1. Trang chủ >
  2. Kinh tế - Quản lý >
  3. Quản trị kinh doanh >

Tình hình thực hiện 1. Xác định nhu cầu thị trờng.

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (458.25 KB, 73 trang )


dựng công trình theo đúng quy hoạch và thiết kế đợc duyệt sẽ tiến hành thuê đất của Nhà nớc và thực hiện đăng ký kinh doanh theo pháp luật hiện hành.

2.2. Cơ chế xây dựng hạ tầng xã hội bằng tiền sử dụng đất chậm nộp


Căn cứ theo Nghị định 712001NĐ-CP và cơ chế đang đợc áp tại Thành phố Hà Nội, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án đợc chậm nộp và đợc sử
dụng để đầu t xây dựng các công trình hạ tầng của dự án.

IV. Công tác quản lý thực hiện của dự án KĐT mới Mỹ Đình Mễ Trì


1. Giai đoạn chuẩn bị đầu t


1.1. Tình hình thực hiện 1.1.1. Xác định nhu cầu thị trờng.
Theo số liệu thống kê của UBND Thành phố Hà Nội Chơng trình Phát triển nhà ở Hà Nội , tính đến năm 1996 các đô thị của cả nớc có 81 triệu m
2
nhà ở, trong đó riêng Hà Nội có 12 triệu m
2
với diện tích bình quân đầu ngời là 5m
2
. Do tỷ lệ tăng dân số và tốc độ đô thị hoá nhanh, cộng với việc di dân ồ ạt
vào thành phố nên bình quân nhà ở đầu ngời ở Hà Nội vẫn giảm, từ khoảng 5,3 m
2
ngời năm 1994 xuống chỉ còn khoảng 4 m
2
ngời trong giai đoạn hiện nay. Quá trình thực hiện xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, cha có cơ chế chính sách
thay thế, nhà ở cha đợc coi là hạ tầng kỹ thuật thiết yếu trong kết cấu hạ tầng nói chung, đầu t cho nhà ở cha đợc quan tâm đúng mức; cha có sự định hớng
thích hợp và những chính sách lớn cho sự nghiệp phát triển nhà ở đô thị. Việc phát triển nhà ở cha có một chiến lợc chung, dài hạn, chủ yếu mới đáp ứng nhu
cầu của ngời có tiền mà cha quan tâm thích đáng đến tầng lớp những ngời nghèo, ngời thu nhập thấp, những ngời làm công ăn lơng của Nhà nớc và các
đối tợng khác trong xã hội ... Theo dự báo phát triển, đến năm 2010 Hà Nội sẽ có khoảng 4 triệu dân
sinh sống, nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục tăng thêm 16 triệu m
2
với mức bình quân 8 m
2
đầu ngời là mức vẫn còn tơng đối thấp so với các nớc khu vực Đông Nam
Website: http:www.docs.vn Email : lienhedocs.vn Tel : 0918.775.368
á là 10 12 m
2
đầu ngời.Do nhu cầu về nhà ở hiện đang trở lên cấp bách, UBND thành phố Hà Nội đã, đang và sẽ thực hiện hàng loạt các dự án phát triển
nhà ở, xây dựng các khu đô thị mới
Mô hình phát triển nhà ở sẽ tiếp tục đa dạng hoá các mô hình nhằm huy động mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế xã hội tham gia đầu t xây dựng
nhà ở chủ yếu bằng hình thức đầu t vào các dự án khu đô thị mới, các dự án phát triển nhà ở thực hiện theo các hình thức: đầu t hoặc góp vốn đầu t, bảo lãnh
và đợc Thành phố giao đất cho các chủ đầu t tự lập dự án theo đúng quy hoạch đợc duyệt trình UBND Thành phố phê duyệt, chuẩn bị mặt bằng, xây dựng cơ
sở hạ tầng chính, chuyển giao cho các thành phần kinh tế xã hội tham gia đầu t xây dựng theo quy hoạch và dự án đợc duyệt, theo sự điều tiết và chỉ đạo của
UBND Thành phố hoặc chủ đầu t, tổ chức kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Trên cơ sở thu thập các số liệu, nghiên cứu về nhu cầu thị trờng của dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình Mễ Trì cho thấy thị trờng Hà Nội đang có
