1. Trang chủ >
  2. Luận Văn - Báo Cáo >
  3. Kinh tế - Thương mại >
Tải bản đầy đủ - 122 (trang)
Những kết quả đáng ghi nhận trong thời gian qua.

Những kết quả đáng ghi nhận trong thời gian qua.

Tải bản đầy đủ - 122trang

trình hạ tầng kỹ thuật cấp Quốc gia hoặc cấp Thành phố trong phạm vi dự án; một số công trình, hạng mục công trình hạ tầng xã hội cấp Quốc
gia, cấp Thành phố, cấp quận trong phạm vi dự án.
Trong trờng hợp Ngân sách Nhà nớc cha cân đối kịp vốn đầu t cho các công trình trên thì chủ đầu t đợc sử dụng các nguồn vốn hợp pháp khác
để đầu t nhằm đa dự án vào hoạt động đúng tiến độ. Nguồn vố này sẽ đ- ợc trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất và các khoản mà chủ đầu t
dự án phải nộp Ngân sách theo quy định. Trờng hợp còn thiếu sẽ đợc Ngân sách hoàn trả.
Ưu đãi về tiỊn sư dơng ®Êt, th sư dơng ®Êt:
 Tr êng hợp đ
ợc giao đất phải nộp tiền sử dụng đất thì + đợc miễn đối với diện tích đất xây dựng nhà chung c cao tầng
+ đợc giảm 50 diện tích đất không xây dựng nhà chung c cao tầng + đợc chậm nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích phải nộp, pù hợp với
tiến độ của từng dự án, nhng thời gian chậm nộp không quá 5 năm, kể từ ngày quyết định giao đất.
Tr ờng hợp phải trả tiền thuế sử dụng đất
Đợc miễn tiền thuế sử dụng đất 3 năm, kể từ khi giao đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở căn hộ cao tầng
Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
Chủ đầu t dự án đợc áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 25 đối với loại nhà ở căn hộ cao tầng và các loại nhà ở khác.
Miễn thuế suất đối với các dự án xây dựng nhà ở phục vụ đối tợng chính sách.
Trên đây là những chính sách khuyến khích của Thành phố nhằm tạo ra một môi trờng đầu t thực sự thông thoáng, từng bớc tạo nên các yếu tố của
một thị trờng bất động sản. Tuy nhiên do tính chất phức tạp của các dự án phát triển nhà ở theo dự án nên Thành phố cần nghiên cứu thực tế và đa ra các chính
sách thích hợp và kịp thời hơn nữa, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các chủ đầu t đang rất cần một văn bản có tính pháp luật cao trong công tác giải phóng
mặt bằng một công việc hết sức nhạy cảm và khó giải quyết ảnh hởng không nhở đến tiến độ cũng nh tính kinh tế của các dự án đang triển khai.
III. đánh giá tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội thời gian qua.

