1. Trang chủ >
  2. Luận Văn - Báo Cáo >
  3. Kinh tế - Thương mại >
Tải bản đầy đủ - 122 (trang)
Cơ cấu sử dụng vốn đầu t trong xây dựng nhà ở theo dự án tại Hà nội

Cơ cấu sử dụng vốn đầu t trong xây dựng nhà ở theo dự án tại Hà nội

Tải bản đầy đủ - 122trang

Nguồn: Báo cáo tổng kết giai đoạn 1995 2001 của

Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị
Cơ cấu nguồn vốn đầu t của Tổng công ty Đầu t và phát triển nhà và đô thị nh trên có nhiều điểm tơng đồng và có thể đại diện cho cơ cấu huy động vón của
các chủ đầu t trên địa bàn Thủ đô. Trong cơ cấu này, vốn do Ngân sách cấp không nhiều khoảng 25, và nguồn vốn tự có của Tổng công ty cũng có hạn
khoảng 12, để có đủ vốn cho các dự án Tổng công ty phải vay Ngân hàng cả tín dụng u đãi và vay thơng mại, ngoài ra đây còn là đơn vị đầu tiên đã có
đề xuất với Bộ, ngành liên quan xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình đối với hai dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm và khu đô thị mới
Định Công với tổng mức vốn là 80 tỷ. Thêm vào đó nhờ u thế là một Tổng công ty lớn trong ngành xây dựng Thủ đô, có uy tín rộng rãi mà đơn vị đã huy động
đợc lợng vốn lớn trong nhân dân, nguồn vốn này đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho Tổng công ty triển khai các hạng mục công trình của dự án.