nhu cầu lớn, nhng cha đợc đáp ứng, đặc biệt là nhà ở cho ngời có thu nhập trung bình và thấp. Nhu cầu nhà ở trên địa bàn sẽ càng tăng cùng với mức tăng dân số
cả tự nhiên lẫn cơ học, tăng thu nhập của dân c thu nhập GDP trên dầu ngời của thành phố hiện gấp khoảng 3 lần mức trung bình của cả nớc, và yêu cầu
của cuộc sống văn minh đô thị và gia đình hiện đại. Trớc nhu cầu rất lớn về nhà ở đó của Hà Nội thấy đợc sự cần thiết phải đầu t dự án phát triển khu đô thị mới
Mỹ Đình Mễ Trì.
Việc xác định nhu cầu về nhà ở đợc chủ đầu t đặc biệt quan tâm, vì đây là dự án có vốn đầu t lớn và là một lĩnh vực kinh doanh mới đối với chủ đầu t.
1.1.2. Mục đích đầu t của dự án.
Mục đích đầu t của dự án đợc xác định rõ: - Tạo ra thị trờng mới của của Tổng công ty Sông Đà - Chủ đầu t trong lĩnh vực
đầu t, kinh doanh và phát triển nhà phối hợp với phát triển kinh doanh các dịch vụ khác trong khu đô thị mới.
- Giải quyết việc làm, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây thô các công trình theo quy ho¹ch.
Website: http:www.docs.vn Email : lienhedocs.vn Tel : 0918.775.368
- Sư dụng khối lợng lớn vật t, vật liệu do các đơn vị Thành viên của Tổng công ty sản xuất nh: Xi măng, gạch, đá, bê tông tơi ...
- Giải quyết đợc một phần nhà ở cho CBCNV Tổng công ty. 1.1.3. Phân tích hiệu quả của dự án về mặt tài chính
Để đánh giá hiệu quả của dự án về mặt tài chính, sử dụng một số chỉ tiêu động thuộc nhóm các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án sau:
- Suất thu lợi nội tại IRR, căn cứ vào dòng tiền doanh thu trừ đi chi phí hàng năm. - Thu nhập thuần của dự án, trong ®ã th st cđa th thu nhËp doanh nghiƯp
®èi với việc kinh doanh hạ tầng của khu nhà ở đô thị là 25 Theo Nghị định số 712001NĐ-CP ngày 05102001 của Chính phủ.
Xác định suất thu lợi nội tại: Suất thu lợi nội tại IRR của dự án đợc xác định trong bảng tỷ suất triết khấu
với giá trị 8,94năm, cao hơn mức lãi suất tiền gửi ngân hàng hiện nay, vì vậy dự án đợc đánh giá là có hiệu quả về mặt tài chính.
Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR: 24,5 Giá trị hiện tại NPV: 51.871 triệu đồng
Thời gian thu hồi vốn: 5 năm 4 tháng.
Nh vậy, có thể thấy hiệu quả về mặt tài chính của dự án bao gồm các khoản sau: - Lợi ích của Nhà nớc bao gồm các khoản thu: tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia
tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Lợi ích của Chủ đầu t là khoản thu nhập thu
Thu nhập của dự án
Đơn vị: triệu đồng
TT Hạng mục Tổng
2001 2002
2003 2004
2005 2006
1 Doanh thu
482579 103153
151342 119419
108665 2
Chi phí 353390
1734 131932
765471 69828
67915 5433
a
CP hàng năm 1734
131932 71390
62261 61944
b
CP trÝch tríc 7847,4
-2282,15 -79,4001
-15485,9
c
ThuÕ VAT 5 5157,66
7567,1 5970,93
5433,24
Website: http:www.docs.vn Email : lienhedocs.vn Tel : 0918.775.368
3
Sè kÕt d DD -1734
-133666 -107061
-25547 25957
129189
4
Lỵi nhn -1734
-131932 26606
81514 51504
103232
5
Th TN DN 6651,46
20378 12876
25808
6
LN ròng -1734
-131932 19954
61135 38628
77424
7
Hoàn thuế VAT 61
2212 1697
2179 2168
8
Tổng LN ròng 71791
Báo cáo điều chỉnh tổng mức đầu t, năm 2002
Website: http:www.docs.vn Email : lienhedocs.vn Tel : 0918.775.368
