1. Trang chủ >
  2. Kinh tế - Quản lý >
  3. Tài chính - Ngân hàng >

Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt nam:

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (957.81 KB, 82 trang )


31
trọng hơn tình hình thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến toàn nền kinh tế. Tuy nhiên, nhà kinh tế Nouriel Roubini thuộc Đại Học New York lại cho rằng “Nếu
FED thắt chặt tín dụng sớm hơn thì đã chặn đứng được cơn sốt nhà đất” Đã từng có nhiều tranh luận liệu FED có nên tiếp tục điều chỉnh giảm lãi
suất vào cuối năm 2007. Và đại đa số các nhà kinh tế cho rằng FED nên duy trì mức lãi suất 5.25 cho đến hết năm 2008, tuy nhiên, vào ngày 1892008, FED đã
một lần nữa cắt giảm lãi suất xuống còn 4.75. Và hiện nay, với tình hình kinh tế đang sụt giảm nghiêm trọng, FED đã chính thức đưa lãi suất cơ bản đồng USD từ
mức 1 về mức thấp chưa từng có là 0 - 0.25.

2.4 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt nam:


Sau cuộc khủng hoảng cho vay cầm cố dưới tiêu chuNn ở Mỹ đã dẫn đến sự phá sản và chuyển đổi mơ hình hoạt động của hàng loạt các tập đồn tài chính hoặc
ngân hàng có liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản. Thông qua khủng hoảng có thể nhìn thấy một số bài học kinh nghiệm sau đây cho các Ngân hàng
thương mại Việt nam: - Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng
bất động sản tại Mỹ là việc các Ngân hàng cạnh tranh tung ra nhiều sản phNm nhằm kích thích người vay và chính sách cho vay quá dễ dãi. Vì vậy, các ngân hàng cần
tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định và quy chế cho vay, cần có quy chế rõ ràng cho việc cho vay vào thị trường bất động sản, trong đó việc đào tạo và nâng cao ý
thức trách nhiệm, trình độ năng lực thNm định đánh giá của các nhân viên tín dụng là rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từ khâu đầu tiên của quá trình cho vay
đối với lĩnh vực bất động sản là phương pháp phòng chống rủi ro hiệu quả nhất. Đối với các khoản vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá
khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp là bất động sản.
- Các Ngân hàng tại Mỹ phớt lờ và không tư vấn cho khách hàng những rủi ro có thể gặp phải khi lãi suất được điều chỉnh theo thị trường. Tại Việt nam, các
ngân hàng cho vay với thời hạn từ 10 - 30 năm và lãi suất cho vay cũng tính theo
32
lãi suất thị trường, nhưng các Ngân hàng gần như không tư vấn cho khách hàng những rủi ro có thể gặp phải khi lãi suất tăng. Trong thời gian qua, khi tính khả
năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng thường dùng lãi suất cho vay ở thời điểm hiện tại, không chú ý đến lãi suất tăng theo thời gian do
các yếu tố khác nhau tác động như lạm phát, tỷ giá, cạnh tranh... Do vậy, việc xuất hiện rủi ro lãi suất tăng làm nhiều khách hàng mất khả năng trả nợ. Vì vậy, ngân
hàng nên có những giải pháp phòng ngừa cũng như tư vấn cho khách hàng của mình để có biện pháp phòng ngừa hiệu quả.
- Trong trường hợp khi thị trường bất động sản đang nóng, việc định giá bất động sản để cho vay là điều khó khăn. Các ngân hàng nên cNn trọng trong việc xác
định giá bất động sản, đề phòng khi thị trường sụt giảm, giá bất động sản đang thế chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho ngân hàng. Ngoài ra, ngân hàng cần có bộ
phận định giá bất động sản độc lập, tránh tình trạng nhân viên tín dụng vừa thNm định cho vay, vừa định giá tài sản đảm bảo.