3. Cơ cấu sử dụng vốn đầu t trong xây dựng nhà ở theo dự án tại Hà nội


72
Trên đây là cơ cấu kỹ thuật vốn đầu t của một dự án phát triển nhả ở điển hình tuy nhiên trong các dự án hiện nay có đến hơn 70 tổng vốn đầu t đợc sử dụng
vào 3 phần việc là: đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật
và nhà ở; và xây dựng hạ tầng xã hội. Do vậy trong phần này sẽ đề cập chủ yếu đến 3 hạng mục đó.
73
Chuẩn bị đầu tư
lập dự án tổng thể, chi tiết nghiên cứu tiền khả thi và nghiên
cứu khả thi trình hồ sơ dự án xin thẩm định
Thực hiện đầu tư
Vận hành kết quả đầu tư
chi phí quản lý các khu nhà chí phí duy tu bảo dưỡng các
công trình: nhà, nước, điện, công trình công cộng...
Nộp tiền
sử dụng
đất Đền
bù giải
phóng mặt
bằng Khảo
sát thiết
kế xây
dựng Xây dựng HTKT
và nhà ở - các khu nhà
thuộc dự án
đường giao thông hệ thống cấp thoát
nước, điện, thông tin
cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác
Xây dựng HTXH khu vui chơi, giải trí
hệ thống các cơ sở
kinh doanh dịch vụ , thương mại
các công trình cơ sở HTXH khác: trư
ờng học, cơ sở y tế
Bảng:
Vốn đầu t dự kiến trong từng hạng mục xây dựng của dự án
Đơn vị: triệu đồng
Tên dự án Tổng VĐT
Đền bù, giải phống mặt bằng
Hạ tầng kỹ thuật và nhà ở
Hạ tầng xã hội Chi phí khác
Giá trị Giá trị
Giá trị Giá trị
Khu DVTH và nhà ơ Bắc Linh Đàm
138.940 32.327
23.3 55.905
40.2 9.036
6.5 41.672
30 Khu XDTT Định Công
287.000 108.458
37.8 90.586
31.6 29.175
10.2 58.781
20.4 Lµng Quèc tÕ Thăng
Long 2.037.939
36.993 1.8
1.875.049 92
- -
125.897 6.2
Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính
314.600 44.559
14 237.430
75.4 29.525
9.4 3.086
1.2
Nguồn: Vụ Kế hoạch thống kê - Bộ Xây dựng
3.1.Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng GPMB
Nhìn chung một dự án phát triển nhà hiện nay tại Hà Nội đều đợc tiến hành trên những khu đất rộng để không chỉ xây dựng nhà ở mà phải đảm bảo sự đồng bé,
thèng nhÊt víi m«i trêng xung quanh. Quy m« c«ng trình nhà ở càng lớn thì các yếu tố cần có trong môi trờng xung quanh càng nhiều và phức tạp, diện tích
chiếm dất càng lớn. Trong điều kiện quỹ đất không thay đổi thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm phục vụ cho các dự án của Thành phố là
cách làm duy nhất.
Công việc GPMB thực chất là thu hồi đất của các cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất giao cho các cá nhân, tổ chức khác sử dụng đất để thực hiện các dự
án đợc duyệt. Quá trình chuyển giao này phải dựa trên các quyết định thu hồi đất của các cơ quan có thẩm quyền, trên cơ sở luật đất đai và các văn bản, nghị
định, quy định của Nhà nớc nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của cá nhân tập thể bị thu hồi. Chính quyền địa phơng các cấp có trách nhiệm phối hợp với
chủ đầu t thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng theo phơng án do Hội đồng giải phóng mặt bằng lập và đợc UBND TP phê duyệt.
Chi phí GPMB bao gồm nhiều khoản và rất khác nhau giữa các dự án. Phần chi phí này chủ yếu lấy từ ngân sách Thành phố, tuy nhiên chủ đầu t cũng có
trách nhiệm thực hiện các khoản hỗ trợ khi GPMB nh: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ đào tạo chuyền nghề, hỗ trợ thay đổi môi trờng sống... và sẽ đợc tính vào giá
thành công trình.
74
Mặc dù Thành phố đã ban hành khung giá đền bù cho từng khu vực thuộc các quận, huyện nội ngoại thành nhng trong các dự án phải GPMB phần chi phí
này không bao giờ đơn giản là tích của đơn giá nhân với diện tích đất mà th- ờng lớn hơn do tâm lý ngời bị thu hồi đất không ai muốn chuyển đi. Bên cạnh
đại Bộ phận ngời dân nghiêm chỉnh chấp hành các chủ trơng quy định của Nhà nớc thì có một số ngời mang tính cá nhân lợi dụng việc di chuyển đòi hởi đền
bù càng nhiều càng tốt gây không ít khó khăn. Về phía chủ đầu t là ngời chịu trách nhiệm về tính hiệu quả của dự án thì luôn mong muốn giải quyết nhanh
công tác giải phóng mặt bằng để tránh lãng phí vốn đầu t. Nhiều chủ đầu t sẵn sàng hỗ trợ cùng Thành phố giải quyết công việc này và chấp nhận tăng chi phí
cho giai đoạn chuẩn bị đầu t.
Hiện nay chi phí đền bù GPMB chiếm tỷ trọng tơng đối lớn. Xét trong toàn Bộ dự án thì chi phí này chiếm khoảng 20 nhng lại rất khác nhau giữa các dự án.
Ví dụ 2 dự án sau:

