1. Trang chủ >
  2. Thạc sĩ - Cao học >
  3. Khoa học tự nhiên >

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.58 MB, 133 trang )


ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai.Ở những

nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư

nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các

khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc

thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào

thị trường đất đai.



Formatted: Font color: Auto



Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh

doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã

phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. [(8])

Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế những năm 1992- 1993 giá nhà đất

tại nhiều nước phát triển cũng giảm mạnh. Tại Pháp từ năm 1989 – 1990 đã làm cho

khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu

năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ

trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật

nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở

mới.

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và

đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc

độ và quy mô tích tụ đất đai. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều

nước đã đề ra chính sách hạn điền, đôi khi còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất

đai.

Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình

nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất

vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp

nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp

nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước

quyền sử dụng mảnh đất đó.



10



Formatted: Font color: Auto



Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm

và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một

số trường hợp cụ thể, nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.

Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những

mảnh đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp nhà nước. [( 8])

Ở nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông



Formatted: Font: 13 pt, Font color: Auto

Formatted: Font color: Auto



nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện

nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng

đất với một số điều kiện cụ thể.

Xu hướng cho thuê phát triển mạnh, được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả

cho việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các

cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh

doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các

nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử

dụng đất. [8](8)



Formatted: Font color: Auto



Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa tư bản đã bị

giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay

không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ

tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực

đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với

tốc độ tăng của thị trường hàng hóa.

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường

này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn

của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan

là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài.

b1.1.2. Thị trƣờng đất đai Việt Nam

Theo quy định pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ

sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao

đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng



11



Formatted: Font color: Auto



nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực

hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp). Việc phân định thị trường sơ

cấp và thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể

hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước- người sử dụng) và những quan hệ tiếp theo

(người sử dụng- người sử dụng).



Formatted: Font color: Auto



* Thị trường về sơ cấp đất đai: bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà

nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất



Formatted: Font: Not Bold, Font color: Auto

Formatted: Font color: Auto



và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi là các

chủ sử dụng đất).

* Thị trường thứ cấp về đất đai: là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất

của các chủ sử dụng đất được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi,

cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.

1.1.2.1. Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến thị trƣờng đất đai:

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong vài thập

kỉ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển

thị trường đất đai – một loại thị trường đặc biệt với hàng hóa thuộc loại đặc biệt

được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị

trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1993



Formatted: Font: Not Bold



Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này giá

đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản

thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.

* Từ 1945 đến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở

hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ

bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai,

nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “công hữu hóa

đất đai”. Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận trên thực tế.

Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô



12



nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất

để ở và sang nhượng nhà đất thuộc sở hữu nhà nước theo phương thức hỏa hồng

(chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài

sự kiểm soát của pháp luật.

Căn cứ Điều 19,20, 83 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam, Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành năm

1988, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà

nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Sau Đại hội Đảng

toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh tế

tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ

nghĩa, Luật Đất đai 1988 quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao cho một

số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai

thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: quy định về những đối tượng được

nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm

thời (Điều 1), các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua bán, bán,

lấn, chiếm đất đai (Điều 5), chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có

hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như quyền sử dụng đất trong

Luật Đất đai 1988 còn có hạn chế.

Nhu cầu về hình thành một thị trường đất đai trở nên bức xúc trong những

năm 80, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành

phần. Trong thời kỳ này, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, quá

trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có Luật Đầu tư nước ngoài,

nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ

và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, nới lỏng

nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ khẩu, trước hết ở thành thị, các giao dịch có

yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu được thông qua các hình thức chuyên

nhượng nhà ở (đối với dân cư), nhà xưởng (đối với cá doanh nghiệp) cùng với

quyền sử dụng đất. Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, tăng nhanh đầu tư, đặc biệt

là đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất là đất công nghiệp, thương mại và



13



xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lứn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí

Minh, do tốc độ đô thị hóa cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà

nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương “nhà nước và nhân dân

cùng làm”, các giao dịch về đất đai và bất động sản bất đầu sôi động, đặc biệc là

giao dịch về nhà ở. Ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp nhà nước

cũng là yếu tố tích cực trong quá trình này. Đến đầu những năm 1990, trong điều

kiện hệ thống pháp luật còn thiếu, nhất là lĩnh vực đất đai, kinh tế thị trường ngày

càng được mở rộng, hiện tượng giá đất tăng cao dần, cùng với việc dùng đất góp

vốn liên doanh của các doanh nghiệp, hệ thống quỹ tín dụng sập đổ, đất đai, nhà cửa

được phát mại để trả nợ, đồng thời các nước XHCN ở Đông Âu tan vỡ, người lao

động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được … thị trường

đất đai và nhà ở bùng nổ, giá đất tăng vọt để lại nhiều hậu quả đến nay chưa giải

quyết được như giao dịch đất đai ngoài tầm kiểm soát của nhà nước, quỹ đất bị lạm

dụng và lãng phí, nguồn thu ngân sách bị thất thoát, tạo nên sự bất bình đẳng trong

xã hội và làm tha hóa một số bộ phận cán bộ; khiếu kiện về đất đai, nhà ở ngày càng

tăng. Ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp nhà nước cũng là yếu

tố tích cực trong quá trình này. Giao dịch trên thị trường đất đai chủ yếu thực hiện

thông qua hình thức sang nhượng nhà ở, nhà xưởng cùng với quyền sử dụng đất.

Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là pháp luật đất đai,

kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng

mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì này sinh thêm những khó

khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, “hàng hóa quyền sử dụng đất” không được

đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống

nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề

chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có quy định việc chuyển đổi mục đích

sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp nhà

nước.

Trước tình hình đó, việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng

đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật Đất đai mới năm 1993



14



được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai 1988. Đầu những

năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù nhà nước đã có những

chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các cơ quan vẫn xây

dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các đối tượng (kèm theo

diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng hoa hồng nhà ở của nhà nước diễn ra phổ

biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện. Trước tình hình đó, Pháp

lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ

giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán, cho thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở.

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay



Formatted: Font: Not Bold



Trong hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển

sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai, Luật

Đất đai 1993 đã cụ thể hóa Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng

đất (khoản 3, điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định,

hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền này, đất đai

được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử

dụng đất. Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã

cụ thể hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử

dụng đất từ Điều 690 - 744 (phần thứ năm - những quy định về quyền sử dụng đất)

và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa

kế quyền sử dụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng

đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các

“kênh ngầm”. Trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị định 61/1994/NĐCP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu

nhà ở và quyền sử dụng đất và Nghị định số 18/1995/NĐ-CP ngày 13/2/1995, đây

là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy

định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước

được nhà nước giao đất, cho thuê đất.



15



Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi

phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với

việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi để khắc phục những hạn chế

của Luật Đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993

được quốc hội khóa X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là

quyền của tổ chức và cá nhân được nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các

quyền sử dụng đất, theo đó, luật và các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị

định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000, Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000

và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật Thuế chuyển

quyền sử dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển

quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định

17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng được

những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ, Nghị

định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã

tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành.

Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà – đất trong tình hình

mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật Đất đai đối

với các đạo luật khác, Quốc hội khóa X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều

của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001. Ngoài việc bổ sung các chế định về phân

cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp, Luật bổ sung thêm

quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại

Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số

Nghị định mới liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định

79/2001/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17, Nghị định

81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt

Nam. Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại Điều 5 quy định



16



về sở hữu đất đai: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở

hữu…Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các

chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế

sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng

thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại".

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức

giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất

ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Hiện nay, ở nước ta, mặc dù chưa có những văn bản quy định về thị trường

quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, nhưng tổng hợp

hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp Luật Đất đai hiện hành đã tạo ra

được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này hoạt động

đó là:

- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận.

- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hóa quyền sử dụng đất cho thị trường

hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham gia các hình thức

giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất.

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê;

đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ phê duyệt để đấu giá quyền

sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

1.1.2.2. Đặc điểm của thị trƣờng đất đai Việt Nam trong những năm vừa

qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn

thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát:t

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ

quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh

đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các

cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là trong một



17



Formatted: Font: Not Bold

Formatted: Font: Not Bold



thời gian dài chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường

đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển nền kinh tế thị

trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói riêng. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng

ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính

sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan

hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường, đồng thời vừa vận động

theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất

đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy

hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mau bán đất đai trong những năm qua đã phải

vận động trong một thị trường không chính thức.

* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường:

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường

với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời

sống xã hội. Trong gần 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất

vào các năm 1993 - 1995 và 2000 – 2002. Trong thời gian sốt đất giá đất tăng

nhanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, có thời kỳ giá

đất tăng đột biến, đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống

của dân cư.

Ở Hà Nội, cơn sốt đất vừa qua diễn ra trong khoảng 2 năm. Từ tháng 4/2000

đến 4/2002. Trong thời gian trên giá đất tại Hà Nội tăng từ 3 đến 5 lần so với trước

khi sốt đất. Đặc biệt là trong khoảng thời gian từ tháng 4/2001 đến 4/2002 giá nhà

đất của thành phố tăng đột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra

sôi sục, người mua trong nhiều trường hợp không cần mặc cả, không quan tâm tới

tính hợp lệ của giấy tờ nhà đất. Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao hơn so

với mức giá thuộc khung giá đất của thành phổ tới 11,25 lần. Ở các địa phương

khác, giá nhà đất không biến động lớn bằng Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh nhưng

cũng có những biến động bất thường và tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế

và đời sống của dân cư.



18



Formatted: Font: Not Bold

Formatted: Font: Not Bold



Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải

do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động

bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên. Phần lớn người đi mua đất không

phải để xây dựng nhà ở hay để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh mà là để bán

kiếm lời khi giá đất lên cao hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ tiền mất giá. Mặt khác,

những thông tin ảo do các môi giới và một số người đầu cơ đất tung ra nhằm đẩy

giá đất lên cao để thu lợi cũng tác động lớn đến giá đất.

* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà

nước:



Formatted: Font: Not Bold

Formatted: Font: Not Bold



Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu

được thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không làm

thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới

nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”,

“trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và

không nộp thuế cho Nhà nước. Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm”

loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1.300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất

và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp pháp. Theo ước tính

có tới 70 - 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan

hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay.

Nguyên nhân chủ yếu và có ảnh hưởng quyết định của tình trạng này là sự

buông lỏng quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản, nói chung và thị

trường đất đai nói riêng, cụ thể là:

+ Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường bất động sản và chưa thừa nhận thị

trường đất đai nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường bất động

sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng hoạt động và do đó các cơ quan Nhà

nước hầu như không quản lý được các tổ chức và cá nhân tham gia vào thị trường

đất đai và bất động sản.



19



+ Công tác quy hoạch sử dụng đất chưa được coi trọng và chưa được tổ chức

thực hiện tốt, nhất là đối với đất ở cho dân cư tại các đô thị. Trong khi đó dân cư đô

thị tăng nhanh, đồng thời thu nhập và sứcsực mua của dân cư được nâng cao làm

cho cầu về đất ở vượt quá cung. Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận

cao và do đó khuyến khích các hoạt động đầu cơ đất đai. Hiện tượng đầu cơ đất đai

diễn ra rất phổ biến và đa dạng trong các cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như

chưa quan tâm và chưa có các biện pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát và ngăn

ngừa các hiện tượng đầu cơ.

+ Thông tin về thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng

chưa được chú ý nên những người có nhu cầu sử dụng đất rất khó tiếp cận được với

những thông tin cần thiết và chính xác. Đây là điều kiện cho các thông tin sai lệch

nhằm mục đích trục lợi của những người môi giới và đầu cơ đất phát huy tác dụng

tiêu cực.

+ Việc quản lý thị trường tiền tệ, tín dụng còn có những bất cập, trong đó

đáng chú ý là một số ngân hàng và tổ chức tín dụng chưa quản lý và giám sát chặt

chẽ việc sử dụng các khoản tiền vay của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

nên một số doanh nghiệp đã sử dụng tiền vay đầu tư để đầu cơ đất kiếm lời.

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai

còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và

quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị

trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình

trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị

trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai có

tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu

cầu bức thiết của thực tiễn.

1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và

chú trọng của nhiều ngành, vì vật xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố

cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất



20



Xem Thêm
Tải bản đầy đủ (.pdf) (133 trang)

×