1. Trang chủ >
  2. Kinh tế - Quản lý >
  3. Tài chính - Ngân hàng >

Các phơng thức đảm bảo đối vật. a. Thế chấp:

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (330.98 KB, 72 trang )


HàNG
Trong cho vay trung và dài hạn, d nợ tín dụng thờng xuyên phải điều chỉnh theo mức giảm giá của tài sản. Hàng năm, ngân hàng phải đánh giá lại
tài sản thế chấp để điều chỉnh tín dụng, nếu giá trị tài sản thế chấp giảm xuống ngân hàng tiến hành thu nợ phần tín dụng vợt tài sản thế chấp hoặc
khách hàng phải bổ sung tài sản đảm bảo phần còn thiếu. Đây là những việc làm vừa thể hiện tinh thần trách nhiệm cao của cán
bộ tín dụng vừa phòng ngừa đợc các rủi ro xảy ra sau này.

1.3.1.2. Các phơng thức đảm bảo đối vật. a. Thế chấp:


Khái niệm. Thế chấp là hình thức đảm bảo tín dụng mà trong đó ngời vay bên thế
chấp dùng các tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hoặc quản lý của mình để đảm bảo cho các khoản nợ ở ngân hàng bên nhận thế chấp .
Hay thế chấp còn đợc hiểu là phơng tiện chuyển dịch quyền lợi về tài sản của con nợ sang cho chủ nợ với mục đích làm đảm bảo cho món nợ hoặc
miễn trừ một nghĩa vụ nào đó . Hành vi thế chấp của con nợ đợc coi là hết hiệu lực khi món nợ đã đợc
thanh toán hoặc nghĩa vụ đã đợc thực hiện đầy đủ với chủ nợ. Tài sản đợc dùng làm thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng phải có
các điều kiện sau đây: - Là bất động sản nh quyền sở hữu đất, những tài sản gắn liền với đất
nh nhà ở, công trình xây dựng,... - Tài sản đó phải thuộc quyền quản lý và sở hữu hợp pháp của ngời vay.
- Những tài sản đã đợc dùng làm phơng tiện để thế chấp cho các khoản vay tại ngân hàng thì không đợc phép dùng làm tài sản để thực hiện việc mua
bán, chuyển nhợng trên thị trờng. - Tài sản đó phải không có sự tranh chấp.
HàNG
- Tài sản đó có thể phát mại dễ dàng khi cần thiết. - Tài sản đó dễ kiểm định, đánh giá giá trị.
Quy trình cho vay có thế chấp. Cho vay có đảm bảo hoặc không có đảm bảo đều có những điểm giống
nhau trong quy trình tài trợ tín dụng nh: đạt yêu cầu vay vốn của khách hàng, nghiên cứu và đánh giá hoạt động của doanh nghiệp, đàm phán về tiền vay, kỳ
hạn nợ, lãi suất hợp đồng tín dụng và cuối cùng là khách hàng hoàn trả nợ vay và thanh lý hợp đồng tín dụng.
Đối với những khách hàng cha thoả mãn những tiêu chuẩn để có thể cho vay không đảm bảo, nếu cần thì phải có tài sản thế chấp cho khoản vay
thì quy trình thế chấp tài sản để vay vốn đợc tiến hành nh sau: - Định giá tài sản thế chấp:
+ Sau khi nhân viên tín dụng đã phân tích hồ sơ vay vốn của khách hàng về năng lực vay nợ, mục đích vay vốn, khả năng tài chính, uy tín,...tất cả
đều phù hợp với chính sách kinh doanh của ngân hàng và mức độ rủi ro có thể chấp nhận đợc thì ngân hàng sẽ tiến hành giám định hồ sơ về tài sản và định
giá tài sản thế chấp. + Giám định tính chất pháp lý về tài sản: Về phơng diện này ngân hàng
cần phải xem xét thông qua các hồ sơ hành chính để xác định tài sản mà khách hàng dùng làm thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng có thuộc quyền
sở hữu của họ hay không?, tài sản đó có đợc phép thế chấp theo pháp luật hiện hành không?. Ngoài ra, ngân hàng cần phải xem xét xem bất động sản đó có
nằm ở vị trí bán đợc hay không?. Cần lu ý rằng bất động sản nằm trong khu vực quy hoạch là một vấn đề hết sức phức tạp trong việc phát mại tài sản nếu
khách hàng không trả đợc nợ. + Định giá tài sản thế chấp: phải sát với giá thị trờng, nếu định giá cao
hơn giá thị trờng sẽ có nguy cơ bán tài sản không thu hồi đủ nợ gốc và lãi trong trờng hợp khách hàng không thanh toán đợc nợ khi đến hạn. Nếu định
HàNG
giá thấp hơn giá thị trờng, sẽ ảnh hởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng, ảnh hởng đến năng lực cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng
của ngân hàng, ảnh hởng đến việc bố trí nhân sự trong việc định giá tài sản của ngân hàng.
Pháp luật hiện hành đã cho phép bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền tự thoả thuận, định giá tài sản thế chấp trên cơ sở giá cả của thị trờng
tại địa phơng ở thời điểm thế chấp có tính đến các yếu tố tác động tăng hoặc giảm giá ở thời điểm chấm dứt hợp đồng thế chấp. Định giá tài sản là một vấn
đề hết sức phức tạp, do đó cần phải chuyên môn hoá, ngân hàng cần phải phân công cho một số cá nhân chuyên làm công tác định giá tài sản, có nh
vậy việc định giá mới chính xác. Đối với những tài sản lớn, phức tạp cần thiết phải thuê các công ty chuyên về định giá tài sản để làm công việc này.
