinh doanh hoặc xây dựng nhà ở. Thời gian hoàn trả vốn vay tối đa là 3 năm với lãi suất cho vay 0,3tháng. Đối với các dự
án cần sự u đãi đặc biệt không phải chịu lãi suất vay nếu đợc sự đồng ý của UBND Thành phố.
Ngay trong năm đầu thành lập Quỹ, Thành phố đã bố trí từ ngân sách Thành phố cho Quỹ 60 tỷ đồng vốn ban đầu để thực hiện cho các dự án phát triển nhà
ở vay. Một số đã đợc vay vốn từ nguồn này bao gồm: dự án hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở Cầu Diễn; dự án khu di dân Đền Lừ nhà A, B, C; dự án xây dựng
nhà ở 5 tầng cho ngời có thu nhập thấp tại 381 Minh Khai; dự án xây dựng khu nhà ở để bán tại 228 Đờng Láng; dự án khu nhà ở Đầm Trấu; dự án khu nhà ở
phố mới Trung Yên .
Có thể thấy với những nguồn thu chính khá dồi dào và ổn định nh trên quỹ
HTPT đã đóng một vai trò quan trọng trong việc cấp tín dụng u đãi hỗ trợ cho các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn Thủ đô.
Riêng trong năm 2003, các dự án đã đợc duyệt từ những năm trớc sử dụng vốn Ngân sách bao gồm vốn xây dựng bản, ứng trớc của Kho bạc, lấy từ Quỹ phát
triển nhà ở Thành phố, và vốn do chủ đầu t ứng trớc có kế hoạch nh sau: Bảng
Cơ cấu nguồn dự kiến các dự án sử dụng vốn Ngân sách năm 2003
64
Năm duyệt
dự án Tổng mức
đầu t triệu đ
Trong đó vốn Ngân sách
Kế hoạch năm 2003
Cấp ứng
XDCB ứng Kho
bạc Quỹ
PTNơ CĐT
ứng tr- ớc
Tổng kinh phí
2000
391.205 45.636
243.295 27.600
20.400 3.000
51.000
2001
898.788 17.488
877.428 146.195
313.438 36.555
496.188
2002
2.749.111 186.871
1.281.079 75.653
166.412 99.600
100.100 441.765
Nguån: Phßng KÕ hoạch đầu t phát triển hạ tầng đô thị Sở KHĐT
Có thể thấy vốn Ngân sách cấp hay øng tríc cho c¸c dù ¸n chđ u lÊy từ vốn XDCB của Thành phố, đâylà nguồn chiếm tỷ trọng lớn nhất. Có trờng hợp mặc
dù đợc Ngân sách cấp nhng chủ đầu t vẫn phải ứng trớc để đáp ứng hay đẩy nhanh tiến độ thi công nếu Ngân sách cha giải ngân kịp. Quỹ phát triển nhà ở
Thành phố từ những năm trớc 2001 vẫn hạn chế trong việc tham gia hỗ trợ các dự án tuy nhiên đến năm 2002 đã có bớc nhảy vọt, trong tổng kinh phí là
441.765 triệu đồng của năm 2003 thì Quỹ này đã cấp 99.600 triệu đồng chiếm 22,5
Tổng kết trong giai đoạn từ năm 1999 đến nay 2003 và xem xét một số dự án điển hình cho thấy trung bình vốn ngân sách chiếm tỷ trọng 4,4 trong
tổng nguồn vốn, con số này khá khiêm tốn so với yêu cầu của việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong các dự án phát triển nhà. Tuy nhiên tỷ trọng không
đồng đều giữa các dự án vì tùy theo yêu cầu của từng dự án mà khối lợng cấp phát là khác nhau và có dự án thậm chí không có nguồn vốn này nh dự án làng
quốc tế Thăng Long. Mặc dù vậy, vai trò của ngân sách là không thể thiếu nhằm đảm bảo cho sự thành công của chơng trình nhà ë Thµnh phè.
