1. Trang chủ >
  2. Kinh tế - Quản lý >
  3. Tài chính - Ngân hàng >

Hoa kỳ và bong bóng bất động sản

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (957.81 KB, 82 trang )


15
CHƯƠNG 2: KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM

2.1 Hoa kỳ và bong bóng bất động sản


Bong bóng bất động sản tại Hoa Kỳ diễn ra chủ yếu tại các thị trường bất động sản ở các bang California, Florida, New York, Michigan, the Northeast
Corridor, và các bang miền Tây Nam nước Mỹ. Ở mức độ quốc gia, giá nhà đạt đỉnh điểm vào thời gian đầu năm 2005, sau đó bắt đầu giảm chóng mặt trong năm
2006 và mức giảm hiện nay vẫn có thể chưa là mức thấp nhất. Tỷ lệ nhà bị tịch thu do không trả được nợ vay gia tăng mạnh vào năm 2006–2007 dẫn đến cuộc khủng
hoảng vào tháng 82007 cho các thị trường cho vay. Tháng 102007, Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ gọi tình trạng vỡ bong bóng nhà đất là rủi ro nguy hiểm nhất cho
nền kinh tế nước Mỹ” Các bong bóng bất động sản có thể xảy ra ở thị trường bất động sản cục bộ
địa phương hoặc trên phương diện toàn cầu. Vào thời kỳ cuối, các bong bóng có chung đặc điểm là giá bất động sản gia tăng vượt mức chịu đựng so với thu nhập,
tỷ lệ giá cho thuê bất động sản và các chỉ số kinh tế khác. Sau đó, giá nhà sẽ giảm và làm cho các chủ nhà lâm vào tình trạng nợ cao hơn giá trị bất động sản mà họ
đang sở hữu. Bong bóng bất động sản tại Mỹ diễn ra gần như cùng lúc với các bong bóng khác tại Anh, Tây Ban Nha và thậm chí Hàn Quốc.
Việc nhận ra tình trạng bong bóng thường diễn ra khá muộn, chỉ sau khi thị trường tự điều chỉnh. Như cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay, thì thị trường bất
động sản tại Mỹ đã bắt đầu điều chỉnh từ năm 2005-2006. Nguyên Chủ tịch cục dự trữ liên bang Mỹ Alan Greenspan đã nhận định “chúng ta đã có tình trạng bong
bóng nhà đất” và cũng đồng thời thừa nhận trong cơn địa chấn của khủng hoảng tín dụng và cho vay thế chấp trong năm 2007 nhưng ông đã không sớm nhận ra thực
trạng này cho đến mãi cuối năm 2006.
16
Hình 2.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm
Nguồn: Irrational Exuberance, Phiên bản 2 Khủng hoảng tín dụng và cho vay thế chấp xảy ra do một số lượng lớn chủ
sở hữu nhà đất mất khả năng thanh toán khi mức lãi suất ưu đãi họ được hưởng khi ký hợp đồng vay chuyển sang mức lãi suất thường khi thời hạn ưu đãi kết thúc.
Tổng giám đốc của Freddie Mac, Richard Syron đã thừa nhận đã có tình trạng bong bóng và thừa nhận này trùng khớp với những cảnh báo của nhà kinh tế Robert
Shiller thuộc Đại Học Yale phát ra trước đó rằng giá bất động sản hiện đang bị định giá vượt xa giá trị thật của nó và phải mất nhiều năm thị trường mới có khả năng
hồi phục với hàng ngàn tỷ USD thiệt hại. Greenspan cũng cảnh báo việc giảm giá trị lớn hơn 2 con số trong giá trị bất động sản sẽ lớn hơn nhiều so với mọi người
nghĩ. Vào giữa năm 2007, các chủ nhà có điểm số tín dụng tốt bắt đầu gặp vấn đề
về trả nợ làm cho Ngân hàng cho vay có thế chấp bất động sản lớn nhất nước Mỹ Countrywide Financial phải báo động rằng thị trường bất động sản sẽ khó có khả
năng phục hồi, ít nhất là cho đến năm 2009 vì giá nhà rớt như chưa từng xảy ra
17
trước đây trừ cuộc Đại Suy Thoái. Tác động của việc bùng nổ giá trị nhà đất từ cuộc suy thoái năm 2001 -2002 là một nhân tố quan trọng trong việc phục hồi thị
trường bởi vì một lượng lớn chi tiêu tiêu dùng được tài trợ từ việc bùng nổ các khoản tái vay tái vay là hành động cho phép chủ nhà giảm số tiền phải trả hàng
tháng với mức lãi suất thấp và đồng thời được mượn thêm tiền do giá bất động sản họ đang nắm giữ tăng giá.
Bất kỳ sự sụp đổ nào từ bong bóng nhà tại Mỹ đều có ảnh hưởng trực tiếp không chỉ lên thị trường cho vay thế chấp bất động sản, các công ty xây dựng, thị
trường bất động sản, thị trường bán lẻ nội thất, các quỹ kinh doanh công cụ tài chính phái sinh và các Ngân hàng nước ngồi, làm gia tăng rủi ro suy thối ở bình
diện tồn nước Mỹ. Nhằm hạn chế mức ảnh hưởng của việc sụp đổ thị trường nhà và thị trường tín dụng đối với tồn nền kinh tế Mỹ, tổng thống George W. Bush và
Chủ tịch cục dự trữ liên bang Mỹ đã thông qua kế hoạch giải cứu các chủ nhà mất khả năng thanh tốn.
Chỉ tính riêng năm 2008, chính phủ Mỹ đã dành ra hơn 900 tỷ USD cho các khoản vay đặc biệt liên quan đến bong bóng nhà, và hơn phân nửa số tiền này được
chuyển đến các cơng ty có phần vốn nhà nước như Fannie Mae, Freddie Mac, và Federal Housing Administration. Tháng 10 năm 2008, Quốc hội Mỹ đã thơng qua
gói giải pháp trị giá 700 tỷ USD để hỗ trợ thị trường tài chính nước này.

2.2 Diễn biến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản


Xem Thêm
Tải bản đầy đủ (.pdf) (82 trang)

×