- Các ngân hàng khi đầu tư vào thị trường bất động sản cần tránh suy nghĩ chủ quan là thị trường bất động sản sẽ không giảm. Nên giám sát tỷ trọng cho vay
bất động sản trong tổng dư nợ cho vay tại ngân hàng để có sự phân bố rủi ro phù hợp. Các ngân hàng cần đa dạng hoá cho vay vào một số ngành nghề có tính ổn
định như lương thực, sản xuất nhu yếu phNm cần thiết, sản xuất hàng tiêu dùng, song song với việc cho vay vào các ngành nghề sản xuất hàng cao cấp như sản xuất
xe hơi, sản xuất mỹ phNm... để phòng chống và hạn chế rủi ro trong trường hợp nền kinh tế chững lại và suy giảm như thời gian vừa qua.
- Khi các loại hình hoạt động kinh doanh khác phát triển như việc mua bán công ty, mua bán nợ, các sản phNm phái sinh, chứng khốn hóa các khoản cho vay,
chứng khốn hóa bất động sản... càng làm cho thị trường tài chính, ngân hàng phát triển mạnh. Do vậy, việc quản lý rủi ro sẽ ngày một khó khăn. Các ngân hàng cần
nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động
ngân hàng.
33
- Thị trường bất động sản gắn liền với hoạt động cho vay của ngân hàng, nên hoạt động kiểm soát nội bộ ngân hàng phải thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro
có hệ thống và theo một tiêu chuNn thống nhất đảm bảo giảm thiểu rủi ro tối thiểu cho ngân hàng.
- Ngân hàng nhà nước cần kiểm sốt tăng trưởng tín dụng bất động sản, khống chế việc sử dụng đòn bNy tài chính q lớn của các ngân hàng.
- Ngoài ra, Ngân hàng cũng cần quan tâm đến giai đoạn sau giải ngân, có kế hoạch kiểm tra việc sử dụng vốn của khách hàng theo định kỳ, định kỳ đánh giá lại
khách hàng cũng như tài sản đảm bảo để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra cho Ngân hàng.
Kết luận chương 2:
Nội dung chương 2 đi sâu vào tìm hiểu tình hình bong bóng bất động sản tại Mỹ và diễn biến của cuộc khủng hoảng bất động sản tại Mỹ. Từ đó tìm ra nguyên
nhân của cuộc khủng hoảng bất động sản Mỹ và đưa ra các bài học kinh nghiệm quý báu cho các ngân hàng thương mại tại Việt nam.
34
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
Cuối năm 2007 và đầu năm 2008, thị trường bất động sản rơi vào cơn sốt giá chưa từng thấy. Giá nhà đất dường như tăng từng giờ chứ khơng còn tăng từng
ngày như những cơn sốt trước đó. Chỉ trong một thời gian ngắn, giá nhà đất đã tăng bình quân 300, thậm chí nhiều nơi còn tăng đến 500. Cơn sốt nhà đất chỉ
thực sự chấm dứt khi có chính có chính sách thắt chặc tiền tệ, nguồn vốn từ các ngân hàng bị cắt đứt.
3.1 Thị trường bất động sản trong thời gian qua và những rủi ro tiềm .n: 3.1.1 Diễn biến:
Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động
kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có
thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực đầy tiềm năng này. Số lượng căn hộ giao dịch thành công liên tục tăng từ năm 2007.
Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng liên tục. Với mức giá cao ngất, từ 1,200 USDm2 đến 3,500 USDm2 của chủ
đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1,000 - 2,000 USDm2 cho các khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng “tiền
thành ý”. Trong đó, một phần khơng nhỏ các bất động sản đang giao dịch này chỉ có thể bàn giao cho người mua khơng sớm hơn cuối năm 2010.
Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2, TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50
triệu đồngm2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú - An Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồngm2. Các vị trí
khơng thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu đồngm2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồngm2; dự án khu dân cư
Thạnh Mỹ Lợi Quận 2, Tp.HCM có giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006
35
khoảng 4-6 triệu đồngm2 cũng đã nhảy vọt lên 25 - 35 triệu đồngm2 tại thời điểm tháng 01 năm 2008.