Tỷ suất thu hồi nội bộ
Đơn vị: triệu đồng
Năm H§ Thu nhËp R1:9,5
R2:24,5 T1
T2 2001
-1734 1
1 -1734,5
-1734,5
2002 -131871
0,913 0,80321
-120430 -105921
2003 23660
0,834 0,64515
19733 15264,2
2004 75643
0,762 0,51819
57614 39197,9
2005 47712
0,696 0,41622
33187 19858,8
2006 99966
0,635 0,33431
63501 33420,1
51871 86
Báo cáo điều chỉnh tổng mức đầu t, năm 2002 1.1.4. Lợi nhuận tiềm năng của dự án.
Lợi nhuận tiềm năng của dự án đợc xác định:
- Theo giá thị trờng tại khu vực nghiên cứu, dự kiến giá chuyển nhợng đất tính bình quân là: 3 triƯu ®ångm
2
. Dù kiÕn doanh thu tõ viƯc chun nhợng đất có cơ sở hạ tầng là:
150000 m
2
x 3.10
6
đồng = 450 tỷ đồng. - Lợi nhuận thu từ những dịch vụ khác nh trờng học, bệnh viện, sản xuất công
nghiệp không độc hại, dạy nghề ..., ớc tính hàng năm khoảng10 tỷ đồng.
Thời gian hoàn vốn ớc tính khoảng 5 năm.
Doanh thu của dự án Đơn vị: triệu đồng
T
T Nội dung
KL m
2
Giá
Tổng DT 2003
2004 2005
2006
1 Đất biệt thự
Website: http:www.docs.vn Email : lienhedocs.vn Tel : 0918.775.368
Đất KD giá TT 31390
6,3 197757
98879 98879
2
Đất KDHT giá TT
a Đất nhà ở cao tầng
52561 1,9885 104695
26174 47113
31409 b Đất hỗn hợp
20945 2,1779 45615
6842 20527
18246 c Đất công cộng
21499 2,0832 44786
4478,6 15675
24632 3
Đất C.Giao HT a
Đất cao tầng di dân GPMB
19596 1,8938 37111
5567 16700
14844 b
Đất biệt thự 3006 1,8938
5693 1423
4270 c
§Êt trêng THCS, PTTH
18754 1,8938 35516
15982 19534
d
Đất nhà ở thấp tầng
6023 1,8938 11406
2852 5133
3422
Tổng
173864 482579
103153 151342 119419 108665
Báo cáo điều chỉnh tổng mức đầu t, năm 2002 1.1.5. Đánh giá độ rủi ro của dự án.
Dự án đầu t: Phát triểnkhu đô thị mới Mỹ Đình- Mễ Trì liên quan mật thiết đến các nhà đầu t thứ phát, việc đánh giá thuận lợi và khó khăn và rủi ro
chính là việc xem xét các khía cạnh của nhà đầu t này, do đó cần đợc đánh giá
về những rủi ro sau:
Về tài chính: Phân tích các rủi ro về tài chính kinh tÕ
– , bao gåm:
- Ph©n tÝch chÊt lợng của các dự báo thị trờng, dự báo tài chÝnh – kinh tÕ còng nh chÊt lỵng cđa sè liệu gốcnh đơn giá, định mức, suất thu lợi đợc dùng làm
ngỡng hiệu quả đợc dùng để lập và phân tích dự án đầu t.
- Phân tích phơng pháp đã dùng để phân tích tài chính và kinh tế xã hội của dự án. - Phân tích các loại rđi ro vỊ tµi chÝnh vµ kinh tÕ nh: rđi ro về thị trờng đầu vào
và đầu ra, thuế, tỉ giá hối đoái, tình hình cạnh tranh trên thị trờng... - Phân tích các biện pháp khắc phục của dự án:
+ áp dụng phơng pháp phân tích dự án trong điều kiện rủi ro và bất địnhnhất là đối với các dự án lớn, có nhiều rủi ro.
+ Thành lập quỹ dự phòng thoả đáng
Website: http:www.docs.vn Email : lienhedocs.vn Tel : 0918.775.368
+ áp dụng hình thức cổ phần để phân tán rủi ro. + Thực hiện mua bảo hiểm.
Đối với dự án khu đô thị mới Mỹ Đình Mễ Trì, phân tích các rủi ro
về tài chính đợc xác định:
- Về rủi ro xảy ra khi có biến động tài chính: Chính sách của chính phủ là quản lý, điều tiết tài chính lâu dài và trong giai đoạn 8-10 năm tới của dự án sẽ không
có biến động lớn. Đồng thời với chu kỳ khủng khoảng trung bình 10 năm nh các nhà kinh tế đã phân tích, thì đã đến cuối giai đoạn của dự án cha đến thời
điểm của sự suy thoái. - Với định hớng phát triển giai đoạn 5 năm, 10 năm và đến năm 2020 trong đó