1.2. Vèn tù cã.
Tham gia vµo lÜnh vùc kinh doanh nhà ở với t cách là chủ đầu t thì nguồn vốn tự có là không thể thiếu. Đây là nguồn vốn hợp pháp của chủ đầu t có đợc
do tích lũy từ lợi nhuận sau thuế của hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị, từ khấu hao cơ bản đợc giữ lại, từ vốn kinh doanh. Xây dựng nói chung và xây
dựng nhà ở nói riêng là lĩnh vực cần lợng vốn lớn phục vụ cho quá trình từ chuẩn bị đầu t đến thực hiện đầu t và vận hành dự án. Do vậy hầu hết các chủ
65
đầu t sử dụng nhiều phơng thức huy động vốn nh: vay ngân hàng, huy động từ ngời có nhu cầu về nhà ở, phát hành cổ phiếu, trái phiếu công trình, liên doanh
liên kết... Sự thành công của phơng thức huy động vốn sẽ quyết định sự thành công của dự án và chính nguồn vốn tự có sẽ quyết định, làm cơ sở cho việc huy
động thành công các nguồn vốn khác. Sở dĩ vậy vì nguồn vốn tự có là vốn đối ứng sẽ quyết định khả năng trả lãi và gốc khi vay, ảnh hởng đến lòng tin của
khách hàng khi ứng trớc tiền cho doanh nghiệp xây dựng nhà, là bằng chứng cam kết với các đối tác nhà thầu, cung cấp nguyên vật liệu....
Trong những năm vừa qua ngành xây dựng Thủ đô đã phát triển không ngừng đóng góp một phần không nhở vào sự tăng trởng chung, tuy nhiên cũng cần
nhìn nhận một thực tế là tiềm lực tài chính cha phải là thế mạnh, cha xứng với đòi hởi của những công trình xây dựng nói chung và nhà ở nói riêng ngày càng
hiện đại, tiện nghi. Mặt khác do tranh thủ những u đãi của Thành phố dành cho đầu t phát triển nhà ở nên nhiều chủ đầu t đã cùng một lúc cố gắng tham gia
nhiều dự án khác nhau làm phân tán nguồn vốn tự có vốn đã ít ởi. Chính điều này làm tỷ trọng của nguồn vốn này trong tổng vốn đầu t chỉ xấp xỉ 10 đến
13.
Xét cơ cấu vốn trong dự án khu du lịch tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm do Công ty Đầu t và phát triển nhà đô thị làm chủ đầu t thì thấy rằng ngay cả
một đơn vị đợc coi là dẫn đầu trong ngành xây dựng thủ đô cũng chỉ có vốn ®èi øng chiÕm tû träng 9,78, trong khi vèn vay là 47,4 nếu vốn vay không
ổn định hoặc phải chịu lãi suất cao thì đây sẽ là bất lợi cho dự án. Xét đến cùng thì mọi chi phí bao gồm chi phí về vốn sẽ đợc tính toán vào giá thành xây
dựng, mặc dù nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội là rất lớn và có khả năng chi trả nhng với gần 60 dân đô thị có mức sống trung bình và thấp thì giá thành cao sẽ làm
giảm cơ hội cải thiện chỗ ở của họ.
Một đặc điểm trong phát triển nhà ở Hà Nội là hầu hết chủ đầu t là DNNN thuộc ngành xây dựng
. Những doanh nghiệp này trong thời kỳ bao cấp chủ yếu
hoạt động dới hình thức công ích có thu nhng thu rất hạn chế. Trong nền kinh tế thị trờng bắt nhịp với đòi hởi của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa các
doanh nghiệp cũng đã có những bớc phát triển nhất định nhng thời gian cha đủ để họ tích lũy đợc một sự tăng trởng đáng kể về vốn do các sản phẩm xây dựng
sử dụng vốn đầu t lớn nhng thời gian thu hồi lại rất lâu có trờng hợp kéo dài 10 đến 20 năm. Thiếu sự tham gia của các doanh nghiệp ngoài ngành xây dựng vào
các dự án phát triển nhà ở đã làm hạn chế nguồn vốn tự có trong cơ cấu vốn đầu t chung.
