Tồn tại và nguyên nhân.

Luận văn tốt nghiệp

- Các dự án phát triển nhà và đô thị mới bàn giao lại quỹ đất 20% để

xây dựng nhà ở tái định c, chủ yếu là nhà chung c cao trên 11 tầng, cha phù

hợp với công tác tái định c trong thời điểm hiện nay do giá thành cao, thời

gian xây dựng kéo dài. Hơn nữa việc các chủ đầu t còn dây da không chịu

xây dựng ngay phần diện tích phải giao nộp cho nhà nớc mà chỉ tiến hành

xây dựng đối với các dự án thuộc phần diện tích xây dựng để kinh doanh,

do vậy quỹ nhà, đất TĐC thuộc nguồn nhà này thờng đợc triển khai rất

chậm và số lợng không nhiều.

- Chất lợng một số khu tái định c cha bảo đảm yêu cầu và cha đồng

bộ về hạ tầng kỹ thuật, cơ cấu diện tích và vị trí tái định c cha hợp lý cha

đáp ứng nhu cầu của ngời mua nhà tái định c, do đó dẫn đến mất cân đối

trong thanh toán bồi thờng và mua nhà tái định c, nhiều hộ có diện tích nhà

đất thu hồi nhỏ nhng lại đợc bố trí căn hộ rộng, giá thành cao nên xin trả

dần tiền mua nhà, ảnh hởng đến cơ chế quản lý thu hồi vốn sau khi bố trí tái

định c.

- Các khu nhà chung c cao tầng, khu đô thị phục vụ di dân giải phóng

mặt bằng cha có ngay hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, đồng bộ

đặc biệt là đối với nhu cầu kinh doanh dịch vụ của các hộ đang ở mặt đờng

nên cha hấp dẫn các đối tợng phải di chuyển ở trung tâm thành phố nhằm

bố trí các khu dân c hợp lý. Công tác giải quyết việc làm, ổn định đời sống

cho ngời khi bị thu hồi đất ở (kết hợp kinh doanh) nội thành và đất nông

nghiệp ở ngoại thành còn rất nhiều bất cập. Việc có thể đảm bảo cho ngời

dân bị di dời đến nơi ở mới co đợc việc làm ổn định còn hết sức hạn chế,

phần lớn trong số họ phải tự kiểm công việc mới cho mình hoặc tìm cách ổn

định lại công việc phù hợp với điều kiện ở hiện tại.

- Các khu tái định c còn phân tán ở các địa bàn và do nhiều đầu mối

quản lý, cha tập trung đầu mối để chủ động cân đối và đối chiếu tái định c

cho nhiều dự án trên địa bàn thành phố.

- Nguồn vốn đầu t do ngân sách cấp để xây dựng quỹ nhà tái định c,

sau khi thực hiện bán nhà các hộ tái định c đã nộp tiền mua nhà cho ngân



Đặng Thị Thanh Lợng



Luận văn tốt nghiệp

sách, song khâu quản lý, theo dõi tổng hợp, quyết toán thu hồi nguồn vốn

cha tập trung về một đầu mối để thực hiện tái đầu t xây dựng quỹ nhà tái

định c.

- Về giá bán quỹ nhà phục vụ di dân giải phóng mặt bằng từ trớc đến

nay thờng thấp hơn giá thành đầu t xây dựng đến nay, cha có số liệu thống

kê tổng số quỹ nhà đã hoàn thành và kinh phí ngân sách đã đầu t xây dựng

quỹ nhà phục vụ di dân giải phóng mặt bằng, phần kinh phí ngân sách phải

bù chênh lệch giữa giá bán và giá thành xây dựng phơng án, thời gian thu

hồi vốn ngân sách đầu t xây dựng quỹ nhà cha đợc đề cập đến trong khi lập,

phê duyệt và thực hiện các dự án. Phơng án thu tiền cũng cha thống nhất có

nơi chủ đầu t xây dựng trả tiền bồi thờng theo phơng án cho ngời bị thu hồi

giải phóng mặt bằng để trả cho cơ quan quản lý quỹ nhà, có nơi Hội đồng

giải phóng mặt bằng quận, Ban quản lý dự án giữ lại số tiền bồi thờng theo

phơng án để đủ số tiền mua căn hộ tái định c và ban giao căn hộ này cho

các hộ di dân giải phóng mặt bằng.

- Sự phân phối giữa các ngành chuyên môn thuộc thành phố trong

việc thực hiện công tác đầu t xây dựng quỹ nhà tái định c và giải phóng mặt

bằng tuy đã có chuyển biến xong vẫn cha đáp ứng đợc yêu cầu chỉ đạo của

uỷ ban nhân dân thành phố về tiến độ công việc.