Trên thực tế, vì tài sản thế chấp rất đa dạng và phong phú nên cán bộ ngân hàng không thể đủ khả năng và trình độ chuyên môn để định giá đợc tất
cả các loại tài sản thế chấp. Đối với tài sản thế chấp chủ yếu là nhà cửa và quyền sử dụng đất thì dù thuê cơ quan thứ ba định giá hay tự các bên trực
tiếp định giá thì cán bộ ngân hàng đợc phân công phụ trách cán bộ tín dụng vẫn cần phải trực tiếp đến nơi có tài sản thế chấp để tìm hiểu, xem xét
và đánh giá sơ bộ về tài sản thế chấp. Cán bộ tín dụng có thể đi cùng với bên thế chấp hoặc thông báo cho chủ sở hữu tài sản trớc khi đến. Tại đây nguồn
thông tin đáng tin cậy về tài sản thế chấp là những ngời hàng xóm và chính quyền địa phơng. Trên cơ sở đó cán bộ tín dụng mới có thể hiểu rõ hơn về
thực trạng và chủ sở hữu của tài sản thế chấp và giá thị trờng của tài sản đó tại thời điểm nhận thế chấp.
Kết hợp những thông tin thu đợc với văn bản định giá tài sản của cơ quan thứ ba, cán bộ tín dụng lập tờ trình đề nghị cấp trên của mình xét duyệt
cho bên thế chấp vay với mức vừa đảm bảo có thể thu hồi đủ vốn khi phát mại tài sản thế chấp vừa đảm bảo phù hợp với mức tiền cho vay theo quy định
của pháp luật đối với tài sản thế chấp đó.
HàNG
Về mặt toán học, mức cho vay bao giờ cũng phải nhỏ hơn giá trị của tài sản theo định giá. Tuy nhiên, giá trị của tài sản thờng xuyên biến động theo
thị trờng, vì vậy tuỳ theo mức biến động của từng loại tài sản ngân hàng mà ấn định tỷ lệ cho vay thích hợp. Đối với loại tài sản ít biến động giá thì mức
cho vay có thể lên đến 80 so với giá trị của tài sản, còn đối với tài sản có mức biến động lớn, tỷ lệ cho vay có thể là 50 so với giá trị của tài sản.
Ngoài ra, việc quy định tỷ lệ cho vay còn phụ thuộc vào từng thời kỳ phát triển kinh tế, nếu bất động sản đang có nguy cơ khủng hoảng thì tất yếu tỷ lệ
phải thấp và ngợc lại. Lập giấy thế chấp tài sản hoặc hợp đồng thế chấp tài sản và lu giữ giấy
chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Sau khi đã thoả thuận mức cho vay và các điều kiện về tín dụng, khách
hàng vay vốn phải lập giấy thế chấp tài sản, đồng thời chuyển giao giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho ngân hàng. Tuy nhiên, tuỳ theo loại thế
chấp và quy định của pháp luật mà thực hiện các thủ tục về hành chính thích hợp nh xác nhận của cơ quan công chứng và đăng ký với cơ quan quản lý tài
sản thích hợp. Theo quy định của pháp luật hiện hành pháp lệnh về hợp đồng dân sự
và các quy định khác giấy thế chấp tài sản phải có xác nhận của cơ quan công chứng.
Hiện nay, bằng những thủ đoạn mới khá tinh vi một số đối tợng đã sử dụng giấy tờ giả để làm thủ tục thế chấp vay vốn. Do vậy, ngân hàng trong
nhiều trờng hợp khó có thể phát hiện đợc giấy tờ sở hữu giả. Để biết đợc giấy tờ sở hữu là giả hay thật, ngân hàng có thể xác minh thông qua các cơ quan
đã cấp hoặc phát giấy tờ đó. Chẳng hạn, đối với nhà đất, có thể xác minh tại Sở Nhà đất và Sở Địa chính, đối với các giấy tờ có giá khác thì ngân hàng có
thể xác minh qua Ngân hàng Nhà nớc hoặc Kho bạc Nhà nớc nơi đã phát hành các giấy tờ có giá đó ... Ngân hàng cũng có thể đề nghị các cơ quan đã
HàNG
cấp hoặc phát những giấy tờ sở hữu về tài sản thế chấp xác nhận bằng văn bản về nguồn gốc của các giấy tờ mà mình sẽ nắm giữ để cấp vốn cho vay.
Trong thời gian qua, khi lµm thđ tơc thÕ chÊp cho vay vèn mét vài ngân hàng đã nhận phải giấy tờ sở hữu giả về tài sản thế chấp mà không biết, chỉ
đến khi bên thế chấp không trả đợc nợ khi đến hạn và ngân hàng phải phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ thì ngân hàng mới biết giấy tờ sở hữu về tài
sản thế chấp mà ngân hàng đang lu giữ đều là giấy tờ giả. Do đó, trớc khi ký kết hợp đồng thế chấp, cán bộ ngân hàng cần hiểu rõ các quy định của pháp
luật về thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp để trên cơ sở đó thiết lập đợc một hợp đồng thế chấp đúng đắn về cả nội dung và hình thức.
Giải toả tài sản thế chấp và trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản: Sau khi khách hàng đã thanh toán nợ cả vốn gốc và lãi thì ngân hàng
lập hồ sơ để giải toả tài sản thế chấp. Giấy đề nghị giải chấp tài sản phải chuyển đến các cơ quan thích hợp Cơ quan công chứng, Cơ quan quản lý tài
sản . Đồng thời ngân hàng phải trả lại giấy chứng nhận về quyền sở hữu tài sản cho khách hàng.

b. CÇm cè.


Xem Thêm
Tải bản đầy đủ (.doc) (72 trang)

×