việc khống chế tỷ lệ lạm phát hằng năm từ 5-6 ảnh hởng không lớn đến dự án, nguyên nhân của việc bán sản phẩm của dự án sẽ đợc xác định lại cho thích
hợp với giá trị thật của tiền tệ tại thời điểm bán hàng. - Về vốn đầu t, với lợng vốn dồi dào hiện nay, với 4năm đầu t, và khoảng 3 năm
bán hàng thì chắc chắn lợng vốn sẽ không có thay đổi phức tạp, nguyên nhân giai đoạn tới đây chính là giai đoạn phát triển chính về lợng của cả quá trình và
nh vậy vốn và tiền tệ sẽ có lợng luân chuyển rất lớn. - Về sự thay đổi về vốn đầu t, sự thay đổi này bởi các nguyên nhân: thay đổi về
thiết kế, thay đổi về đơn giá, định mức. Các thay đổi này cần đợc phân tích tính toán lợng thay đổi ảnh hởng đến hiệu quả đầu t việc thay đổi vốn đầu t
cũngđồng nghĩa với việc giảm giá sản phẩm.
Về thị tr ờng:
Vấn đề cung cầu là bớc cần đánh giá cẩn thận đối với các công việc kinh doanh bất động sản. Với các số liệu thu thập đợc trong thời gian thập kỷ gần
đây là thời gian khởi đầu của sự kinh doanh bất động sản.
Những tác động của sự thay đổi cung cầu đợc xét đến nh sau: - Tăng trởng GDP hàng năm
- Mức độ công nghiệp hoá giai đoạn đầu của sự phát triển công nghiệp hoá
Website: http:www.docs.vn Email : lienhedocs.vn Tel : 0918.775.368
- Mức độ đô thị hoá - Mức độ phân hoá giàu nghèo, dẫn đến sự di dân ồ ạt vào các khu đô thị tập
trung, những nơi có nhiều việc làm và có nhiều cơ hội làm giàu hơn
- Mức độ về dân trí, dẫn đến nhu cầu về các điều kiện tiện ích đối với nhà ở. - Mức tăng dân số cơ học
- Vấn đề cạnh trạnh ngày nay gay gắt trên thị trờng nhà đất. Với qui hoạch đợc định hình trong giai đoạn từ nay đến năm 2020 thì thành phố Hà Nội sẽ phát
triển hơn 50 khu đô thị tập trung. Trong đó với các hình thức đầu t khác nhau, với đầy đủ các thành phần doanh nghiệp tham gia đầu t và kinh doanh.
- Vấn đề thị hiếu, hớng nghiệp phạm vi ngời tiêu dùng và tâm lý chung trong xã hội
Để đánh giá, phân tích các mặt trên đây, dự kiến sẽ xem xét các khía cạnh cơ bản và ảnh hởng lớn đến hiệu quả của dự án nh sau:
- Tác động của việc tăng giá trị đầu t hay sự thay đổi về giá của sản phẩm. - Tác động của việc chậm tiêu thụ sản phẩm trải qua thời kỳ đông cứng hàng
hoá trong đó chủ yếu đối với các khu nhà ë. 1.1.6. Mét sè c«ng viƯc chÝnh thùc hiƯn trong giai đoạn này
Tiến hành thuê đo đạc và lập bản đồ, xác định diện tích đất đai thực tế.
Thuê công ty khảo sát đo đạc của Sở địa chính, Hà Nội đo đạc để xác định chính xác diện tích đất, lập bản đồ hiện trạng 12000 và 11500 để lập quy
hoạch. Xác định chỉ giới đờng đỏ và phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng.
- Thời gian giải qut lµ 25 – 30 ngµy kĨ tõ khi nhËn hồ sơ hợp lệ. - Tổng công ty trình Viện quy hoạch bản đồ 12000 và dự kiến quy hoạch kiến
trúc của Tổng công ty tại khu đô thị mới để đợc xác định chỉ giới đờng đỏ, quy hoạch tổng mặt bằng và đợc cung cấp các số liệu kỹ thuật liên quan đến khu đất
xây dựng. - Liên hệ với Viện quy hoạch xây dựng Hà Nội để hớng dẫn và tiếp nhận hồ sơ,
ký hợp đồng xác ®Þnh chØ giíi ®êng ®á ®ång thêi víi lËp quy hoạch theo đề nghị của Tổng công ty, trình Kiến tróc s trëng thµnh phè chÊp thn.
Website: http:www.docs.vn Email : lienhedocs.vn Tel : 0918.775.368
