Tải bản đầy đủ - 92 (trang)
1 Tổng quan về dịch vụ thẩm định giá

1 Tổng quan về dịch vụ thẩm định giá

Tải bản đầy đủ - 92trang

5

1.1.1.2 Mục đích TĐG tài sản

Mục đích TĐG tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc

nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào

việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo ra cho chủ

thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã đƣợc xác định. Chính vì vậy, mục đích

TĐG đƣợc coi là một yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và ảnh hƣởng có tính

quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản đƣợc TĐG.

Xác lập mục đích của TĐG tài sản là hiện thực hóa của việc TĐG tài sản. Nó

sẽ trả lời vì sao phải tiến hành TĐG và cũng để trả lời những bất đồng về mặt giá trị

khác của tài sản trong TĐG.

Có đƣợc kết quả hợp lý của TĐG tài sản thẩm định viên không chỉ dựa vào

đặc tính kinh tế - kỹ thuật của bất động sản để xác định mà còn dựa vào hệ thống

các tiêu chuẩn TĐG, trình tự, quy trình, nguyên tắc, phƣơng pháp và kỹ thuật …

Do vậy, về mặt logic kết quả TĐG có tính thống nhất với đặc tính kinh tế - kỹ

thuật của tài sản hoặc doanh nghiệp cần TĐG. Điều này nói lên đặc tính kinh tế kỹ thuật của bất động sản cũng nhƣ của doanh nghiệp cần TĐG là rất cần thiết, nó

cung cấp những dữ liệu để góp phần hoàn chỉnh kết quả TĐG một cách chính xác

hơn, nó quyết định các nguyên tắc, phƣơng pháp, quy trình để thực hiện TĐG. Đó

là mục đích của TĐG tài sản.

Trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật rất đa

dạng của tài sản nên quyết định tính đa dạng của mục đích TĐG tài sản. Dựa theo

sự khác biệt của đặc tính kinh tế - kỹ thuật để xác định mục đích của TĐG tài sản.

Đó là các mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài

sản, cho thuê, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản và phục vụ quản lý tài sản.

Có thể nói tính đa dạng của mục đích TĐG tài sản đồng thời cũng là sản

phẩm tất yếu của sự phát triển nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ

nghĩa ở nƣớc ta.



6

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của DVTĐG

1.1.2.1 Khái niệm dịch vụ

DVTĐG là nhu cầu tất yếu khách quan của mọi nền kinh tế thị trƣờng, là

một trong những công cụ quan trọng phục vụ cho quá trình quản lý kinh tế nƣớc

ta hiện nay. Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, với sự xuất hiện của các

loại hình doanh nghiệp, doanh nghiệp nhà nƣớc, doanh nghiệp tƣ nhân, doanh

nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài thì nhu cầu về TĐG ngày

càng phát triển. Các doanh nghiệp cần DVTĐG tài sản cho nhiều mục đích khác

nhau nhƣ: góp vốn liên doanh, để sát nhập công ty, để mua, để bán, thanh lý, xử

lý tranh chấp, …

1.1.2.2 Khái niệm DVTĐG

DVTĐG là một loại hình của dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận

hành của nền kinh tế thị trƣờng. DVTĐG dựa trên giao dịch có tính chất thị trƣờng.

DVTĐG là một dạng đặc biệt của việc xác định giá cả các loại tài sản do các nhà

chuyên môn đƣợc đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực trong

nghề nghiệp.

Nhà cung cấp DVTĐG là để chỉ những cá nhân hay tổ chức cung cấp các

thông tin về giá trị tài sản (tài sản đƣợc TĐG) cho những cá nhân hay tổ chức có

nhu cầu để phục vụ cho các mục đích khác nhau. DVTĐG phải đƣợc thực hiện một

cách độc lập và khách quan, kết quả của nó là phản ánh đúng đắn giá trị của tài sản

theo mục đích đã đƣợc xác định trƣớc mà không bị ràng buộc bởi bất cứ bên thứ ba

nào. Tài sản đƣợc hiểu ở đây bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Nhƣ vậy,

có thể định nghĩa DVTĐG nhƣ sau: DVTĐG là một loại hình dịch vụ tƣ vấn chuyên

nghiệp về lĩnh vực TĐG, mang tính độc lập, khách quan nhằm xác định giá trị của

tài sản phục vụ cho các mục đích khác nhau, đồng thời chịu trách nhiệm về kết quả

của DVTĐG.



7

Theo nghiên cứu của Tô Công Thành (2012) thì khái niệm DVTĐG ở trên cho

thấy bản chất của DVTĐG bao gồm các vấn đề sau:

 DVTĐG cung cấp thông tin về giá trị tài sản trên cơ sở hợp đồng TĐG, trong đó

quy định rõ trách nhiệm và quyền lợi của ngƣời cung ứng và ngƣời sử dụng dịch

vụ.