Bảng 3.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở TPHCM STT
Vị trí Tháng 82006
Cuối 2007 Đầu 2009
1 Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Q2
10- 12 triệu 45 – 50 triệu 18 -25 triệu
2 Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, Q2
4 – 6 triệu 25 – 35 triệu 12 -15 triệu
3 Khu dân cư Khang Điền, Q9
2- 5 triệu 8 – 12 triệu
6- 8 triệu Nguồn: Tổng hợp và CBRE
Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố. Một khu đất ở Mỹ Đình, sau
khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồngm2 vào đầu năm 2007, đã có mức giá giao dịch từ 80 - 100 triệu đồngm2 vào thời điểm cuối năm 2007. Số liệu thống kê
vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn các căn hộ đang
được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức giá từ 420 - 800 USD một m2 thường thấy ở những căn hộ tiêu chuNn trong các tòa cao ốc nằm ở các khu vực không
trung tâm lắm. Nếu chất lượng nhà cũng như địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ 900 - 1,400 USD một m2. Những căn hộ cao cấp sẽ có giá từ 2,300 – 2,800 USD
một m2. Trên thị trường thứ cấp, khoảng 3,000 USD một m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place.
Nhưng đến Quý II năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bị đóng băng và sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn.
Trong thời gian qua, lượng rao bán rất lớn nhưng ln vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85 - 90 so với thời
điểm cuối năm 2007. Tính đến thời điểm hiện tại, giá của nhiều sản phNm bất động sản tuỳ theo cấp độ, vị trí, mật độ xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự
án, hình ảnh và uy tín chủ đầu tư, phương thức kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã giảm từ 30 - 60 so với cuối năm 2007, có những nơi đã giảm đến 65. Đặc
biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất nền ở những khu vực tăng
36
giá quá cao so với thực tế trước đây. Các công ty môi giới bất động sản thu hẹp hoạt động vì giao dịch diễn ra rất ít.
Hình 3.1: Giá trị căn hộ cao cấp tại TPHCM
- 1,000
2,000 3,000
4,000 5,000
6,000
Q107 Q207
Q307 Q407
Q108 Q208
Q308 Q408
Nguồn: CB Richard Ellis
Bảng 3.2: So sánh với các thành phố khác tại các nước Châu Á Hong
Kong
Singapore HCM
Bắc Kinh
Bangkok Manila Kuala
Lumpur Jakarta
20,595 17,316
4,600 4,240
3,068 2,409
2,277 1,804
Dollamỗi m2 Nguồn: CB Richard Ellis
Còn ở thị trường văn phòng cho th vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất nhiều so với năm 2007. Theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A từ 35
USDm2tháng nay đã tăng lên 70 USDm2tháng. Tỷ lệ tăng 103 giá thuê văn phòng cho thấy thị trường này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các văn
phòng hạng B được cho thuê với mức bình quân 30 - 40 USDm2 tháng. Với mức giá trên, giá thuê văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các thành phố khác
trong khu vực như: Bắc Kinh 30USD, Bangkok 24USD, Seoul 22USD, Jakarta 9USD... Còn ở Hà Nội thì giá th văn phòng hạng A từ 35.5 USDm2tháng trong
năm 2007 tăng lên 50 USDm2tháng trong năm 2008 tức tăng khoảng 43, văn phòng cho thuê hạng B cũng tăng từ 23 USDm2tháng lên 35 USDm2tháng tỷ lệ
37
tăng khoảng 50 so với năm 2007 và hiện đang có dấu hiệu chững lại và bắt đầu giảm.