Dự án khu nhà ở Định Công phải chi cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng rất cao, chiếm tới gần
38 trên tổng vốn đầu t cho dự án là
287 tỷ. Sở dĩ vậy vì dự án xây dựng tại Trung tâm Thành phố, giá đất thực tế tại đây cao gấp chục lần so với giá Nhà nớc quy định nên để có
đợc mặt bằng Thành phố cũng nh chủ đầu t đã phải chi ra một khoản tiền lớn là gần 108,5 tỷ đồng.
Dự án làng quốc tế Thăng Long ngợc lại chỉ chi
1,8 trên tổng vốn
đầu t rất lớn là 2.037 tỷ do xây dựng xa khu trung tâm đất đền bù hầu hết là đất nông nghiệp.
Ngoài ra ngay trên cùng một khu vực chi phí này giữa các dự ¸n kh¸c nhau còng kh¸c nhau phơ thc vµo sù phối hợp, hợp tác giữa ba bên là chủ đầu
t, cơ quan quản lý Nhà nớc tại địa phơng và ngời dân có đất bị thu hồi. Tại những dự án mà chủ đầu t và địa phơng đề ra đợc cách thức đền bù hợp lý, giải
quyết tốt vấn đề tái định c, tranh thủ đợc sự ủng hộ, nhất trí của ngời dân thì công tác GPMB diễn ra nhanh gän, nhanh chãng triĨn khai x©y dùng dù án,
phát huy hiệu quả. Nếu ngợc lại thì không những chi phí chuẩn bị đầu t tăng mà còn ảnh hởng đến việc triển khai dự án, thậm chí phải hủy bỏ.
3.2.Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở.
Chi phí này bao gồm chi cho công tác san nền, xây dựng hệ thống đờng giao thông, hệ thống cấp thoát nớc, cung cấp điện, xây dựng các khu nhà và những
chi phí khác.
Thông thờng chỉ có chi phí san nền là đợc phân bổ hết trong năm đầu thực hiện dự án còn những chí phí khác đợc phân bổ dần qua các năm. Đối với các khu
nhà trong khu đô thị mới, các chủ đầu t thờng có kế hoạch hoàn thành Bộ phận
75
một công trình hay cụm công trình để đa ngay vào khai thác thu hiệu quả mà không đợi đến khi toàn Bộ dự án hoàn thành. Đây là phơng thức đợc Thành phố
khuyến khích để nhanh chóng cung cấp nhà ở cho những đối tợng có nhu cầu đồng thời bổ sung nguồn vốn cho dự án.
Hạ tầng kỹ thuật và nhà ë lµ Bé phËn quan träng nhÊt cđa mét dù án đầu t phát triển nhà ở và chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng vốn đầu t, khoảng từ
hơn 55 đến gần 90 tuỳ từng dự án. Tuy nhiên trong điều kiện các dự án trên địa bàn hiện nay đều huy động vốn từ nhiều nguồn hơn thế nguồn vốn tự có
lại không chiếm đa số nên các hạng mục này thờng có tiến độ thi công chậm, hoàn thành không đồng bộ. Có nhiều dự án đã đa vào khai thác sử dụng, bán
cho ngời dân đến sinh sống nhng vẫn cha có đủ các hạ tầng kỹ thuật nh đờng giao thông trong hàng rào dự án cha đảm bảo chất lợng, hệ thống điện, nớc cha