 Đối tƣợng cung cấp DVTĐG là cá nhân, tổ chức có chuyên môn, phải đạt những

tiêu chuẩn cụ thể do pháp luật quy định về TĐG. Các cá nhân cung ứng DV phải

có điều kiện về học vấn và nhất thiết phải đạt trong kỳ thi về thẩm định viên. Đối

với các tổ chức, thông thƣờng pháp luật quy định phải có một số lƣợng tối thiểu

nhất định các thẩm định viên mới đƣợc cung ứng DVTĐG. Ở các nƣớc đã có

DVTĐG phát triển, DVTĐG thƣờng đƣợc chia làm hai khu vực, khu vực

DVTĐG công và DVTĐG tƣ. Trong đó, DVTĐG công chuyên cung cấp

DVTĐG cho các tài sản của nhà nƣớc và DVTĐG tƣ chuyên cung cấp DVTĐG

cho các tài sản của tƣ nhân và cho Nhà nƣớc nếu có yêu cầu.

 Đối tƣợng sử dụng dịch vụ là cá nhân, hộ gia đình, và các tổ chức. Các đối tƣợng

này sử dụng DVTĐG cho rất nhiều mục đích khác nhau. Đối tƣợng sử dụng

DVTĐG không chỉ giới hạn ở ngƣời yêu cầu đƣợc cung ứng DVTĐG mà còn là

các bên thứ ba có liên quan. Tuy nhiên, tất cả các bên đều chỉ sử dụng DVTĐG

với các mục đích đã đƣợc xác định trƣớc giới hạn trong kết quả của DVTĐG

(chứng thƣ TĐG).

 DVTĐG luôn đòi hỏi kiến thức và kinh nghiệm của ngƣời cung cấp dịch vụ, thực

hiện cung ứng DVTĐG một cách khách quan, độc lập với khách hàng để cung

cấp những thông tin cần thiết về giá trị tài sản với những mục đích đã đƣợc xác

định trƣớc. Nhà cung ứng DVTĐG cũng đồng thời chịu trách nhiệm trƣớc khách

hàng và trƣớc pháp luật về giá trị tài sản mình đã đƣa ra. Là dịch vụ mang tính

độc lập, nhà cung ứng DVTĐG không đƣợc có bất cứ ràng buộc nào về hành

chính hoặc tài chính với ngƣời sử dụng dịch vụ để làm sai lệch kết quả DV.



8

 DVTĐG là một dịch vụ đặc biệt và bị tác động bởi quy luật giá trị và quan hệ

cung cầu của thị trƣờng. DVTĐG xuất phát từ nhu cầu tất yếu khách quan của

nền kinh tế thị trƣờng, góp phần làm rõ ràng minh bạch các loại tài sản, góp phần

phát triển kinh tế đất nƣớc.

1.1.2.3 Đặc điểm của dịch vụ thẩm định giá

Theo định nghĩa của WTO thì dịch vụ tài chính là các dịch vụ của các định

chế tài chính, bao gồm tất cả các dịch vụ liên quan đến bảo hiểm, cùng tất cả các

loại dịch vụ thẩm định giá và tài chính khác. Do vậy, nếu xét theo sự phân loại của

WTO thì DVTĐG thuộc loại hình DV tài chính.

a. DVTĐG mang tính vô hình, không đồng nhất, quá trình sản xuất và dịch vụ

xảy ra không đồng thời so hàng hóa dịch vụ thông thường.

 Tính vô hình: DVTĐG không thể nhìn thấy, cân đong, đo đếm, tồn kho, thử

nghiệm hoặc kiểm định trƣớc khi sử dụng dịch vụ.

 Tính không đồng nhất của DVTĐG: dịch vụ này đƣợc cung cấp cho khách

hàng thƣờng do thẩm định viên thực hiện, cùng với một tài sản nhƣng với

các thẩm định viên khác nhau thì giá trị tài sản đó có thể có một kết quả

không giống nhau. Sự khác nhau về giá trị này thông thƣờng là “có thể chấp

nhận đƣợc” đối với ngƣời sử dụng. Theo tiêu chuẩn TĐG của VN, sự chênh

lệch giá trị giữa hai thẩm định viên đối với cùng một tài sản là BĐS trong có

thể nằm trong khoảng 10%,...