Hình 3.2: Giá cho thuê văn phòng tại các Thành phố lớn trong khu vực
70
30 24
22 9
10 20
30 40
50 60
70
HCM B
ắ c Kinh Bangkok
Seoul Jakarta
Price USD
Nguồn: CB Richard Ellis Điều dễ nhận thấy nhất ở thị trường bất động sản trong thời gian qua đó là
sự chênh lệch giữa cung và cầu hàng hóa bất động sản. Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở của đa số dân nhập cư và người có thu nhập trung bình và thấp là rất lớn,
trong khi lượng cung hàng hóa của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thị trường chỉ tập trung chủ yếu vào các đối tượng thu nhập cao và sau này bị đối
tượng đầu cơ trục lợi, đNy giá nhà lên vượt quá giá trị thực gây ra một lượng cầu ảo khổng lồ. Tại TP.HCM, có khoảng gần 200 dự án nhưng chỉ đáp ứng không tới 1
triệu người sinh sống, hầu hết căn hộ hay đất nền của các dự án này đều có giá trị trên 1.5 tỷ đồng, một số dự án có giá mỗi biệt thự lên đến 100 tỷ đồng.
Tuy thị trường nhà đất đang bị đóng băng nhưng vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản, nhiều dự án gồm vốn trong nước và và dòng vốn FDI được triển khai
trong năm 2008 đặc biệt là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi. FDI vào bất động sản các tháng đầu năm 2008 tiếp tục tăng mạnh. Theo Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ
Kế hoạch và Đầu tư, tính hết năm 2008 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cam kết đổ
38
vào Việt Nam đạt 64 tỷ USD cao gấp 3 lần và tăng 200 so với năm 2007, với 1,171 dự án được cấp mới. Vốn thực hiện đạt 11.5 tỷ USD. Lĩnh vực bất động sản
thu hút mạnh vốn FDI trong năm 2008, có khoảng gần 28 tỷ USD cam kết đầu tư vào các dự án bất động sản. Phần lớn FDI được dồn vào kinh doanh văn phòng, căn
hộ cao cấp và khách sạn du lịch…

3.1.2 Những rủi ro tiềm .n từ biến dạng của thị trường bất động sản:


Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá bất động sản được xem là lý do các ngân hàng quá sốt sắng cho vay bất động sản khi có trong tay quá nhiều tiền thanh
khoản. Điểm đáng chú ý là giá bất động sản đạt đỉnh điểm vào tháng 12008, cũng là thời điểm đỉnh điểm giải ngân nợ vay. Điều này gián tiếp cho thấy khả năng rất
nhiều nhà đầu cơ đã vay tiền để mua bất động sản đúng vào lúc thị trường lên cơn sốt cao độ. Cơn sốt của thị trường bất động sản có yếu tố đầu cơ, thì nay, thị trường
chững lại cũng chính từ ngun nhân này. Nợ quá hạn tăng cao: việc ban hành các chính sách thắt chặt tín dụng nói
chung và bất động sản nói riêng của nhà nước đã khiến giao dịch thị trường bất động sản trầm lắng. Điều này lập tức ảnh hưởng tới nhà đầu tư, buộc họ phải bán
tháo căn hộ lấy tiền trả nợ. Còn bản thân người mua thì vẫn còn tâm lý nghe ngóng, chờ đợi xem thị trường sẽ diễn biến theo chiều hướng nào. Đây thật sự là nguy cơ
đNy nợ quá hạn của Ngân hàng lên cao khi mà thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đóng băng
Nguy cơ giá trị bất động sản thấp hơn mức ngân hàng cho vay: việc đánh giá tài sản theo giá thị trường hoàn toàn là do chủ quan của nhân viên mà người
quản lý không phải lúc nào cũng theo sát. Đó là chưa nói đến việc thị trường sụt giảm, chuyện bất động sản mất giá hơn 50 hiện đang diễn ra khá phổ biến. Trong
khi các ngân hàng đã cho vay 70 đến 80 giá trị bất động sản, nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm của bất động sản.
Nhiều người trong số họ sẽ có khả năng “bỏ của chạy lấy người” khỏi các khoản vay “hoàn toàn đổi chiều”.