ổn định.
Tuỳ từng đối tợng dự án dự định phục vơ lµ ngêi cã thu nhËp thÊp hay thu nhËp trung bình hoặc cao, và cả ngời nớc ngoài mà chi phí cho hạng mục này cũng
rất khác nhau, đảm bảo cho giá thành công trình nói riêng và toàn Bộ dự án nói chung phù hợp với khả năng thanh toán của các đối tợng đó.
Bảng: chi phí xây dựng HTKT và nhà ở của một số dự án
tơng ứng với đối tợng phục vụ Tên dự án
Đối tợng phục vụ Chi phí XD HTKT và nhà ở
Giá trị tr.đ Tỷ trọng
Khu DVTH và nhà ở Bắc Linh Đàm
Ngời có thu nhập trung bình
55.905 40,2
Khu XDTT Định Công
Ngời có thu nhập trung bình
90.586 31,6
Làng quốc tế Thăng Long
Ngời có thu nhập cao và ngời nớc ngoài
1.875.049 92
Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính
Ngời cã thu nhËp cao 237.430
75,4
Ngn: Vơ KÕ Ho¹ch Thống Kê, Bộ Xây Dựng
Nh vậy đối tợng phục vụ sẽ quyết định các tiện nghi sinh hoạt cũng nh tiêu chuẩn của các công trình và do đó chi phối đến chi phí xây dựng cũng nh tỷ
trọng của hạ tẫng kỹ thuật và nhà ở trong tổng vốn đầu t của dự án.
76
3.3.Chi phí xây dựng hạ tầng xã hội.
Trong các công trình xây dựng nhà ở theo dự án để khắc phục tình trạng thiếu hạ tầng xã hội của những mô hình trớc đây, phần này đợc chú ý đặc biệt và đây
cũng chính là nét tạo nên sự khác biệt giữa các khu đô thị mới với các khu tập thể hay nhà cao tầng cũ.
Do thờng ở những khu đất ven đô hay thuộc các huyện ngoại thành nên các khu đô thị mới muốn thu hút đợc ngời dân đô thị đến sinh sống thì phải đảm
bảo các điều kiện về hạ tầng xã hội tối thiểu nếu nh không muốn nói là phải
tốt hơn các khu nội đô khác.
Tuỳ theo quy mô của dự án mà các công trình hạ tầng xã hội có thể bao gồm: các khu vui chơi giải trí, vờn hoa, công viên, trờng học, nhà trẻ, cơ sở y tế, các
cơ quan quản lý địa phơng và Nhà nớc, hệ thống cơ sở cung cấp dịch vụ ăn, uống, sinh hoạt
Nh vậy toàn bộ vốn đầu t của một dự án phát triển nhà ở đợc chi vào ba phần chính là: giải phóng mặt bằng; xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nhà ở; xây dựng hạ
tầng xã hội. Tuy nhiên chi phí cho cả dự án còn bao gồm nhiều khoản khác nh chi phí nhân công trực tiếp, gián tiếp; hoàn tất thủ tục; chi phí tiếp thị quảng
cáo đây là những chi phí không trực tiếp tạo ra sản phẩm cho dự án nh
ng lại
không thể thiếu, đóng góp một phần không nhỏ vào thành công của dự án nói chung.
Để hiểu rõ cơ cấu kỹ thuật vốn đầu t của một dự án phát triển nhà ở nên xem xÐt mét dù ¸n cơ thĨ, vÝ dơ dù ¸n khu nhà Bắc Linh Đàm một trong