 Khác với các dịch vụ thông thƣờng, quá trình sản xuất và tiêu thụ xảy ra

đồng thời nhƣng ở DVTĐG thì không nhƣ vậy, quá trình sản xuất và tiêu thụ

tách rời nhau. Nhà cung cấp DVTĐG cần phải xác định rõ mục đích thẩm

định của khách hàng, trên cơ sở đó sẽ tiến hành hoạt động TĐG một cách

độc lập sau đó sẽ cung cấp sản phẩm là chứng thƣ TĐG cho khách hàng.

b. Chất lượng của DVTĐG phụ thuộc khá nhiều vào sự kỳ vọng của khách hàng.

Chất lƣợng của DVTĐG phụ thuộc khá lớn vào sự kỳ vọng của khách hàng. Tuy

nhiên, đánh giá chất lƣợng của DVTĐG không thể chỉ thông qua ý kiến đánh giá



9

của khách hàng. Tùy vào mục đích sử dụng kết quả của DVTĐG, mà mỗi khách

hàng đều có một sự kỳ vọng riêng về giá trị tài sản đƣợc thẩm định. Tuy nhiên, kết

quả của DVTĐG mang tính độc lập, khách quan nên sự kỳ vọng này có thể giống

hoặc khác kết quả thẩm định đƣợc cung cấp. Điều này cũng đồng nghĩa với việc

chất lƣợng DVTĐG cũng sẽ bị sự ảnh hƣởng nếu khách hàng không có cái nhìn

khách quan về kết quả của DVTĐG.

Thị trƣờng là nhân tố quyết định đầu ra đối với sản phẩm của DVTĐG, thị

trƣờng của các doanh nghiệp DVTĐG là khách hàng. Khách hàng của doanh nghiệp

có thể là cá nhân, tổ chức pháp nhân, hoặc các tổ chức nhà nƣớc. Họ là những

khách hàng hiện tại cũng là những khách hàng trong tƣơng lai. Thông thƣờng khách

hàng có thể chi phối hoạt động các doanh nghiệp, và cũng có những trƣờng hợp

khách hàng lại bị lệ thuộc vào khả năng cung cấp của doanh nghiệp. Do đó muốn

đánh giá đúng những khả năng phát triển của doanh nghiệp DVTĐG thì cần phải

xác định tính chất, mức độ bền vững và uy tín của doanh nghiệp trong quan hệ với

khách hàng. Uy tín của doanh nghiệp DVTĐG không phải tự nhiên mà có mà do

nhiều yếu tố hình thành. Đó là sự trung thành, thái độ khách hàng, số lƣợng và chất

lƣợng khách hàng, phƣơng châm và các mối quan hệ tốt và khả năng phát triển mối

quan hệ đó, sức thuyết phục cao nhất cho sự đánh giá là thị phần hiện tại, thị phần

tƣơng lai.

c. DVTĐG là một dịch vụ chuyên môn đòi hỏi kiến thức và kinh nghiệm cao

Đối tƣợng của DVTĐG là các loại tài sản, có thể là tài sản hữu hình và tài

sản vô hình. Thông thƣờng, giá trị của các tài sản này bị chi phối bởi qui luật giá trị

và quy luật cung cầu. Do đó, giá trị các tài sản này có thể thay đổi theo thời gian

hoặc theo chu kỳ, vấn đề là nhà cung ứng DVTĐG phải xác định đƣợc giá trị tƣơng

đối của tài sản tại thời điểm thẩm định. Do vậy, đặc điểm của DVTĐG là ngƣời

cung cấp dịch vụ phải có chuyên môn và kinh nghiệm. Yêu cầu này đòi hỏi tất cả

các thẩm định viên đều phải có một số năm kinh nghiệm thực tế thẩm định nhất

định trƣớc khi đƣợc xem xét dự tuyển trong kỳ thi thẩm định viên hàng năm.



10

Ngoài yếu tố kỳ vọng của khách hàng, chất lƣợng DV cũng bị ảnh hƣởng khá

nhiều bởi nhà cung cấp DVTĐG. Nhà cung cấp DVTĐG phải có khả năng tƣ vấn,

khả năng thu thập và xử lý thông tin. Bên cạnh đó, ngƣời cung cấp DVTĐG cũng

phải kết hợp kinh nghiệm và óc phán đoán của mình để cung cấp dịch vụ cho khách

hàng. Nhà cung cấp cần phải thuyết phục và chứng minh đƣợc với không những

khách hàng của mình mà có thể là với bên thứ ba sử dụng kết quả của dịch vụ về sự

đúng đắn của kết quả của DVTĐG đã đƣợc cung cấp.

d. DVTĐG là một dịch vụ mang tính khách quan, độc lập và tính trách nhiệm cao

Khách quan và độc lập vì kết quả của DVTĐG có liên quan đến việc mục đích

sử dụng của khách hàng. Trong thẩm định giá, cùng với một tài sản nhƣng với các

mục đích thẩm định khác nhau thì giá trị tài sản cũng có thể khác nhau, chƣa kể đến

việc với các nhà cung cấp dịch vụ khác nhau thì giá trị tài sản có thể chênh lệch

nhau. Do vậy, việc cung cấp DVTĐG một cách không khách quan và độc lập có thể

làm sai lệch giá trị của tài sản.