Hơn thế, mặc dù phát triển nhà ở đã đợc Thành phố xác định là sự nghiệp của toàn xã hội trong đó có xây dựng nhà cho ngời thu nhập thấp dới hình thức bán
hoặc cho thuê nhng do cha có chính sách hỗ trợ cụ thể của Thành phố nên còn ít
66
doanh nghiệp chủ động tham gia góp vốn vào hình thức kinh doanh này. Các đơn vị có lao động cha đợc hởng những điều kiện ở nhất định cũng cha, chủ
động tích cực trích lợi nhuận hay quỹ đầu t phát triển để xây dựng nhà ở cho CBCNV vẫn còn t tởng trông chờ vào sự cấp phát của Nhà nớc gây nên tình
trạng căng thẳng về nhà ở.
Để triển khai bất kỳ một dự án đầu t nào thì yêu cầu đầu tiên là phải có vốn đối ứng. Trong điều kiện tiềm lực tài chính trong các chủ đầu t đang là yếu điểm thì
sự thành công của mỗi dự án cũng nh toàn Bộ sự nghiệp phát triển nhà tại Hà Nội sẽ phụ thuộc vào một phơng thức huy động vốn hiệu quả của chính chủ đầu
t.
1.3. Vốn vay Nh trên đã trình bày vì những lý do chủ quan và khách quan khác nhau mà hai
nguồn vốn giữ vị trí chủ động nhất là ngân sách và tự có trong các dự án đều chiếm tỷ trọng nhở, tổng cộng cả 2 nguồn trung bình cũng mới chỉ đáp ứng xấp
xỉ 14-15 nhu cầu vốn cần thiết. Hơn nữa do đặc điểm của hình thức đầu t phát triển nhà ở là sử dụng nhiều vốn nên vốn vay đã giữ vai trò chủ đạo xét trên cả
2 khía cạnh tỷ trọng và tuyệt đối.
Vốn vay bao gồm vay tín dụng đầu t và vay tín dụng thơng mại.
Bảng:
Tỷ trọng vốn tín dụng đầu t trong tổng vốn thực hiện
Đơn vị: triệu đồng
Tên dự án Tổng
VĐT VĐT thực
hiện đến 31122000
Vốn tín dụng đầu t
Tỷ trọng
Khu DVTH và nhà ở Bắc Linh Đàm
138.940 91.014
- -
Khu XDTT Định Công 287.000
139.760 -
- Làng Quốc tế Thăng
Long 2.037.939 92.100
18.600 20.2
Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính
314.600 44.980
27.000 60.03
Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu t Hà nội
Vốn vay tín dụng đầu t là nguồn vốn u đãi của Nhà nớc giành cho các dự
án phát triển, mục đích hỗ trợ cho những dự án này của các thành phần kinh tế thuộc một số ngành, lĩnh vực, chơng trình kinh tế lớn đợc Nhà nớc xác
67
định là u tiên ph¸t triĨn nh... Møc vèn cho vay còng nh møc lãi suất và thời gian u đãi đợc hởng đối với mỗi dự án là khác nhau thực hiện theo quy định
của luật khuyến khích đầu t và những quy định khác của Nhà nớc.
Trong nhiều dự án phát triển nhà của Thành phố đặc biệt là tại các khu đô thị mới, tranh thủ chủ trơng khuyến khích các chủ đầu t trông chờ vào
nguồn vốn này rất nhiều, thậm chí nh dự án khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính tỷ trọng vốn tín dụng đầu t chiếm tới hơn 60 tổng vốn đầu t.
Đối với những dự án nh thế này thì tiến độ hay thậm chí cả chất lợng dự án phụ thuộc vào tốc độ giải ngân của vốn vay tín dụng, tuy nhiên nguồn vốn
này hiện nay còn rất nhiều vấn đề cần sớm khắc phục, trong số đó phải kể đến tình trạng có quá nhiều đầu mối cho vay.
