1. Trang chủ >
  2. Luận Văn - Báo Cáo >
  3. Kinh tế - Thương mại >

Các giai đoạn của quá trình đầu tư bất động sản

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (325.85 KB, 32 trang )


+ Đáp ứng nhu cầu vốn cho quá trình tạo ra các bất động sản. + Thúc đẩy và mở rộng các mối quan hệ kinh tế quốc tế.
+ Nâng cao uy tín của quốc gia cũng như các doanh nghiệp trên trường quốc tế.

4. Các giai đoạn của quá trình đầu tư bất động sản


Như đã nói ở phần đặc điểm, là một hình thái điển hình của hoạt động đầu tư phát triển, quá trình đầu tư bất động sản đương nhiên bao gồm tất cả các giai đoạn
của đầu tư phát triển, đó là: + Giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
+ Giai đoạn thực hiện đầu tư. + Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư.
4.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Là giai đoạn đầu tiên của quá trình đầu tư, giai đoạn này tạo tiền đề và quyết định sự thành bại cho cả hai giai đoạn sau. Các công việc cần phải làm trong giai
đoạn chuẩn bị đầu tư bao gồm: + Nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư.
+ Nghiên cứu tiền khả thi. + Nghiên cứu khả thi Lập dự án.
+ Đánh giá và quyết định Thẩm định dự án. Vấn đề quan trọng nhất được đặt ra trong giai đoạn đầu tiên này là chất lượng,
tính chính xác của các kết quả nghiên cứu, tính tốn cũng như dự đốn. Làm tốt được các cơng tác này, giai đoạn sau sẽ có điều kiện thuận lợi để hoạt động, nhanh chóng
phát huy hết năng lực vận hành dự kiến, qua đó nhanh chóng thu hồi được vốn đầu tư để dần tiến đến có lợi nhuận.
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
4.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư
Các cơng việc của giai đoạn này bao gồm có: + Hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện đầu tư.
+ Thiết kế và lập dự toán thi cơng xây lắp cơng trình. + Thi cơng xây lắp cơng trình.
+ Chạy thử và nghiệm thu sử dụng. Trong giai đoạn thực hiện đầu tư, vấn đề thời gian được xem là quan trọng
hơn cả. Ở giai đoạn này, vốn đầu tư nằm khê đọng, không sinh lời trong suốt những năm tháng thực hiện. Do đó, thời gian thực hiện đầu tư mà càng kéo dài thì vốn ứ
đọng sẽ càng nhiều, tổn thất sẽ càng lớn. Thêm vào đó, còn phải kể đến những thiệt hại ngồi dự tính như từ thiên tai gây ra đối với dự án. Chính vì vậy, chủ đầu tư cần
phải hết sức sát sao đối với tiến độ đã đề ra hoặc đã điều chỉnh đối với các dự án bất động sản.
4.3. Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư
Đây là giai đoạn nhằm hiện thực hóa các mục tiêu ban đầu của dự án. Thông thường, giai đoạn này thường được chia ra làm ba phân đoạn nhỏ khác là:
+ Giai đoạn sử dụng chưa hết công suất. + Giai đoạn sử dụng công suất ở mức cao nhất.
+ Giai đoạn công suất giảm dần và kết thúc dự án. Nếu các kết quả do giai đoạn thực hiện đầu tư tạo ra đảm bảo tính đồng bộ,
giá thành hợp lý, chất lượng tốt, đúng tiến độ, địa điểm thích hợp hay quy mơ tối ưu thì hiệu quả hoạt động của các kết quả này và mục tiêu cụ thể của dự án chỉ còn phụ
thuộc hồn tồn vào quá trình tổ chức quản lý hoạt động của các kết quả. Chính vì vậy, u cầu đặt ra đối với giai đoạn cuối cùng của quá trình đầu tư bất động sản là
phải thành lập ra được một đội ngủ quản lý có trình độ chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm để vận hành các thành quả đầu tư.
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
Nói tóm lại, đối với bất cứ một dự án đầu tư phát triển nói chung hay một dự án đầu tư bất động sản nói riêng nào đó thì tầm quan trọng của cả ba giai đoạn đều
cần phải hết sức quan tâm, tuy nhiên, giai đoạn đầu tiên vẫn được coi là quan trọng nhất vì nó tạo ra tiền đề, cơ sở để hai giai đoạn sau có thể phát huy được một cách tốt
nhất.
5. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản
5.1. Kết quả đầu tư
5.1.1. Thị phần a Khái niệm:
Là phần thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản mà doanh nghiệp chiếm lĩnh được.
b Phương pháp xác định:
1 i
i n
i i
q TPDN
q
=
=