những khu nhà xây dựng trong khu đô thị mới và theo mô hình dự án đầu tiên của Thủ đô.
77
Bảng
Phân bổ vốn đầu t cho các hạng mục hàng năm của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm
Các hạng mục 1997
1998 1999
2000 Tỉng
Tû träng
I. GPMB 33.300
33.300 23,3
II. XD HTKT vµ nhµ ë
26.089 27.361
12.860 67.580
47,2 San nỊn
1.270 6.824
6.824 4,8
HƯ thèng giao thông 4.273
3.631 1.520
10.695 7,5
Thoát nớc ma 1.190
1.526 450
3.167 2,2
Thoát nớc bẩn 864
794 495
2.152 1,5
Cấp nớc 2.690
2.037 1.030
5.757 4,0
Cáp điện 2.817
3.176 1.443
7.436 5,2
Xây dựng nhà 7.065
15.880 7.205
30.150 21,1

III. XD HTXH


835 365
5.660 5.194
20.300 15,2

IV. Chi phÝ kh¸c


1.858 8.611
6.920 5.106
21.920 15,3

V. Tỉng céng 100


Nguồn: báo cáo kết quả thực hiện dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm Tổng công ty Đầu t
và Phát triển nhà và đô thị
78
Một số cơ chế, chính sách khuyến khích của Thành phố đối với hoạt động đầu t phát triển nhà ở trên địa bàn Hà nội.
Trong những năm triển khai công cuộc Đổi mới, đợc sự quan tâm chỉ đạo của Chính phủ, nhiều cơ chế chính sách trong lĩnh vực quản lý và phát triển nhà
đã đợc ban hành và áp dụng trong thực tiễn nh:
Pháp lệnh về nhà ở 1991 Chính sách xử lý các vấn đề về nhà ở 1991
Chính sách xoá bao cấp và đa tiền nhà vào lơng 1992 Chính sách chuyển hoạt động quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc sang
phơng thức kinh doanh 1993 Nghị định 61CP về xác lập quyền sở hữu nhà ở và đất ở đô thị
Luật đất đai 1993
Ngoài ra còn có chính sách hỗ trợ những ngời hoạt động Cách mạng trớc Tháng 8 năm 1945 cải thiện nhà ở đầu năm 2000 và nhiều chính sách và cơ
chế khác.
Có thể nói trong 10 năm trở lại đây hệ thống cơ chế chính sách về quản lý và phát triển nhà đợc hình thành tơng đối đồng bộ. Nó đã tạo điều kiện cho các
địa phơng và cơ sở có điều kiện triển khai cả về quản lý cũng nh phát triển quỹ nhà ở phục vụ yêu cầu của xã hội.
Quán triệt đờng lối đó của Đảng và Nhà nớc cùng với sức ép lớn về nhu cầu nhà ở của một Thủ đô, UBND Thành phố Hà nội đã kịp thời ban hành các
chính sách lớn nhằm thu hút mọi thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động đầu t phát triển nhà ở, quyết tâm thực hiện xã hội hoá công tác này, tạo cho
đời sống của ngời dân cũng nh Bộ mặt của Thủ đô một sự chuyển biến thật sự.
Sau gần 3 năm triển khai chơng trình 12 về phát triển nhà ở tại Hà nội, đầu năm 2002 Thành phố đã ban hành Quy định về thực hiện