Hiện nay tại Hà nội có tới 6 đầu mối cho vay bằng nguồn vốn tín dụng u đãi là:
Ngân hàng Đầu t và Phát triển Quỹ hỗ trợ đầu t quốc gia
Ngân hàng Công thơng Ngân hàng Ngoại thơng
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Cơ quan đối ngoại thuộc Bộ Tài chính
Tình trạng có nhiều đầu mối cho vay với nhiều điều kiện và thủ tục vay khác nhau đã gây khó khăn cho chủ đầu t có nhu cầu vay vốn. Một dự án
có thể mỗi năm đợc giao chỉ tiêu vay tại hai, ba đầu mối, do vậy chủ đầu t phải làm nhiều Bộ hồ sơ, phải trình với nhiều đầu mối. Thủ tục này làm
chậm tiến độ dự án đầu t phát triển nhà ở vốn đã có thời gian thi công kéo dài.
Vốn vay thơng mại: do phải đáp ứng những điều kiện nhất định ®Ĩ cã thĨ
tiÕp cËn víi ngn vèn u ®·i nh dự án phục vụ cho đối tợng thu nhập thấp hay thuộc diện chính sách, dự án có phơng án khả thi xây dựng hạ tầng cơ
sở, xây dựng tại khu vực đợc khuyến khích... nên vay thơng mại vẫn là nguồn chủ yếu đáp ứng nhu cầu về vốn cho các dự án phát triển nhà ở. Khi
vay thơng mại chủ đầu t phải trả chi phí dựa trên những điều khoản thởa thuận với ngân hàng và thờng chịu lãi suất cao hơn và bắt buộc có thế chấp.
Mô hình cho doanh nghiệp kinh doanh nhà ở vay vốn phổ biến ở đô thị và một số vùng nông thôn triển khai chơng trình nhà ở của Chính phủ nh đồng
bằng Sông Cửu Long và Thành phố Hà nội, các tổ chức tín dụng đã áp dụng một cách linh hoạt cơ chế, chính sách tín dụng, cơ thĨ nh:
68
 Mét lµ l·i st cho vay: NHNN đã bỏ quy định về trần lãi suất cho vay,
chuyển sang điều hành theo cơ chế lãi suất cơ bản. Theo đó, các tổ chức tín dụng TCTD và doanh nghiệp có thể thoả thuận một cách linh hoạt
lãi suất cho vay cố định hay có điều chỉnh phù hợp với thời hạn vay, mức độ rủi ro.
Hai là đối tợng cho vay bao gồm: giá trị vật t hàng hoá, máy móc, thiết
bị, chi phí mua sắm, xây dựng dự án nhà ở mới, cải tạo nhà ở chung c...
Ba là bảo đảm tiền vay: áp dụng biện pháp thế chấp, cầm cố tài sản của
khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba, thế chấp, cầm cố bằng tài sản hình thành từ vốn vay hoặc không phải bảo đảm bằng tài
sản, nếu có đủ điều kiện.
Bốn là thời hạn cho vay: Các TCTD xác định và thoả thuận thời hạn
cho vay ngắn hạn đến 12 tháng, trung hạn từ trên 12 tháng đến 60 tháng, dài hạn từ trên 60 tháng trở lên phải phù hợp thời hạn khấu hao
tài sản cố định, thời hạn hoàn vốn của dự án và khả năng trả nợ của chủ dự án; thoả thuận thời hạn ân hạn phù hợp với thời hạn thi công, xây
dựng cơ bản của từng công trình, dự án đấu t.
Năm là Mức cho vay: các TCTD căn cứ vào nhu cầu vay vốn theo dự án
đầu t, khả năng về tài chính, giá trị tài sản làm bảo đảm tiền vay của các chứ dự án và khả năng về nguồn vốn để thoả thuận mức cho vay.
Sáu là về phơng thức cho vay: các TCTD căn cứ vào nhu cầu vay vốn,
áp dụng các phơng thức cho vay cho vay theo dự án đầu t hoặc cho vay hợp vốn giữa các TCTD. Sau khi dự án hoàn thành, các TCTD cho xem
xét, hộ dân có đủ điều kiện vay vốn để mua lại của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.
Ngoài ba nguồn vốn trên, do cầu về nhà ở hiện nay rất lớn nên chủ đầu t các dự án còn có thể huy động vốn từ chính những khách hàng của mình
những ngời chủ căn nhà trong tơng lai.