1. Những kết quả đáng ghi nhận trong thời gian qua.


Đã gần 50 năm sau ngày Thành phố Hà nội đợc giải phóng, 14 năm kể từ khi Nhà nớc thực hiện chính sách đổi mới và 5 năm sau khi chơng trình phát triển
81
nhà ở Thủ đô ra đời. Qua từng ấy thời gian Thành phố không ngừng phát triển về mọi mặt kinh tế văn hoá - xã hội, tuy nhiên không gì dễ nhận thấy hơn cả
là khi ta chứng kiến sự đổi thay ở Bộ mặt Thành phố. Hàng loạt các con đờng mới khang trang, sạch đẹp hơn, hàng loạt các cao ốc, toà nhà mọc lên ở mọi nơi
trong Thành phố và đặc biệt hơn cả là những khu đô thị mới xuất hiện tại những nơi mà trớc kia chỉ là vùng ngoại thành hẻo lánh thiếu các cơ sở hạ tầng kỹ
thuật và xã hội thiết yếu. Hàng chục khu đô thị mới đợc xây dựng tạo điều kiện cho ngời dân Thủ đô nâng cao chất lợng cuộc sống đồng thời tạo cho Thủ đô
một dáng dấp hiện đại, văn minh hơn bao giờ hết.
Có đợc thành quả đó là nhờ sự sáng suốt trong việc đề ra các chính sách về phát triển đô thị phù hợp trong đó không thể không kể đến chủ trơng phát triển nhà ở
theo dự án mà đề tài đang đề cập.
Để đánh giá đợc kết quả bớc đầu của công cuộc đầu t này có thể thông qua hai khía cạnh định tính và định lợng cùng việc xem xét một số dự án cụ thể sau
đây.
1.1. Những kết quả xét trên khía cạnh định tính.
Thứ nhất, phát triển nhà ở theo dự án mà chủ yếu là xây dựng các chung c cao tầng thật sự phù hợp với điều kiện và nhu cầu của Thành phố.
Khái niệm chung c cao tầng hay nhà ở căn hộ cao tầng là các loại nhà cao
tầng từ 5 tầng trở lên, gồm nhiều căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung không bao gồm loại nhà ở thông tầng từ dới cùng lên tầng má NĐ
712001NĐ - CP
Nhà chung c cao tầng đã là một xu thế tất yếu trong phát triển nhà ở tại các đô thị trên thế giới, Thủ đô Hà nội cũng là một đô thị có tốc độ phát triển nhanh
nên không nằm ngoài quy luật đó. Trong quy hoạch chung năm 1998 Hà nội đã xác định chỉ tiêu bình quân đất đô thị là 100m2ngời. Song với yêu cầu để tạo
lập môi trờng sống mới đã phân bổ 20 25 là đất giao thông, 14 ®Êt c©y xanh thĨ dơc thĨ thao, ®Êt khu ë chỉ dừng ở mức 40 45, còn lại là đất
chuyên dùng khác nh công nghiệp, trung tâm công cộng, an ninh quốc phòng, kho tàng, đầu mối kỹ thuật Với chỉ tiêu và điều kiện nh
vậy xây dựng nhà ở
chung c cao tầng là xu thế tất yếu. Đây không chỉ là định hớng của các nhà quản lý mà còn là nguyện vọng của đa số nhân dân thông qua các đợt điều tra
xã hội học và tình hình đăng ký mua nhà chung c ở các khu đô thị mới.
Các quần thể chung c cao tầng trong những khu đô thị đợc xây dựng dựa trên quy hoạch tổng thể có tính đến sự phù hợp với môi trờng xung quanh đã tạo cho
Thành phố vẻ khang trang, hiện đại trong sự thống nhất đồng bộ.
82
Thứ hai, phát triển nhà ở theo dự án đáp ứng chỗ ở cho nhiều đối tợng khác nhau trong xã hội.
Mặt trái của quá trình phát triển kinh tế là làm gia tăng bất bình đẳng xã hội. Thủ đô Hà nội có khoảng cách giàu nghèo nói chung vào khoảng 5 6 lần
nhng sự cách biệt về nhà ở lại rộng lớn và sâu sắc hơn nhiều. Đặc biệt là trớc đây khi phần lớn nhà ở là do dân tự xây dựng trên những mảnh đất riêng thì ng-
ời ta có thể dễ dàng quan sát thấy hàng ngàn ngôi nhà t nhân ở Hà nội trị giá hàng tỷ đồng bên cạnh đó cũng có không ít các ngôi nhà tạm, nhà cấp 4, nhà
trong xóm liều, nhà cơi nới từ cầu thang nói chung là có giá trị thấp.
Phát triển nhà ở bằng việc xây dựng các chung c cao tầng đã làm thay đổi quan
điểm nhà phải gắn với đất. Với u điểm là tạo ra diện tích sàn xây dựng và số căn hộ lớn hơn gấp nhiều lần so với sử dụng đất chia lô, các chung c có thể cung cấp
chỗ ở cho nhiều đối tợng khác nhau với giá thành rẻ hơn hẳn so với tự mua đất làm nhà.
Hơn thế Thành phố còn có chủ trơng buộc các chủ đầu t xây dựng nhà trong các khhu đô thị mới phải dành một tỷ lệ căn hộ nhất định để bán cho CBCNV các tổ
chức, đơn vị hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp có nhu cầu về nhà ở với giá đảm bảo kinh doanh. Ngoài ra tuỳ từng dự án mà còn phải dành ra một số lợng