39
Khi thị trường ngưng trệ, khách hàng khơng có khả năng thanh toán nợ, các ngân hàng thương mại phải phát mại nhà, đất, căn hộ,… để thu hồi vốn. Tình hình
này càng đNy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm. Đây là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng bất động sản, có thể liên hệ phần nào với tình trạng
tương tự xảy ra cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại Mỹ hiện nay. Nguy cơ sụp đổ hệ thống ngân hàng: tại Mỹ, bong bóng nhà đất chỉ vượt giá
trị thực 10-11, mà chính phủ Mỹ đã mất cả 1,000 tỷ USD để cứu thị trường tài chính. Tại Anh, theo dự đốn bong bóng nhà đất tầm khoảng 30, cụ thể Hà Lan là
25 và Pháp là 20. Nhưng nguy cơ bong bóng bất động sản ở châu Âu lớn hơn Mỹ, bởi các ngân hàng châu Âu đã mua rất nhiều chứng khoán được phát hành bởi
tiền nợ tín dụng. Thời điểm này, khủng hoảng vẫn chưa nổ ra, nhưng vẫn đang tiềm Nn như quả bom hẹn giờ. Việt Nam đang trong tình cảnh tương tự các nước châu
Âu, nhưng còn khủng khiếp hơn rất nhiều lần, bởi bong bóng bất động sản khơng chỉ tăng vài chục mà đã tăng ảo lên gấp đôi, gấp ba thậm chí gấp năm giá trị
trước khi tăng. Trong khi năng lực tài chính để “cứu” thị trường của Nhà nước thì có hạn, nếu thị trường bất động sản sập, hệ thống ngân hàng sẽ khó tránh khỏi
những hệ luỵ nặng nề. Ngoài ra, trên danh nghĩa, cho vay kinh doanh bất động sản chỉ bằng 10
tổng tài sản ngân hàng trong năm 2008, nhưng thực chất việc dùng bất động sản để thế chấp vay đã chiếm tới 50 - 60 tài sản ngân hàng, bằng cả GDP của cả Việt
Nam. Vì vậy, nếu xảy ra khủng hoảng, khơng Nhà nước nào có thể cứu vãn được, còn để sụp đổ thì có thể tiêu tan tồn bộ hệ thống tài chính của cả nước. Đây thực
sự là những rủi ro tiềm Nn của tình trạng bong bóng bất động sản trong thời gian qua.
3.2. Tình hình huy động và cho vay của hệ thống Ngân hàng 3.2.1 Tình hình huy động
Năm 2008 là năm đầy biến động đối với ngân hàng, nếu như trước tháng 42008 các ngân hàng bị khống chế lãi suất trần huy động do hiệp hội ngân hàng đề
ra thì từ tháng 42008 Ngân hàng nhà nước đã điều hành việc cho vay theo quy
40
định trần lãi suất, từ đó các ngân hàng chủ động trong việc tăng giảm lãi suất huy động. Ngân hàng nhà nước liên tục điều chỉnh lãi suất cơ bản, đặt biệt là trong giai
đoạn ngắn từ 22102008 đến 222009, ngân hàng nhà nước đã điều chỉnh giảm 5 lần lãi suất cơ bản, đồng thời, Ngân hàng Nhà nước đưa ra các biện pháp nới lỏng
chính sách tiền tệ nhằm thực hiện chỉ đạo của Chính phủ về tiếp tục kiềm chế lạm phát, chủ động ngăn ngừa ảnh hưởng tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính và
nguy cơ suy thối kinh tế thế giới.