Trong đó: + q
i
: số sản phẩm mà doanh nghiệp i bán ra thị trường. + n: tổng số doanh nghiệp.
c ý nghĩa: Cho biết được khả năng cạnh tranh của một doanh nghiệp để từ đó có các
chiến lược, chủ trương hợp lý nhất. 5.1.2. Khối lượng vốn đầu tư thực hiện
a Khái niệm:
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
Khối lượng vốn đầu tư thực hiện là tổng số tiền đã chi ra để tiến hành các hoạt động của công cuộc đầu tư, bao gồm: công tác xây dựng, công tác mua sắm và lắp
đặt thiết bị, cơng tác quản lý và chi phí khác. b Phương pháp xác định:
KLVĐTTH = CPXD + CPTB + CPGPMB + CPQL + CPTV + CP ≠ Trong đó:
+ CPXD: Chi phí xây dựng, bao gồm: Chi phí xây dựng cơng trình, phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, san lấp mặt bằng, xây dựng cơng trình tạm, cơng trình
phụ trợ… + CPTB: Chi phí thiết bị, bao gồm: Chi phí mua sắm thiết bị, đào tạo và
chuyển giao cơng nghệ nếu có, vận chuyển, lưu kho, lưu bãi nếu có, thuế và bảo hiểm, lắp đặt thiết bị và thí nghiệm…
+ CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt bằng, bao gồm: Chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc cũ, cây trồng trên đất, tái định cư…
+ CPQL: Chi phí quản lý, bao gồm: Chi phí lập báo cáo đầu tư, tổ chức thi tuyển thiết kế kiến trúc, thẩm định, lựa chọn nhà thầu, quản lý chất lượng, tiến độ,
tuyên truyền, quảng cáo. + CPTV: Chi phí tư vấn, bao gồm: Chi phí khảo sát, thiết kế xây dựng, giám
sát, lập hồ sơ mời thầu… + CP ≠: Chi phí khác, bao gồm: Thẩm tra tổng mức đầu tư, rà phá bom mìn,
bảo hiểm cơng trình, di chuyển thiết bị thi cơng, đảm bảo an tồn giao thơng phục vụ cơng trình…
c Ý nghĩa: Làm căn cứ để tính tốn hiệu quả đầu tư sau này.
5.1.3. Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm a Khái niệm:
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
+ Tài sản cố định huy động là cơng trình hay hạng mục cơng trình, đối tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập và hiện giờ đã kết thúc quá trình xây
dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng và có thể đưa vào hoạt động được ngay cùng với lượng máy móc thiết bị đã được mua sắm, lắp đặt và đủ điều
kiện đưa vào sử dụng. Tài sản cố định huy động chính là sản phẩm của cơng cuộc đầu tư, ví dụ: bệnh viện, nhà cửa, trung tâm thương mại, khách sạn…
+ Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất, phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất ra những
sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ. Nói cách khác, năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm chính là cơng suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các tài sản
cố định đã được huy động, ví dụ như: số giường nằm của một bệnh viện, hay số phòng của một trường học…
b Phương pháp xác định: Giá trị tài sản cố định huy động được tính theo cơng thức:
F = Iv
b
+ Iv
r
– C - Iv
e
Trong đó: + Iv
b
: Vốn đầu tư được thực hiện ở các kỳ trước chưa được huy động chuyển sang kỳ nghiên cứu xây dựng dở dang đầu kỳ.
+ Iv
r
: Vốn đầu tư được thực hiện trong kỳ. + C: Chi phí trong kỳ khơng tính vào giá trị tài sản cố định, bao gồm: chi phí
do các nguyên nhân khách quan như thiên tai, dịch họa… và giá trị khối lượng được hủy bỏ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
5.2. Hiệu quả đầu tư
5.2.1. Hiệu quả tài chính a Doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư:
• Phương pháp xác định:
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
1
DT N
I ∆
=
Trong đó: + ∆DT: Doanh thu tăng thêm.
+ I: Vốn đầu tư. •
Ý nghĩa: Phản ánh một đồng vốn bỏ ra sẽ thu được bao nhiêu đồng doanh thu.
b Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư: •
Phương pháp xác định:
2
LN N
I ∆
=
Trong đó: + ∆LN: Lợi nhuận tăng thêm.
+ I: Vốn đầu tư. •
Ý nghĩa: + Cho biết thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận khi bỏ ra một đồng vốn đầu tư
bỏ ra. + Phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.
c Hệ số huy động tài sản cố định của doanh nghiệp: •
Phương pháp xác định:
3
F N
I =
Trong đó:
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
+ F: Giá trị TSCĐ mới được đưa vào sử dụng trong kỳ. + I: Vốn đầu tư.
• Ý nghĩa:
+ Phản ánh mức độ đạt được kết quả cuối cùng trong tổng vốn đầu tư đã thực hiện.
+ Cho biết doanh nghiệp có đầu tư dàn trải hay khơng. d Suất đầu tư của doanh nghiệp:
• Phương pháp xác định:
4
I N
NLSX =

Trong đó: + I: Vốn đầu tư trong kỳ.
+ ∆NLSX: Năng lực sản xuất tăng thêm của doanh nghiệp trong kỳ. •
Ý nghĩa: + Phản ánh mức độ hao phí vốn cho một đơn vị NLSX.
+ Cho phép đánh giá các biện pháp tiết kiệm trong hoạt động đầu tư. 5.2.2 Nhóm chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội
Nhóm chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội bao gồm 2 nhóm chính: + Nhóm chỉ tiêu định lượng.
+ Nhóm chỉ tiêu định tính. 5.2.2.1. Nhóm chỉ tiêu định lượng
a Mức đóng góp cho NSNN:
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
5
NNS N
I ∆
=
Trong đó: + ∆NNS: Nộp ngân sách tăng thêm của doanh nghiệp.
+ I: Vốn đầu tư. b Mức tiết kiệm ngoại tệ:
6
NTTT N
I ∆
=
Trong đó: + ∆NITT: Số ngoại tệ thực thu tăng thêm.
+ I: Vốn đầu tư. c Số chỗ làm việc tăng thêm:
7
LD N
I ∆
=
Trong đó: + ∆LD: Số lao động tăng thêm.
+ I: Vốn đầu tư. 5.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu định tính
• Nâng cao tính cạnh tranh của nền kinh tế.
• Nâng cao trình độ, tay nghề của người lao động.
• Mức độ đáp ứng các mục tiêu trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội
của đất nước.
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền

6. Vài nét về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay


Xem Thêm
Tải bản đầy đủ (.doc) (32 trang)

×