1.4. Vốn huy động trong nhân dân khách hàng.
Nhu cầu có chỗ ở là một nhu cầu chính đáng và có nhiều cách khác nhau để đáp ứng: nhận thừa kế của ông bà, cha mẹ, đi thuê, mua mới hay cải tạo mở rộng
diện tích cũ... Nhng cho dù là cách nào thì cũng cần đến một khoản tiền nhất định. Ngời dân Hà Nội nói riêng luôn có ý thức trong việc dành dụm từ thu
nhập để lo chỗ ở cho mình và đây cũng là một trong những mục đích chính để họ tiết kiệm tiền. Mặt khác nền kinh tế thị trờng mới vận hành hơn 10 năm cha
tạo ra nhiều cơ hội đầu t cho khoản tiền nhàn rỗi trong nhân dân theo đánh giá
69
là rất lớn. Hoàn cảnh đó tạo ra tiềm năng vô cùng lớn thu hút vốn từ các thành phần kinh tế và cá nhân có nhu cầu về nhà ở.
Sự xuất hiện của hàng loạt các khu đô thị mới với kiểu nhà đặc trng là căn hộ khép kín trong các chung c cao tầng đã gây đợc sự chú ý của đông đảo
ngời dân Thủ đô đang có nhu cầu về nhà ở. Với những tiện nghi khá đầy đủ cộng với giá cả hợp lý những ngời có nhu cầu về chỗ ở mới sẵn sàng ứng trớc
tiền cho chủ đầu t để có thể sở hữu những căn hộ đó trong tơng lai. Việc góp vốn đợc thực hiện thông qua ký kết hợp đồng giữa chủ đầu t của những dự án
đã đợc phê duyệt với ngời dân khách hàng mua nhà. Hợp đồng có thể ký trớc khi tiến hành thi công công trình hoặc sau khi công trình đã hoàn thiện phần thô
đang chờ hoàn thiện trong đó quy định khách hàng phải ứng trớc cho chủ đầu t một khoản tiền nhất định 1 lần hoặc nhiều lần và sau một khoảng thời gian đủ
để chủ đầu t hoàn thiện công việc đầu t của mình họ sẽ giao nhà ở chính thức cho khách hàng.
Trong thời kỳ đầu thực hiện chơng trình phát triển nhà ở, do số lợng nhà đợc xây mới cha nhiều mà nhu cầu lại rất lớn nên hình thức góp vốn này đợc ngời
dân ủng hộ và đã giúp cho chủ đầu t giải quyết đợc một lợng vốn đáng kể trong điều kiện lãi vay ngân hàng cao, vốn tự có hạn chế, trợ giúp Nhà nớc không
nhiều. Tỷ trọng nguồn vốn này trong tổng vốn đầu t trung bình khoảng 30 nhng cá biệt có dự án thu hút đợc tới gần 40 nh dự án khu dịch vụ tổng
hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm do Tổng Công ty đầu t và phát triển nhà và đô thị làm chủ đầu t. Đây cũng là một trong nhiều yếu tố thành công của dự án này, sở
dĩ vậy vì đơn vị đã xây dựng đợc một quy trình đầu t hợp lý và tạo đợc lòng tin cho khách hàng.
Tuy nhiên một hạn chế của nguồn vốn này là sự thiếu ổn định do không có cơ chế ràng buộc cũng nh chính sách hớng dẫn nào. Huy động nhiều hay ít
phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu t, vào mức độ tin cậy của khách hàng, khả năng sẵn sàng tự nguyện góp vốn mà không đòi hởi chi phí sử dụng vốn mà chỉ
đảm bảo sự chắc chắn đợc sở hữu một căn hộ khi công trình hoàn thành. Cùng với sự phát triển, triển khai rầm rộ hàng loạt dự án lớn nhở khác nhau thì quan
hệ cung cầu đã giảm căng thẳng khiến việc ký kết những hợp đồng ứng trớc tiền mua nh vậy sẽ giảm, ảnh hởng đến tình hình huy động vốn chung của chủ đầu t
cần xây dựng những dự án khả thi hơn trên moị phơng diện đáp ứng đợc nhu cầu của ngời dân, nhằm thu hút lợng vốn rất dồi dào này vào xây dựng phát
triển nhà ở.