- Việc thực hiện xây dựng đờng gắn với xây dựng tuyến phố (tuyến

Kim Liên - Ô Chợ Dừa và tuyết Láng Hạ - Thanh Xuân), khi triển khai còn

lúng túng, gặp nhiều khó khăn, cản trở, cha có kết quả do không giải quyết

đồng bộ về quy hoạch, chuẩn bị đầu t, thu hồi đất.

* Nguyên nhân:

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất dẫn đến việc chuẩn bị

quỹ nhà, quỹ đất tái định c của các chủ dự án chậm là do công tác lập duyệt

quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng mặc dù có tiến

bộ nhng so với nhu cầu còn chậm, làm ảnh hởng đến tiến độ xây dựng các

khu đô thị, khu tái định c. Do vậy việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định c

không kịp tiến độ hoặc còn thiếu tập trung việc triển khai các khu tái định



Đặng Thị Thanh Lợng



Luận văn tốt nghiệp

c của các chủ đầu t còn lúng túng và chậm về thủ tục xin xây dựng khu tái

định c, cho đến khâu lập, duyệt dự án, thẩm định thiết kế kỹ thuật dự toán,

đấu thầu mất nhiều thời gian, có nơi giải phóng mặt bằng xong phải đến

một vài năm mới triển khai xây dựng khu tái định c. Nh vậy công tác đôn

đốc, kiểm tra, đề xuất các biện pháp tháo gỡ. Để đẩy nhanh tiến độ xây

dựng quỹ nhà ở tái định c (từ khâu thoả thuận địa điểm, chuẩn bị và lập dự

án đầu t, thẩm định thiết kế, thi công) cũng nh việc quản lý quỹ nhà, đất tái

định c cha thực sự tập trung về một đầu mối, nên thành phố cha chủ động

cân đối và bố trí kịp thời, đáp ứng tiến độ của các dự án trọng điểm.

- Cha u tiên tập trung bố trí các nguồn vốn (từ bán nhà theo Nghị

định 61/CP, các nguồn thu từ đất) để tái đầu t xây dựng quỹ nhà ở, quỹ đất ở

tái định c phục vụ giải phóng mặt bằng, để có thể đáp ứng kịp với tốc độ đô

thị hoá hiện nay đạt tới trên 25% của thành phố.

- Cha xác định đợc rõ trách nhiệm của các chủ đầu t trong việc chuẩn

bị quỹ nhà tái định c là nguyên nhân quan trọng nhất bảo đảm tính khả thi

của dự án, một số dự án cha chuẩn bị đợc quỹ nhà tái định c nhng vẫn tiến

hành giải phóng mặt và xin quỹ nhà tái định c của thành phố tạo thêm sức

ép trong việc bố trí quỹ nhà tái định c.

- Công tác quản lý vẫn thực hiện xây dựng các khu tái định c cha chặt

chẽ gây lên tình trạng nguồn vốn sử dụng bị thất thoát nghiêm trọng, khu

tái định c đợc xây dựng không đạt đợc về quy mô, cơ cấu, diện tích, cơ sở

hạ tầng kèm theo.

- Chính sách đào tạo nghề, giải quyết việc làm đối với các hộ gia

đình bị di chuyển, đặc biệt là các hộ nông dân mất nhiều hoặc mất hết đất

nông nghiệp cha đợc cụ thể hoá bằng các giải pháp khả thi, cha quy định

ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu t nên gây ảnh hởng không nhỏ đến đời

sống của một bộ phận ngời dân bị di dời tái định c.

- Việc bố trí nhà, đất tái định c không đồng bộ, chồng chéo cha có

đầu mối quản lý dứt điểm gây khó khăn cho việc thu hồi vốn ngân sách

thành phố đã đầu t là do thành phố cha có cơ chế quản lý nhà, đất tái định



Đặng Thị Thanh Lợng



Luận văn tốt nghiệp

c chặt chẽ từ các khâu đầu t xây dựng, hoàn thành bàn giao vào quỹ nhà để

quản lý, phân phối và bố trí cho các hộ dân tái định c, thu tiền bán nhà vào

ngân sách thành phố, công tác quản lý nhà tái định c sau khi các hộ dân đến

ở, kể cả việc bán nhà, đất tái định c cho các đơn vị trung ơng có nhu cầu

mua nhà tái định c thuộc quỹ nhà của thành phố phục vụ các dự án sử dụng

nguồn vốn trung ơng.



Đặng Thị Thanh Lợng



Luận văn tốt nghiệp

Chơng III:

Giải pháp thúc đẩy phát triển quỹ nhà, quỹ

đất TĐC phục vụ giải phóng mặt bằng.

I. Kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định c đến năm 2010

trên địa bàn thành phố Hà Nội.