căn hộ để bán theo giá chỉ đạo của Thành phố cho các đối tợng chính sách có khó khăn về nhà ở. Tất cả sự can thiệp trên đây của Nhà nớc là nhằm giảm bớt
tác hại của thị trờng bất động sản đang phát triển quá nóng, không phản ánh đúng quy luật cung cầu và đặc biệt là thiếu bình đẳng.
Thứ ba, phát triển nhà ở theo dự án huy động đợc nhiều nguồn vốn trong xã hội.
Do tính chất cố định, không thể tăng thêm về diện tích mà thị trờng bất động sản thờng hứa hẹn khả năng thu lợi nhuận cao, thậm chí là siêu lợi nhuận nếu
không có sự kiểm soát chặt chẽ từ phía Nhà nớc. Hà nội và TP. HCM là hai địa phơng thờng xảy ra các đợt sốt đất, giá đất tăng với mức chóng mặt nhng chủ
yếu không phải do nhu cầu thật sự tăng mà là do đầu cơ. Thậm chí nhiều doanh nghiệp trong ngành xây dựng cũng bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ đát, tình trạng
này khiến cho một khối lợng tiền khổng lồ trị giá hàng vạn tỷ đồng của toàn xã hội bị chôn chặt vào đất mà không tạo ra của cải gì, hơn thế nó còn làm căng
thẳng thêm tình trạng thiếu nhà ở do giá đất đã vợt quá khả năng chi trả của nhiều ngời.
Chơng trình phát triển nhà ở của Hà nội ra ®êi cïng víi nhiỊu khun khÝch u ®·i ®èi với các thành phần kinh tế tham gia đã trở thành một nơi thu hút, khai
83
thông có hiệu quả nhiều nguồn vốn vào thị trờng bất động sản tạo ra sản phẩm là các khu nhà phù hợp với nhiều đối tợng khác nhau. Nguồn vốn đầu tiên phải
kể đến là từ các doanh nghiệp trong ngành xây dựng mà trớc đây chủ yếu dùng vào việc xây dựng phục vụ cho nhu cầu nội Bộ hoặc khai thác quỹ đất để bán.
Thứ hai là nguồn vốn huy động từ khách hàng những ngời có ý định mua nhà, những khu chung c mới đợc xây dựng của Thành phố thật sự thu hút đợc sự
quan tâm của nhiều ngời, đặc biệt trong thời gian đầu khi các khu đô thị mới còn ít thì ngời mua nhà thờng sãn sàng trả trớc 40 50 tiền nhà để đợc chắc
chắn sở hữu căn nhà đó. Đây đã và đang là nguồn vốn giữ vai trò hết sức quan trọng trong phát triển nhà của Thành phố.
Thứ t, phát triển nhà ở theo dự án đón đầu quá trình phát triển về kinh tế, mở rộng về địa giới hành chính của Thành phố trong tơng lai.
Làm đợc điều đó là do mọi dự án đều đợc tiến hành dựa trên quy hoạch tổng thể và chi tiết về không gian, về hành chính, về ngành của Thành phố trong thời
gian 10 đến 20 năm nữa.
1.2. Những kết quả xét trên khía cạnh định lợng
Chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở
Kết quả của công tác phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố thời gian qua thể hiện rõ nhất qua diện tích sàn nhà đợc xây mới không ngừng tăng lên, năm sau
nhiều hơn năm trớc, đặc biệt nếu so sánh diện tích nhà ở theo dự án với diện tích do dân tự đầu t x©y dùng sÏ cho thÊy sù chun biÕn thËt sù, và nhà ở xây
dựng theo dự án đang trở thành một xu hớng tất yếu.
Kết quả cụ thể đợc miêu tả ở bảng và sơ đồ dới đây.
Nhìn vào biểu ®å ta cã thĨ thÊy tõ sau khi cã ch¬ng trình 12 CtrTU ngày 20 tháng 5 năm 1998 của Thành uỷ về phát triển nhà ở Hà nội đến năm 2000 và
2010 tình hình đầu t phát triển nhà ở trên địa bàn Thủ đô đã có những chuyển biến mạnh mẽ. Thực tế cho thấy tác động của chơng trình không chỉ giới hạn ở
việc tạo thêm tổng m2 sàn nhà ở mà quan trọng hơn là nó đã dần dần làm chuyển dịch cơ cấu đầu t từ hình thức dân tự xây trên những mảnh đất nhở lẻ
84
có giấy phép và không sang hình thức đầu t theo các dự án có quy mô lớn, cùng một lúc đáp ứng đợc nhu cầu về chỗ ở cho nhiều đối tợng.
Phát triển nhà ở trong giai đoạn này đều đạt và vợt chỉ tiêu so với kế hoạch hơn 5, đặc biệt từ năm 2000 trở đi mỗi năm đều vợt kế hoạch đề ra gần 30 cho
thấy đầu t phát triển nhà ở đang diễn ra sôi nổi ở cả bề rộng lẫn bề sâu, khác hẳn với tình hình của những năm trớc đây khi Nhà nớc còn bao cấp về nhà ở,
việc đầu t thờng diễn ra ở quy mô nhở hoặc vừa phải do phụ thuộc vào nguồn vốn ngân sách hạn hẹp. Nếu nh những năm 1991 1997 bình quân hàng

