1. Trang chủ >
  2. Kinh tế - Quản lý >
  3. Tài chính - Ngân hàng >

Đam mê sở hữu nhà Niềm tin bất động sản là kênh đầu tư tốt

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (957.81 KB, 82 trang )


27
Các ngân hàng sử dụng vốn vay để tài trợ cho tăng trưởng tài sản quá lớn, gây rủi ro cho ngân hàng khi tài sản giảm. Ở các ngân hàng thương mại, đòn bNy tài
chính thường bị khống chế ở mức 12 lần. Tuy nhiên, ở các ngân hàng đầu tư, tỷ lệ này cao hơn nhiều và thường ở mức trên 20 lần.
Từ năm 1975, các ngân hàng đầu tư khơng được phép có tỷ lệ đòn bNy tài chính cao hơn 15 lần. Tuy nhiên từ năm 2004 Uỷ ban chứng khoán Mỹ đã bải bỏ
quy định này đối với các ngân hàng đầu tư và ngân hàng bất động sản, làm cho các ngân hàng này sử dụng đòn bNy khá cao, lên đến 30 lần, thậm chí hai đại gia bất
động sản Freddie Mac, Fannie Mae sử dụng đòn bNy đến 60 lần - cao gấp đôi so với các ngân hàng đầu tư khác - và cũng là nạn nhân đầu tiên của khủng hoảng.
2.3.2 Nhóm nguyên nhân từ người đi vay 2.3.2.1 Cơn sốt đầu cơ
Việc cắt giảm lãi suất đã đNy giá nhà bắt đầu tăng lên mạnh mẽ từ năm 2000-2001, kéo theo cơn sốt đầu cơ vào bất động sản bắt đầu tăng nhiệt. Nhiều nhà
kinh tế học nổi tiếng từ các trường đại học lớn như Yale, Princeton, cũng như các tạp chí kinh tế uy tín như Business Week, Fortune đã liên tục phát ra các cảnh báo
rằng giá nhà hiện đang bị đầu cơ tăng giá và đang quá xa giá trị thực của nó. Rất nhiều nhà đầu tư đã quên mất những nguyên tắc cơ bản của đầu tư và trở thành
những người đầu cơ thứ thiệt. Họ mua các căn nhà chỉ để ngay sau đó trao đổi hoặc bán lại kiếm lời. Họ quên rằng khi xảy ra khủng hoảng thì những căn nhà họ nắm
giữ sẽ khó bán hơn bội phần so với cổ phiếu. Và cũng có nhiều nhà đầu tư địa ốc nổi tiếng như Russ Whitney đã công
khai ủng hộ ý tưởng không trả bớt một phần nợ gốc ngay khi ký hợp đồng mua nhà để tăng sức mua. Chính điều này càng làm cho nhiều người muốn đầu cơ bất động
sản vì họ sẽ không phải bỏ tiền ra lúc đầu nhưng vẫn có nhà để mua bán.

2.3.2.2 Đam mê sở hữu nhà


Người Mỹ đặc biệt thích sở hữu nhà, tuy nhiên niềm đam mê này trong những năm gần đây được cho là còn cao hơn cả những năm trước đây. Rất nhiều
người Mỹ tìm mọi cách để được mua nhà thậm chí chấp nhận các khoản vay có lãi
28
suất cao, chi phí mập mờ, điều khoản khơng rõ ràng,… Thậm chí nhiều người mượn tiền bằng cách khai gian để mua những căn nhà mà họ sẽ khơng có khả năng
chi trả. Chỉ trong khoảng thời gian từ 1997-2005, gian lận trong cho vay tín dụng gia tăng 1,411. Và đại đa số người vay tiền để mua nhà thì sau khi mua tình hình
tài chính của họ lại trở nên tồi tệ hơn trước khi mua nhà. Hàng tháng họ phải vật lộn với các chi phí phát sinh vượt hơn hẳn dự tính ban đầu của mình như thuế nhà,
đất, lãi vay ngân hàng, nợ gốc phải trả, điện, nước, bảo hiểm, và nhiều chi phí khác. Đặc biệt là với cư dân các bang California, Florida, New York, Michigan, the
Northeast Corridor, và các bang miền Tây Nam nước Mỹ, nơi mà giá nhà thường gấp 2 hay gấp 3 lần nhưng thu nhập bình quân đầu người lại tương đương các bang
miền Nam nước Mỹ như Texas. Tỉ lệ sở hữu nhà tại Mỹ tăng từ 64 trong năm 1994 gần như giữ nguyên từ
năm 1980 lên đỉnh điểm vào năm 2004 ở mức cao nhất mọi thời đại 69.2. Trong chiến dịch tranh cử tổng thống năm 2004, Bush đưa ra khNu hiệu “một xã hội sở
hữu” nhằm tranh thủ tình cảm của người Mỹ vốn thích sở hữu nhà hơn thuê nhà. Tuy nhiên, trên tồn nước Mỹ, chi phí sở hữu nhà trung bình là 1,687 USDtháng
lại cao hơn gần gấp đơi chi phí th căn nhà cùng loại 868 USDtháng vì người th nhà khơng phải trả các loại lãi suất và thuế an ninh khu vực…