Hình 3.3: Tình hình lãi suất trong thời gian qua
8.75 12
18
7 11
12 13
14 8.5
14 15
14 12
6 12
10 8
17.5 18
21 19.5
18 16.5
15 12.75
10.5
5 10
15 20
25
42008 19508
11608 211008
51108 211108
51208 221208
2209
Time R
a te
Lãi su ấ
t c ơ
b ả
n Lãi su
ấ t huy
độ ng
Tr ầ
n lãi su ấ
t cho vay
Nguồn: Ngân hàng nhà nước và các ngân hàng thương mại Chỉ trong hai tháng cuối năm 2008, có Ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất đến
mười lần, có biểu lãi suất chỉ cách nhau vài giờ nhưng khác “một trời một vực”. Đỉnh lãi suất huy động đã giảm mạnh, từ mức 18năm thì nay chỉ còn khoảng
8năm, mức thấp nhất là 7năm. Lãi suất giảm quá nhanh khiến nhiều người gửi tiền cũng bất ngờ. Nhiều người đáo hạn gởi lại đã phải tiếc nuối khi lãi suất giảm
hơn 1 nữa so với trước đây. Tuy nhiên, nhiều khách hàng đã chọn gửi kỳ hạn 12 tháng ở thời điểm tháng
tám và chín thì nay lại khấp khởi mừng vì đang có được mức “siêu” lãi suất, lên đến 18năm. Tính ra những khách hàng này hưởng lãi suất còn cao hơn lãi suất
41
mà Ngân hàng đang cho vay rất nhiều. Nhưng theo các Ngân hàng, số người gửi dài hạn khơng nhiều vì ở thời điểm đó nhiều người còn lo lắng lạm phát cao nên
phần lớn chỉ chọn gửi ngắn hạn, ba tháng trở lại, thậm chí gửi theo kỳ hạn tuần vì lãi suất kỳ hạn tuần cũng ngang ngửa kỳ hạn dài.
Tại các ngân hàng quốc doanh, hiện lãi suất đã xuống khá thấp và ổn định hơn trong những tháng đầu năm 2009. Ngân hàng Công thương Việt Nam
VietinBank áp dụng lãi suất kỳ hạn 3 tháng là 7năm, 12 tháng là 7,7năm, còn các kỳ hạn trên 12 tháng đều có mức lãi suất là 7.8năm. Tại Ngân hàng
TMCP Kỹ thương Việt Nam và Ngân hàng TMCP Quân đội, lãi suất VND kỳ hạn 3 tháng ở mức 7,5năm và 12 tháng ở mức 8năm; ở Ngân hàng TMCP Nhà Hà
nội thì lãi suất 3 tháng là 7.7năm, 12 tháng là 8.2năm. Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín thì mức lãi suất 1 tháng là 6.825năm, 3 tháng là 7.56năm, 12
tháng là 8năm, cao nhất là 36 tháng với mức lãi là 8.7năm. Ngân hàng TMCP Miền Tây cũng điều chỉnh lãi suất mới từ 7.2 - 8.2năm, trong đó kỳ hạn 12 -
36 tháng có lãi suất cao nhất 8.2năm. Lãnh đạo của nhiều Ngân hàng cho biết, mặc dù các Ngân hàng đều muốn
giảm mạnh lãi suất huy động hơn nữa do lãi suất cho vay đầu ra đã giảm, tuy nhiên các Ngân hàng đều e ngại về khả năng thanh khoản nên không dám giảm mạnh.
Đây cũng là lý do mà vốn huy động với kỳ hạn 3 tháng rất được các Ngân hàng cổ phần lẫn Ngân hàng quốc doanh ưa chuộng.
42
Hình 3.4: Tình hình huy động toàn ngân hàng qua các năm
- 200
400 600
800 1,000
1,200 1,400
1,600
2000 2001
2002 2003
2004 2005
2006 2007
2008
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam Tình hình huy động vốn của toàn Ngân hàng liên lục tăng trong thời gian
qua, mức huy động năm sau luôn cao hơn năm trước. Theo báo cáo của Ngân hàng nhà nước, Tổng huy động vốn toàn Ngân hàng tại thời điểm 31122008 ước đạt
khoảng 1,364 ngàn tỷ, tăng 18.2 so với thời điểm 31122007.
Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động của toàn ngân hàng 2000 -2008
47.64
18.2 43
24 19.8
25.8 36.53
33.2 32.08
10 20
30 40
50 60
2000 2001
2002 2003
2004 2005
2006 2007
2008
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam
43
Nhìn chung, tình hình huy động vốn liên tục tăng từ năm 2002 đến năm 2008, đỉnh điểm là năm 2007 với mức tăng là 47.64, sang năm 2008 tốc độ tăng
trưởng đã chậm lại với mức tăng là 18.2. Huy động vốn của toàn hệ thống ngân hàng tăng trưởng mạnh góp phần mở rộng hoạt động đầu tư và cho vay ra thị
trường. Vừa qua, ngân hàng nhà nước đã thông báo quyết định số 131QĐ-TTg ngày
23 tháng 01 năm 2009 và quyết định số 443QĐ-TTg ngày 4 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ lãi suất cho các tổ chức, cá nhân vay vốn ngân
hàng để sản xuất - kinh doanh, với mức lãi suất được hổ trợ là 4 trong thời gian tối đa là 8 tháng đối với khoản cho vay ngắn hạn và tối đa 24 tháng đối với khoản
cho vay trung và dài hạn.

3.2.2 Tình hình cho vay


- Giai đoạn 2006 – 2008, giai đoạn có nhiều cải cách về pháp lý cho hoạt động cho vay: Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản nhằm tạo vốn xoay vòng cho
thị trường này như Nghị định 022006NĐ-CP ban hành ngày 512006 về quy chế khu đô thị mới thúc đNy doanh nghiệp phải đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội. Thêm vào đó là Nghị định 172006NĐ-CP ngày 27012006 quy định đất đai khu đô thị các dự án tại huyện nếu đã thực hiện xong cơ sở hạ tầng
thì nhà đầu tư được bán nền. Luật Nhà ở có hiệu lực từ 172006 cho phép doanh nghiệp có thể huy động vốn tối đa 70 giá trị hợp đồng sau khi đầu tư hạ tầng.
Việt kiều ở Việt Nam trên 6 tháng được sở hữu nhà. Các quy định này là hướng mở giúp giải quyết vốn cho các chủ đầu tư. Cùng với đó, Các ngân hàng liên tục gia
tăng dư nợ tín dụng bất động sản. Trong năm 2007, các Ngân hàng chạy đua tăng dư nợ, tổng dư nợ cho vay của hệ thống ngân hàng đạt 1,080 ngàn tỷ, tăng 53.89
so với năm 2006.
44
Hình 3.6: Tình hình huy động và cho vay của toàn hệ thống ngân hàng
- 200
400 600
800 1,000
1,200 1,400
1,600
2000 2001
2002 2003
2004 2005
2006 2007
2008
N ă
m Ngàn t

Huy động vốn Cho vay
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam - Sau tăng trưởng mạnh cho vay bất động sản là tình hình ảm đạm cho vay
tại các ngân hàng: nếu như năm 2007 và đầu 2008 các ngân hàng đNy mạnh cho vay bất động sản thì đến quý II năm 2008, với chính sách thắt chặt tiền tệ của
Chính phủ, các ngân hàng khơng chỉ hạn chế cho vay ra, mà còn cố gắng thu hồi nợ nếu có thể.
Hình 3.7: Tốc độ tăng trưởng cho vay của toàn hệ thống ngân hàng 2000 -2008
28.41 41.65
25.44 53.89
44 38.36
34 31.1
21 10
20 30
40 50
60
2000 2001
2002 2003
2004 2005
2006 2007
2008
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam
45
Cuối năm 2008, Chính phủ đã có những giải pháp nới rộng chính sách tiền tệ, lãi suất cũng giảm đáng kể, nhưng các doanh nghiệp lại hạn chế vay hơn trước.
Các doanh nghiệp cho biết lãi vay đã rẻ nhưng phải bán được hàng thì mới dám vay. Thị trường xuất khNu đang khó, vì vậy doanh nghiệp chấp nhận khoanh tay
hơn là phiêu lưu. Theo các doanh nghiệp, lúc này doanh nghiệp nhìn thị trường trước rồi mới nghĩ đến việc vay tiền.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, nhiều ngân hàng đã đNy mạnh cho vay, tỷ lệ hồ sơ xin vay vốn đã được giải quyết
là 85,6. Như vậy, chỉ còn 14,4 hồ sơ chưa được giải quyết, trong đó chủ yếu mua sắm ôtô hoặc nhu cầu tiêu dùng xa xỉ, các khách hàng kinh doanh thép, hạt
nhựa do giá trên thị trường thế giới giảm thấp so với lúc nhập khNu, không tái xuất được để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng nên không được cho vay tiếp, các dự án đầu
tư kém hiệu quả, nhiều rủi ro, khả năng thu hồi nợ thấp. Cũng theo Thống đốc Ngân hàng nhà nước, việc khơng tiếp cận được vốn có
thể do một số nguyên nhân về phía khách hàng vay vốn như vi phạm nguyên tắc cho vay chiếm khoảng 6,9; doanh nghiệp không đáp ứng đủ điều kiện cho vay
chiếm khoảng 80,8 như phương án kinh doanh không khả thi, không hiệu quả; khả năng tài chính thấp.