u đãi đầu t xây dựng nhà ở để bán và cho thuê theo Nghị định 712001NĐ - CP trên địa bàn
Thành phố Hà nội. Quy định này trên thực tế đã đáp ứng đợc phần nào mong muốn cđa c¸c doanh nghiƯp khi tham gia c¸c dù ¸n đầu t xây dựng nhà ở, làm
cho nó trở thành một lĩnh vực thật sự hấp dẫn thu hút đợc sự quan tâm của nhiều thành phần trong xã hội.
Có thể khái quát một số nội dung trong Quy định nh sau:
Mục tiêu cơ bản: tạo điều kiện và u đãi để thu hút nhiều nhà đầu t tham gia
chơng trình phát triển nhà ở của Thủ đô nhằm tạo ra số lợng lớn quỹ nhà, đa dạng các loại căn hộ để đáp ứng yêu cầu của các đối tợng có nhu cầu mua
hoặc thuê nhà ở.
79
Các dự án phát triển nhà ở đợc u đãi đầu t nếu đáp ứng đợc một trong các
điều kiện sau:
Dự án khu nhà ở, dự án phát triển khu đô thị mới có xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, có từ 60 diện tích đất ở trở lên xây
dựng nhà ở căn hộ cao tầng. Các dự án nhà ở Thành phố đầu t 100 vốn Ngân sách.
Các dự án cải tạo, phát triển nhà ở căn hộ cao tầng có phục vụ mục đích tái định c.
Đối tợng doanh nghiệp đợc tham gia đầu t dự án nhà ở u đãi
Các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đợc thành lập và hoạt động theo pháp luật, có đăng ký kinh doanh bất động sản, có kinh
nghiệm và năng lực thực thi dự án. Doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài theo Luật Đầu t nớc ngoài tại Việt
nam.
Về thủ tục đầu t và xây dựng: các dự án nếu đã có thiết kế kỹ thuật đợc phê duyệt thì đợc miễn Giấy phép xây dựng.
Về đền bù giải phóng mặt bằng: các dự án có diện tích đất phải nộp tiền sử
dụng đất và phải bồi thờng thiệt hại khi thu hồi đất, thì số tiền sử dụng đất phải nộp đợc trừ toàn Bộ số tiền bồi thờng thiệt hại về đất của dự án nhng
không đợc vợt quá tổng số tiền sử dụng đất mà chủ đầu t phải nộp và đợc UBND phê duyệt. Trong trờng hợp chủ đầu t dự án gặp khó khăn về vốn thì
đợc vay vốn của Quỹ phát triển nhà ở Thành phố để thực hiện bồi thờng giải phóng mặt bằng.
Về giao, nhận thầu xây dựng: chủ đầu t dự án đợc phép tự thực hiện xây
dựng hoặc chọn nhà thầu xây dựng không phải đấu thầu các công trình hoặc gói thầu sử dụng trên 50 vốn đầu t là vốn hợp pháp của chính chủ đầu
t vốn tự có, vốn ứng trớc của các tổ chức, cá nhân.
Về huy động vốn đầu t:
Đợc huy động vốn ứng trớc của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở; đợc vay vốn của các tổ chức tín dụng và áp dụng các hình thức huy
động vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Đợc UBND Thành phố xem xét cho vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở
Thành phố.
Về đầu t xây dựng các công trình hạ tầng:
Các chủ đầu t dự án đợc tạo điều kiện về đầu t các công trình hạ tầng nh sau: Ngân sách Nhà nớc để xây dựng: các công trình, hệ thống hạ tầng kỹ
thuật chung của khu vực ngoài dự án; một số công trình, hạng mục công
80
trình hạ tầng kỹ thuật cấp Quốc gia hoặc cấp Thành phố trong phạm vi dự án; một số công trình, hạng mục công trình hạ tầng xã hội cấp Quốc
gia, cấp Thành phố, cấp quận trong phạm vi dự án.
Trong trờng hợp Ngân sách Nhà nớc cha cân đối kịp vốn đầu t cho các công trình trên thì chủ đầu t đợc sử dụng các nguồn vốn hợp pháp khác
để đầu t nhằm đa dự án vào hoạt động đúng tiến độ. Nguồn vố này sẽ đ- ợc trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất và các khoản mà chủ đầu t
dự án phải nộp Ngân sách theo quy định. Trờng hợp còn thiếu sẽ đợc Ngân sách hoàn trả.
Ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất:
Tr ờng hợp đ
ợc giao đất phải nộp tiền sử dụng đất thì + đợc miễn đối với diện tích đất xây dựng nhà chung c cao tầng
+ đợc giảm 50 diện tích đất không xây dựng nhà chung c cao tầng + đợc chậm nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích phải nộp, pù hợp với
tiến độ của từng dự án, nhng thời gian chậm nộp không quá 5 năm, kể từ ngày quyết định giao đất.
Tr ờng hợp phải trả tiền thuế sử dụng đất
Đợc miễn tiền thuế sử dụng đất 3 năm, kể từ khi giao đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở căn hộ cao tầng
Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
Chủ đầu t dự án đợc áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 25 đối với loại nhà ở căn hộ cao tầng và các loại nhà ở khác.
Miễn thuế suất đối với các dự án xây dựng nhà ở phục vụ đối tợng chính sách.
Trên đây là những chính sách khuyến khích của Thành phố nhằm tạo ra một môi trờng đầu t thực sự thông thoáng, từng bớc tạo nên các yếu tố của
một thị trờng bất động sản. Tuy nhiên do tính chất phức tạp của các dự án phát triển nhà ở theo dự án nên Thành phố cần nghiên cứu thực tế và đa ra các chính
sách thích hợp và kịp thời hơn nữa, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các chủ đầu t đang rất cần một văn bản có tính pháp luật cao trong công tác giải phóng
mặt bằng một công việc hết sức nhạy cảm và khó giải quyết ảnh hởng không nhở đến tiến độ cũng nh tính kinh tế của các dự án đang triển khai.
III. đánh giá tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội thời gian qua.

1. Những kết quả ®¸ng ghi nhËn trong thêi gian qua.


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Cơ cấu sử dụng vốn đầu t trong xây dựng nhà ở theo dự án tại Hà nội

Tải bản đầy đủ ngay(122 tr)

×