2.3.2.3 Niềm tin bất động sản là kênh đầu tư tốt


Đối với người Mỹ, sở hữu nhà được ưa thích hơn thuê nhà trong rất nhiều trường hợp, đặc biệt khi họ dự định sở hữu căn nhà đó hơn 5 năm. Điều này một
phần là do khi trả tiền nợ nhà càng lâu thì phần tiền trả lãi càng thấp xuống và phần tiền trả nợ gốc sẽ tăng lên, hơn nữa tiền lãi sẽ được khấu trừ trong thu nhập chịu
thuế của người mua nhà, đây là điều mà khi thuê nhà sẽ không được hưởng. Ngoài ra, đa số người Mỹ xem việc mua nhà là kênh đầu tư tốt. Đầu tư là
hành động mua các tài sản sẽ đem lại dòng tiền lớn hơn trong tương lai. Người Mỹ tin rằng vì chứng khốn hay rớt giá, trong khi giá nhà thì khơng bao giờ giảm, nên
đầu tư vào nhà là lựa chọn tốt hơn so với đầu tư vào chứng khoán. Tuy nhiên, đây là nhận định sai lầm, khi đầu tư thì các nhà đầu tư thường nhận được dòng tiền đều
29
đặn từ các tài sản của mình, còn với những người mượn nợ để mua nhà thì dòng tiền của họ lại đều đặn đi ra hàng tháng, trong khi căn nhà lại khơng hề đem lại cho
họ dòng tiền nào. Dần dần người Mỹ nhận ra “căn nhà trong mơ” của họ đang ăn dần vào các nguồn thu nhập khác của mình. Và tình hình càng tệ hơn khi giá nhà
giảm, người Mỹ sẽ mắc nợ nhiều hơn giá trị thật căn nhà. Tại Mỹ luôn có tranh cãi nên thuê nhà hay nên mua nhà, cuối cùng thì
những người kiên trì với việc thuê nhà trong suốt 2 năm qua đã chứng tỏ mình đúng khi giá nhà rớt thảm hại. Chi phí thuê nhà thường là cố định và bao gồm ln
chi phí nước, thuế an ninh, trường học… Nên tại Mỹ, khác với quan niệm ở Việt Nam, việc thuê nhà lại tiết kiệm hơn rất nhiều so với việc mua nhà. Ở Việt Nam,
các loại thuế đánh lên nhà và bất động sản chưa cao và hầu như khơng có, nên chi phí phải chi ra hàng tháng cho việc mua nhà lại rẻ hơn th.
2.3.3 Nhóm ngun nhân từ kinh tế vĩ mơ 2.3.3.1 Sự sụp đổ của Công ty dot-com
Nhiều nhà kinh tế cho rằng sau sự sụp đổ của các công ty kinh doanh công nghệ, và tin học vào năm 2000, với chỉ số NASDAQ giảm hơn 70, đã làm cho
các nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường này và dồn nguồn vốn vào bất động sản vốn được cho là an toàn hơn. Giáo sư Robert Shiller của Đại học Yale bình luận:
“Khi thị trường chứng khốn sụp đổ thì địa ốc trở thành nơi tập trung của các cơn sốt đầu cơ với nguồn vốn mới được giải phóng khỏi thị trường chứng khốn”

2.3.3.2 Các quảng cáo trên truyền thơng:


Xem Thêm
Tải bản đầy đủ (.pdf) (82 trang)

×