Mặc dù vậy, nhưng tăng trưởng tín dụng năm 2008 cũng đã tăng 21 so với năm 2007 nâng tổng mức dư nợ cho vay toàn hệ thống ngân hàng lên mức 1,300
ngàn tỷ động là do các Ngân hàng đã giải ngân từ Quý I năm 2008. - Các Ngân hàng liên tục giảm lãi suất theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng
nhà nước nhưng các doanh nghiệp vẫn không buồn vay. Tại Ngân hàng TMCP Á Châu, Ngân hàng TMCP Nam Việt, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín đã
điều chỉnh giảm lãi suất cho vay VND xuống 10.5năm và đang xem xét giảm lãi suất cho vay ưu đãi thấp hơn 1 so với lãi suất thông thường; doanh nghiệp xuất
nhập khNu cam kết bán USD cho Ngân hàng được hưởng lãi suất cho vay VND 1năm sau khi đã được hổ trợ lãi suất.
46
Lãi suất cho vay trên thị trường hiện nay đã giảm 10.5năm, 6 - 6.5 đối với các khoản vay được hổ trợ lãi suất so với mức lãi suất cho vay cao nhất
21năm trước đây. Việc lãi suất cho vay giảm đã giúp các doanh nghiệp, cá nhân thuận lợi hơn nhiều khi vay vốn. Tuy nhiên, theo tổng giám đốc một Ngân hàng
TMCP, việc lãi suất cho vay liên tục giảm mạnh đã khiến tình trạng đảo nợ xuất hiện ngày càng nhiều hơn. Những khách hàng đã vay trước đây với mức lãi suất
cao đi mượn tiền trả nợ Ngân hàng rồi vay lại với mức lãi suất thấp hơn. Một trưởng phòng tín dụng Ngân hàng thơng tin khi lãi suất cho vay ở mức 21năm,
nhiều khách hàng rất cần vay vốn vì sợ lãi suất còn lên nữa nhưng lúc đó Ngân hàng đang sợ mất thanh khoản nên không dám cho vay. Giờ thì khi lãi suất đang
giảm mạnh, khách hàng cần vay lại có tâm lý tiếp tục chờ đợi lãi suất cho vay giảm hơn nữa mới vay. Điều này khiến đầu ra của các Ngân hàng hiện không khả quan.
- Nợ xấu tăng cao: theo báo cáo của Ngân hàng nhà nước, nợ xấu của các ngân hàng hiện chiếm khoảng 2,14 tổng dư nợ.
Tuy nhiên đây chỉ là số liệu báo cáo, còn thực tế thì tỷ lệ nợ xấu của các loại hình này đã tăng đáng kể, nếu tính
ln nợ nhóm hai thì tỷ lệ nợ quá hạn khoảng 8 -10 dư nợ, cá biệt nhiều ngân hàng có nợ quá hạn rất cao. Các ngân hàng đã chú trọng nhiều hơn việc hạn chế rủi
ro. Nhưng do độ trễ của các dự án trung và dài hạn còn chưa đến hạn thu hồi nợ, nên chưa thể nói đây là con số cuối cùng.
3.3. Tình hình cho vay bất động sản trong thời gian qua 3.3.1 Tình hình cho vay

Xem Thêm
Tải bản đầy đủ (.pdf) (82 trang)

×