năm Hà nội chỉ xây dựng đợc khoảng 200.000 m2 thì nay đã tăng gấp 2,3 lần với với tổng diện tích xây mới bình quân là 450.737 m2. Đây là một dấu hiệu
tốt đẹp chứng tở tính đúng đắn, kịp thời của chơng trình nhà ở đang đợc Thành phố phát động, thu hút sự tham gia của đông đảo các thành phần trong xã hội
tạo nên một sức mạnh tổng hợp, nhanh chóng góp phần giải quyết tình trạng căng thẳng về nhà ở trên địa bàn.
Một trong những định hớng mang tính mấu chốt của chơng trình 12 là phát triển nhà ở theo dự án cũng đợc thể hiện rõ trong những năm qua với diện tích các
dự án đạt đợc là hơn 2 triệu m2, chiếm hơn 50 tổng diện tích nhà ở của toàn Thành phố. Con số này cha phải là lớn với một Thành phố có mật độ dân
số đông nh Hà nội, lại đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ rất cần hạn chế và tiến tới giảm dần việc xây dựng manh mún không theo quy hoạch hoặc sử
dụng lãng phí đất đai. Tuy nhiên đây là con số rất đáng khích lệ nếu nh biết rằng chỉ mới 1 năm trớc năm phát động chơng trình phát triển nhà ở theo dự án
luôn ở mức khiêm tốn, chiếm tỷ lệ rất nhở năm 1997 là khoảng 18 so với diện tích do dân tự xây dựng 22 vào năm 1999. Không những vậy dự án ở
đây phần lớn chỉ là xây dựng trên những diện tích đất sẵn có của chủ đầu t là các đơn vị kinh tế, các tổ chức xã hội và các thành phần kinh tế khác nhằm mục
đích lo chỗ ở cho Cán Bộ công nhân viên của đơn vị mình mà không phải là để kinh doanh. Chính vì xây dựng trên những mảnh đất hiện có nên những dự án
này thờng thiếu hạ tầng kỹ thuật và đặc biệt là hạ tầng xã hội đồng bộ không đáp ứng đợc nhu cầu phát triển chung của Thành phố.