Kết quả của DVTĐG là một mức giá trị của tài sản đồng thời đƣợc sử dụng

cho một mục đích cho nhiều bên khác nhau, vì vậy kết quả mà nhà cung cấp

DVTĐG đƣa ra phải đƣợc đảm bảo. Theo đó, nhà cung cấp dịch vụ thẩm đinh giá

vừa đồng thời phải chịu trách nhiệm của mình về giá trị của tài sản đã cung cấp

trƣớc khách hàng yêu cầu thẩm định giá, vừa phải chịu trách nhiệm pháp lý về kết

quả dịch vụ trƣớc pháp luật.

1.2 Mô hình chất lƣợng dịch vụ SERVQUAL

1.2.1 Giới thiệu mô hình chất lƣợng dịch vụ SERVQUAL

Mô hình chất lƣợng dịch vụ của Parasuraman & ctg (1985) cho chúng ta một

bức tranh tổng thể về chất lƣợng dịch vụ. Tuy nhiên, mô hình này mang tính khái

niệm nhiều hơn. Các giả thuyết trong mô hình cần hàng loạt các nghiên cứu để

kiểm định. Một trong những nghiên cứu này, và cũng là quan trọng nhất, là đo

lƣờng chất lƣợng của dịch vụ cảm nhận bởi khách hàng. Để làm đƣợc việc này thì

công việc đầu tiên là phải khái niệm hóa các thành phần của chất lƣợng dịch vụ

cảm nhận bởi khách hàng để có thể thiết kế một thang đo lƣờng nó. Parasuraman &



11

ctg (1985) cho rằng, bất kì dịch vụ nào, chất lƣợng của dịch vụ cảm nhận bởi khách

hàng có thể mô hình thành mƣời thành phần, đó là:

1. Tin cậy: Nói lên khả năng thực hiện dịch vụ phù hợp và đúng thời hạn ngay

lần đầu tiên.

2. Đáp ứng: Nói lên sự mong muốn và sẵn sàng của nhân viên phục vụ cung

cấp dịch vụ cho khách hàng.

3. Năng lực phục vụ: Nói lên trình độ chuyên môn để thực hiện dịch vụ. Khả

năng phục vụ biểu hiện khi nhân viên tiếp xúc với khách hàng, nhân viên trực

tiếp thực hiện dịch vụ, khả năng nghiên cứu để nắm bắt thông tin liên quan

cần thiết cho việc phục vụ khách hàng.

4. Tiếp cận: Liên quan đến việc tạo mọi điều kiện dễ dàng cho khách hàng

trong việc tiếp cận với mức dịch vụ nhƣ rút ngắn thời gian chờ đợi của khách

hàng, địa điểm phục vụ và giờ mở cửa thuận lợi cho khách hàng.

5. Lịch sự: Nói lên tính cách phục vụ niềm nở, tôn trọng và thân thiện với

khách hàng.

6. Thông tin: Liên quan đến việc giao tiếp, thông đạt cho khách hàng bằng

ngôn ngữ mà họ hiểu biết dễ dàng và lắng nghe về những vấn đề liên quan đến

họ nhƣ giải thích dịch vụ, chi phí, giải quyết khiếu nại thắc mắc.

7. Tín nhiệm: Nói lên khả năng tạo lòng tin cho khách hàng tin cậy vào công

ty. Khả năng này thể hiện qua tên tuổi và tiếng tăm của công ty, nhân cách của

nhân viên dịch vụ giao tiếp trực tiếp với khách hàng

8. An toàn: liên quan đến khả năng bảo đảm sự an toàn cho khách hàng, thể

hiện sự an toàn về vật chất, tài chính cũng nhƣ bảo mật thông tin.

9. Hiểu biết khách hàng: Thể hiện qua khả năng hiểu biết nhu cầu của khách

hàng thông qua việc tìm hiểu những đòi hỏi của khách hàng, quan tâm đến cá

nhân họ và nhận dạng đƣợc khách hàng thƣờng xuyên.

10. Phương tiện hữu hình: Thể hiện qua ngoại hình, trang phục của nhân

viên phục vụ, các trang thiết bị phục vụ cho dịch vụ.



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

1 Tổng quan về dịch vụ thẩm định giá

Tải bản đầy đủ ngay(92 tr)

×