Trên đây là nguồn vốn đợc huy động từ những ngời thật sự có nhu cầu về nhà ở hay ít nhất là có ý định sở hữu nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy
nhiên ngay cả những ngời không có nhu cầu thì vẫn có khả năng sở hữu
một lợng tiền nhàn rỗi cần đợc huy động thông qua nhiều hình thức, một
70
trong số đó là phát hành trái phiếu công trình.
Hình thức này lần đầu tiên đợc áp dụng đối với dự án xây dựng nhà ở tại Hà Nội đối với các dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm và khu đô thị
mới Định Công. Trong dự án Hồ Linh Đàm thông qua kho bạc Nhà nớc, chủ đầu t đã phát hành trái phiếu công trình trị giá 30 tỷ đồng chiếm 20,96 tổng
vốn đầu t, với mức lãi suất thấp 12 năm so vốn vay thơng mại là 1,25tháng. Đây là hình thức đã đợc áp dụng tại nhiều nớc trong quá trình đầu t vào cơ sở hạ
tầng đô thị, nhất là ở các nớc đang phát triển. Trong thời gian tới Thành phố cần nhân rộng mô hình này nhằm khai thác hiệu quả hơn nữa mọi nguồn vốn trong
xã hội phục vụ cho sự nghiệp phát triển nhà ở của Thủ đô
chi tiết giải pháp phát hành trái phiếu công trình sẽ đợc đề cập trong chơng III.
Có thể thấy rõ hơn cơ cấu các nguồn vốn kể trên qua việc xem xét cơ cấu nguồn vốn đầu t của một đơn vị chủ đầu t khá điển hình của Thủ đô, đã tham
gia nhiều dự án phát triển nhà ở quy mô lớn nh khu nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công đó là Tổng công ty đầu t

và phát triển nhà và đô thị.
Bảng
Cơ cấu nguồn vốn đầu t của tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị
Nguồn vốn
1998 1999
2000 2001
Giá trị tr. đ
Tỷ lệ Giá trị
tr. đ Tỷ lệ
Giá trị tr. đ
Tỷ lệ Giá trị
tr. đ Tỷ lệ
Ngân s¸ch cÊp
37.858 18, 1
62.730 25, 1
81.036 26, 6
81.365 20, 6
Tù cã
25..256 12, 1
31.350 12, 5
38.657 12, 7
51.264 13, 0
Vay ng©n hàng
30.447 14, 6
51.420 20, 6
66.792 22, 0
70.125 17, 8
Huy động từ khách
hàng
65.163 31, 2
104.620 41, 8
177.599 38,7
192.224 48, 6
Phát hành tr¸i phiÕu
50.000 24, 0
0,0 0, 0
0, 0
Tỉng céng
208.724 100
250.120 100
304.084 100
394.978 100
71
Nguồn: Báo cáo tổng kết giai đoạn 1995 2001 của

Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị
Cơ cấu nguồn vốn đầu t của Tổng công ty Đầu t và phát triển nhà và đô thị nh trên có nhiều điểm tơng đồng và có thể đại diện cho cơ cấu huy động vón của
các chủ đầu t trên địa bàn Thủ đô. Trong cơ cấu này, vốn do Ngân sách cấp không nhiều khoảng 25, và nguồn vốn tự có của Tổng công ty cũng có hạn
khoảng 12, để có đủ vốn cho các dự án Tổng công ty phải vay Ngân hàng cả tín dụng u đãi và vay thơng mại, ngoài ra đây còn là đơn vị đầu tiên đã có
đề xuất với Bộ, ngành liên quan xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình đối với hai dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm và khu đô thị mới
Định Công với tổng mức vốn là 80 tỷ. Thêm vào đó nhờ u thế là một Tổng công ty lớn trong ngành xây dựng Thủ đô, có uy tín rộng rãi mà đơn vị đã huy động
đợc lợng vốn lớn trong nhân dân, nguồn vốn này đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho Tổng công ty triển khai các hạng mục công trình của dự án.

3. Cơ cấu sử dụng vốn đầu t trong xây dựng nhà ở theo dự án tại Hµ néi


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà nội từ năm 1999 đến năm 2003

Tải bản đầy đủ ngay(122 tr)

×