1. Nhu cầu di dân tái định c.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã

đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt: Từ năm 2000 2010, diện tích đất

nông nghiệp thành phố giảm 10.781 ha chuyển sang phát triển công nghiệp,

đô thị, dịch vụ, đặt ra công tác di dân, giải phóng mặt bằng nhiệm vụ hết

sức nặng nề (có khoảng 35.000 hộ bị ảnh hởng đến chỗ ở).

- Từ năm 2003 2005 là 3.513 ha để phát triển công nghiệp, đô thị,

dịch vụ, trong đó nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất phục vụ tái định c di chuyển chỗ

ở khi chuyển đổi mục đich sử dụng đất nói trên khoảng 26.500 hộ, riêng

năm 2003 nhu cầu tái định c trên địa bàn thành phố khoảng 8.000 hộ, trớc

mắt cần u tiên bố trí ngay quỹ nhà ở tái định c cho các dự án phục vụ

SeaGames 22.

- Từ năm 2006 2010 là 5.229 ha để phát triển công nghiệp, đô thị,

dịch vụ, với nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất phục vụ tái định c khoảng 17.000 hộ.

Chi tiết đợc thể hiện tại biểu 12

2. Chỉ tiêu kế hoạch.

Theo kế hoạch đến năm 2010 triển khai khoảng 57 dự án xây dựng

quỹ nhà, quỹ đất tái định c với khoảng 26.133 căn hộ để phục vụ công tác

di dân giải phóng mặt bằng:

- Dự án phát triển đô thị dành riêng cho công tác giải phóng mặt

bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nớc, trong đó có các khu tái định c tập

trung lớn nh: Khu di dân 5,032 Dịch Vọng có 1.380 căn hộ, khu Đền Lừ có

640 căn hộ, khu đô thị mới Trung Hoà Nhân Chính (14 ha) khoảng 2.090

căn hộ, khu đô thị Nam Trung Yên (56 ha) khoảng 3.800 căn hộ.



Đặng Thị Thanh Lợng



Luận văn tốt nghiệp

- Quỹ nhà 30% và quỹ đất 20% thuộc các dự án phát triển nhà ở tại

các khu đô thị bàn giao lại cho thành phố băng nhiều hình thức nh nguồn

vốn do ngân sách Nhà nớc cấp, chủ đầu t ứng vốn xây dựng theo hình thức

mua nhà hoặc đơn đặt hàng phục vụ di dân giải phóng mặt bằng, trong đó

Sở Tài nguyên môi trờng và Nhà đất đã tiếp nhận 31.700m2 thuộc quỹ đất

20% của 5 dự án để xây dựng nhà ở tái định c bằng nguồn vôn ngân sách

với khoảng 2.596 căn hộ, đã ký hợp đồng mua nhà ở tái định c theo hình

thức đặt hàng là 1.126 căn hộ.

- Thành phố ứng vốn cho chủ đầu t đặt hàng mua nhà tái định c của

các dự án kinh doanh nhà ở, nh dự án thoát nớc mua 156 căn hộ tại khu

Đầm Trấu và 67 căn hộ tại khu hồ Việt Xô; Dự án nút Ngã T Vọng mua 104

căn hộ tại Làng Quốc Tế Thăng Long. Dự án đờng vành đai 3 mua 550 căn

hộ tại khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính và khu di dân Phờng Dịch Vọng

bằng nguồn vốn trung ơng.

Biểu 12: Tổng hợp nhu cầu và kế hoạch TĐC

- Đến năm 2005 trên địa bàn thành phố Hà nội.

Chỉ tiêu

Nhu cầu

quỹ đất,

nhà TĐC

(căn hộ)



Ước tiến

độ thực

hiện của

các dự án



Thiếu so

với nhu

cầu

(căn hộ)



Kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất để đáp ứng

đủ nhu cầu di dân TĐC



Số căn hộ



Năm

Năm

2003

Năm

2004

Năm

2005

Cộng



Số lô đất



Diện tích

đất xây

dựng khu

TĐC (ha)



Kinh phí

đầu t

(tỷ đồng)



8.000



4.900



3.100



8.000



2.000



50



1.500



9.500



8.000



4.600



9.500



1.000



70



2.100



9.000



9.000



4.600



9.000



1.000



60



1.800



26.500



21.900



4.600



26.500



4.000



180



5.400



(Nguồn: Số liệu dự báo, dự kiến kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC

đến năm 2010 của UBND thành phố Hà nội).

Nh vậy, theo kế quả dự báo thì tiến độ thực hoàn thành của các dự án

xây dựng quỹ nhà, đất TĐC thì đáp ứng đợc khoảng 82,6% so với nhu cầu,



Đặng Thị Thanh Lợng