Lấy ý kiến của địa phơng. - Thời gian giải quyết 30 40 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ.
- Lập hồ sơ, lấy ý kiến của địa phơng. - UBND xã Mễ Trì xem xét và chấp thuận hồ sơ trên của Tổng công ty, đồng
thời xác nhận diện tích đất sử dụng không có tranh chấp, mâu thuẫn. Thời gian xem xét là 20 ngày.
- UBND huyện Từ Liêm xem xét và chấp thuận hồ sơ của Tổng công ty kết hợp với ý kiến đề xuất của UBND xã đồng thời xác nhận diện tích đất sử dụng
không có tranh chấp, mâu thuẫn. Thời gian xem xét là 10 ngày. Lập và trình duyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và báo cáo khả thi.
- Dự án nằm trong danh mục nhóm A, do đó phải trình Thủ tớng Chính phủ phê duyệt.
- Dự án phải có ý kiến của cơ quan chuyên ngành về các lĩnh vực môi trờng, thủy lợi, cấp thoát nớc, cấp điện, phòng cháy chữa cháy ...
- Thời gian thực hiện lập thẩm định và phê duyệt báo cáo NCKT khoảng 6 tháng. Lập hồ sơ, trình thẩm định và phê duyệt giao đất.
- Lập hồ sơ xin giao đất theo hớng dẫn của Sở Địa chính. - Sở Địa chính là đầu mối tiếp nhận, tổ chức thẩm định hồ sơ xin cấp đất, trình
cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Thêi gian thùc hiƯn lµ 30 – 40 ngµy.
TriĨn khai thực hiện sau khi có quyết định giao đất. - Thành lập hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng.
+ Liên hệ với UBND huyện Từ Liêm để thực hiện công tác đền bù và giải phóng mặt bằng. Thời gian thực hiện là 70 ngày.
+ Thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng do Chủ tịch UBND huyện Từ Liêm làm chủ tịch hội đồng.
- Lập phơng án đền bù. + Liên hệ với Sở Tài chính vật giá để đợc hớng dẫn phơng án đền bù.
+ Đôn đốc và phối hợp với huyện Từ Liêm lập phơng án đền bù trình UBND Thành phố phê duyệt.
Website: http:www.docs.vn Email : lienhedocs.vn Tel : 0918.775.368
+ Liên hệ với Giám đốc sở Tài chính vật giá chủ tịch hội đồng thẩm định thành phố để thẩm định và trình UBND Thành phố phê duyệt phơng án đền bù
do huyện Từ Liêm trình. Thời gian thực hiện là 60 ngày. - Tiền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ và các khoản thu khác.
+ Liên hệ với Cục thuế Hà Nội để đợc hớng dẫn tính tiền sử dụng đất, lệ phí tr- ớc bạ và các khoản thu khác theo quy định của Nhà nớc, nộp vào kho bạc Nhµ
níc. Thêi gian thùc hiƯn lµ 30 ngµy. - Tỉ chức cắm mốc giới, bàn giao mốc giới và xin giÊy chøng nhËn qun sư
dơng ®Êt. + Sau khi ®· nộp tiền sử dụng đất và các khoản thu khác sẽ liên hệ với sở Địa
chính nhà đất để tổ chức cắm mốc giới trên bản đồ và ngoài thực địa, lập trích lục bản đồ khu đất, đăng ký vào sổ địa chính Nhà nớc.
+ Thời gian thực hiện là 15 ngày. + Lập hồ sơ để đợc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt. Thêi gian 10 ngày.
Thời gian thực hiện: 495 ngày hơn 6 tháng theo quy định.
1.1.7. Phân tách công việc của dự án WBS Các công việc của dự án
Phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình Mễ
Trì
trong giai đoạn xây dựng hạ tầng kỹ thuật đợc phân tách nh sau: 1. Giải phóng mặt bằng;
1.1.Đất nông nghiệp 1.2.Đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản
1.3.Đất chuyên dùng
1.4.Đất thổ c 1.5.Mồ mả
2. Khảo sát. 2.1. Khảo sát địa hình san nÒn

Xem Thêm
Tải bản đầy đủ (.doc) (73 trang)

×