Chỉ tiêu số khu đô thị mới Do hầu hết các công trình nhà ở đợc xây dựng theo mô hình dự án đợc tiến
hành trong các khu đô thị mới và ngợc lại các nhà ở xây dựng trong khu đô thị mới bắt buộc phải đợc xây dựng theo dự án nên có thể dễ dàng thấy đợc
kết quả của hình thức đầu t này thông qua số lợng cũng nh quy mô của các khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố.
Qua các hội nghị phát triển nhà ở lần thứ 3
năm 2002, Thành phố đã xác lập đ-
ợc 70 dự án với quy mô đất gần 2450 ha với khoảng 30 triệu m2
sàn nhà ở
85
các loại, trong đó 14 khu trọng điểm đợc xác định là để tạo lập Bộ mặt đô thị
từ nay đến năm 2005 nh sau
Bảng:
Danh mục 14 khu đô thị mới trọng điểm của Hà nội đến năm 2005
ST T
Tên dự án Khu đô thị mới
Quy mô đất ha
Tổng diện tích sàn nhà ở m2
Dân số dự kiến ngời
1 Mễ Trì Hạ
13,79 47.000
2.956 2
Mễ Đình Mễ Trì 39,0
246.200 7.105
3 Mỹ Đình II
26,24 230.000
5.540 4
Nam Trần Duy Hng 36,47
210.470 6.500
5 Thành phố giao lu
96,0 861.000
29.000 6
Thạch Cầu Thạch Bàn 31,96
170.000 5.880
7
Tây Nam Saprof giai đoạn I
56,4 858.000
8.400 8
Làng quốc tế Thăng Long 10,20
123.738 2.700
9 Đại Kim - Định Công
24,0 126.745
3.000 10 Định Công
35,0 297.500
16.528 11 Khu dịch vụ tổng hợp hồ Linh
Đàm 35,0
96.041 6.800
12 Trung Yên 37,05
349.100 17.000
13 Trung Hoà - Nh©n ChÝnh quËn Thanh Xuân
14,28 319.000
5.500 14 Trung Hoà - Nhân Chính
quận Cầu Giấy 32,86
390.000 12.600
Tổng cộng 488,25
4.324.794 129.509
Nguồn: Quy hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà nội
Nh vậy phát triển nhà ở theo dự án sẽ là hớng chính hiện nay và trong tơng lai để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho ngời dân Thủ đô. Đến năm 2005 sẽ có tổng
cộng 4.324.794 m2 sàn nhà đợc xây dựng theo mô hình này, đảm bảo chỗ ở
cho xấp xỉ 129.509 ngời đến sinh sống
Tính đến đầu năm 2003 đã có một số dự án hoàn thành giai đoạn và đa vào khai thác sử dụng. Ngoài việc bổ sung đáng kể vào quỹ nhà của Thành phố các dự án
này còn đạt đợc các kết quả khác nh đóng góp vào ngân sách thông qua thuế và các khoản phải nộp khác, tạo ra một hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ trong các
khu nhà.
Mặc dù là lĩnh vực đợc Nhà nớc áp dụng chính sách u ®·i víi th st th thu nhËp doanh nghiƯp lµ 25, ngoài ra tuỳ từng trờng hợp mà dự án có thể đợc
86
miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất nhng giá trị nộp ngân sách trong cả đời dự án cũng không hề nhở trung bình là 50 tỷ đồng. Những đóng góp này đã phần nào
xứng đáng với vai trò trụ cột của ngành xây dựng nói chung trong nền kinh tế Thủ đô. Bên cạnh đó các dự án còn tạo việc làm thờng xuyên cho nhiều lao
động trong và ngoài đơn vị chủ đầu t, kích thích các ngành sản xuất vật liệu xây dựng trong nớc, chuyển dịch cơ cấu kinh tế Thủ đô theo hớng Công nghiệp hoá,
hiện đại hoá Bảng sau thống kê một số các kết quả kể trên trong đó đặc biệt
nhấn mạnh diện tích nhà ở do các dự án tạo ra.
Bảng
Kết quả và kết quả dự tính của một số dự án
Tên dự án Năm
kết thúc
Giá trị nộp NSNN
tỷ.đ Giá trị hệ
thống sàn kết cấu hạ tầng
tỷ.đ Diện tích nhà
ở m2 sàn
Khu DVTH và nhà ở Bắc Linh Đàm
2001 48
65 138.000
Khu XDTT Định Công
2001 62
77,022 123.738
Làng Quốc tế Thăng Long
2005 74.4
119,7 297.000
Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính
2004 67
86,5 125.640
Nguồn: Vụ Kế hoạch thống kê - Bộ Xây dựng
Trên đây là những kết quả về mặt kinh tế xã hội nói chung, tuy nhiên các kết quả này sẽ không bao giờ có đợc nếu bản thân các chủ đầu t không thu đợc lợi
ích cho riêng đơn vị mình. Lợi ích của chủ đầu t sẽ đợc phản ánh thông qua các chỉ tiêu tài chính nh lợi nhuận thuần, thời gian thu håi vèn, hƯ sè hoµn
vèn néi Bé, hay hệ số hiệu quả
Một số chỉ tiêu tài chính của các dự án
Tên dự án Lợi nhuận
tỷ.đ Thời gian thu
hồi vốn năm IRR
Hệ số hiệu quả Khu DVTH và nhà
ở Bắc Linh Đàm 12,816
4 14
9,22 Khu XDTT Định
Công 29,600
3,5 25
10.31 Làng Quốc tế
Thăng Long 91,604
5 15,8
4,49
87
Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân
32,980 5,5
12,1 10,48
Trung bình các dự án
41,750 4,5
16,725
Nguồn: Vụ Kế hoạch thống kê - Bộ Xây dựng
Nhìn vào số liệu thống kê trên có thể thấy các dự án đều có lợi nhuận thuần t- ơng đối cao trung bình gần 42 tỷ và tơng xứng với vốn đầu t đã bỏ ra. Điều
đáng nói là mặc dù đều là những dự án có quy mô lớn thời gian thực hiện đầu t kéo dài 3 đến 10 năm nhng thời gian thu hồi vốn lại khá hấp dẫn là hơn 4 năm,
cho thấy các dự án phát triển nhà ở đang đáp ứng đợc cả hai phía chủ đầu t và ngời có nhu cầu về nhà ở. Nh đã đề cập ở những phần trớc phần vốn vay chiếm
tỷ trọng tơng đối lớn trong các dự án tuy nhiên với lãi suất vay trung hạn hiện nay tại các Ngân hàng thơng mại dao động trong khoảng 8 đến 10 năm thì
các dự án trên đều có hệ số hoàn vốn đáp ứng và đảm bảo dự án có tính khả thi.

2. Một số tồn tại trong hoạt động đầu t phát triển nhà ở theo dự án


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Những kết quả đáng ghi nhận trong thời gian qua.

Tải bản đầy đủ ngay(122 tr)

×